Недавно в сети Интернет довольно активно обсуждалось решение суда по иску Ларисы Долиной об оспаривании договора купли-продажи и возврате в ее собственность квартиры, деньги от продажи которой она ранее отдала мошенникам.
Из открытых источников можно узнать, что обстоятельства этого дела были следующими. В апреле 2024 года на Долину вышли мошенники, представившись сотрудниками ФСБ и «Росфинмониторинга». Они сообщили, что злоумышленники получили доступ к ее счетам и заложили ее квартиру. Чтобы не остаться без денег, нужно было их перевести на «безопасные счета», что Долина и сделала. В мае «сотрудник ФСБ» по видеосвязи в телеграмм сообщил Долиной, что задержана некая женщина по подозрению в мошенничестве с квартирой Долиной, прислал видео задержания и сообщил, что для сохранения квартиры Долиной нужно «перекрыть» сделку этой женщины, для чего необходимо продать квартиру и переслать деньги на «безопасные счета». «Сотрудник ФСБ» указал на конкретное агентство недвижимости, куда нужно обратиться, и прислал номер этого агентства. Агентство нашло покупателя, который купил квартиру. Деньги по просьбе Долиной, с указания мошенников, передавали наличными с использованием ячейки. Впоследствии Долина передала деньги мошенникам, а когда поняла, что ее обманули и никакого расследования нет, подала иск о признании сделки недействительной. Суд иск удовлетворил – Долиной вернули квартиру, а покупателю ее квартиры отказали во взыскании денег с Долиной, так как деньги передавались через ячейку, перед тем как положить деньги в ячейку, они никем не пересчитывались, указав, что по результатам рассмотрения уголовного дела покупатель может взыскать их с мошенников.
Решение суда по этому делу всколыхнуло «общественность», многие начали писать о «злобных» бабульках, которые сначала продают квартиры, получают за это деньги, а потом спокойно отбирают жилье у добросовестных приобретателей, которым даже не возвращается уплаченная за квартиру цена.
Не буду вдаваться в подробности этого конкретного дела, поскольку невозможно дать ему однозначную оценку, не имея доступ ко всем его материалам. Однако, оно напомнило мне похожее дело, фигурантом которого тоже была обманутая бабушка, интересы которой я представляла в суде в самом начале работы в адвокатской конторе. Вести это дело мне поручила адвокат, у которой я проходила стажировку, а к ней в свою очередь обратились с просьбой о помощи от одного московского православного Храма, прихожанкой которого была эта самая бабушка.
На первую встречу вместе с бабушкой, потерявшей свою квартиру, пришла ее приятельница из этого же прихода, именно она весь судебный процесс сопровождала и поддерживала истца, поэтому мы с моим адвокатом называли это дело между собой «делом двух бабушек». Обстоятельства этого дела были следующими.
Одинокая бабушка (у нее из родни имелась лишь двоюродная племянница) являлась собственником однокомнатной квартиры на основании договора передачи. Также у бабушки был земельный участок по городом Можайском, на который она в теплое время года каждые выходные ездила на электричке.
Однажды она познакомилась в электричке с женщиной, которая была очень дружелюбна и стала поддерживать с бабушкой общение. Через некоторое время эта женщина предложила построить на дачном участке бабушки новый дом. Поскольку бабушка сказала, что у нее нет денег на строительство дома, женщина предложила выдать на ее имя доверенность для получения стройматериалов в г. Серпухове, где их, якобы, предоставляют инвалидам бесплатно.
С указанной целью она отвезла бабушку в нотариальную контору в городе Можайске, где бабушка подписала доверенность на имя этой женщины сроком на 1 месяц, предполагая, что выдает доверенность лишь на приобретение стройматериалов. Через некоторое время после выдачи доверенности женщина сказала, что купила стройматериалы, но строители заняты, а потом и вовсе исчезла.
Прошло три года, ничего в жизни бабушки не поменялось, она продолжала одна проживать в своей однокомнатной квартире в Москве и ездила на свой дачный участок, выращивая на нем урожай. И тут неожиданно при обращении в ЕИРЦ для оформления субсидии бабушка узнала, что три года назад ее квартира была продана третьему лицу. Продавцом по договору купли-продажи квартиры выступала та самая «добрая» женщина, действующая от имени бабушки по доверенности. При этом все три года никто даже не пытался вселиться в квартиру.
Старушка была в шоке. Работники ЕИРЦ ей посоветовали идти в суд, куда она сразу побежала, а в суде сказали, что не могут ее консультировать и посоветовали найти адвоката, денег на которого у бабушки тоже не имелось. В итоге, рассказав о своем горе знакомым по приходу, она попала к нам в контору.
Поскольку бабушка твердо говорила, что подписывала лишь доверенность на получение стройматериалов и никаких других доверенностей или документов, в районный суд по месту нахождения квартиры был подан иск о признании договора купли-продажи квартиры недействительным на основании ст. 168 ГК РФ, как совершенный с нарушением требований ст. 209, п. 1 ст. 454, ст. 550 ГК РФ. Фактически мы указывали, что квартира была продана не собственником, а третьим лицом, которому никаких полномочий на продажу квартиры не выдавалось.
После подачи иска, в ходе рассмотрения гражданского дела в суде было установлено, что Договор купли-продажи квартиры был заключен между третьим лицом и «доброй» женщиной, действующей от имени бабушки на основании доверенности, удостоверенной нотариусом г. Можайска.
Эта доверенность являлась генеральной, то есть предоставляла полномочия по управлению всем имуществом бабушки, включая право заключать от ее имени все разрешенные законом сделки, а также получать причитающиеся доверителю имущество и деньги. Конкретные полномочия по заключению договора купли-продажи квартиры, а также определению цены за квартиру в доверенности не оговаривались. Указанная доверенность была выдана сроком на один месяц.
В течение этого месяца на основании указанной доверенности был заключен Договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым «представитель», действуя от имени бабушки, передала в собственность третьего лица квартиру.
Бабушка продолжала утверждать, что подписать подобную доверенность она не могла. Я безусловно верила своей клиентке, поэтому по делу была назначена почерковедческая экспертиза для определения того, соответствует ли подпись на доверенности почерку бабушки.
Каково же было мое удивление, когда заключением эксперта было установлено, что подпись в доверенности принадлежит именно бабушке! Тем не менее, все остальные обстоятельства этого дела, а также преклонный возраст клиентки, все же свидетельствовали в пользу того, что ее склонили подписать эту доверенность обманным путем. Не исключалась при этом и возможность того, что такую доверенность просто подсунули бабушке у нотариуса, зачитав другой текст.
Тут надо сделать небольшое замечание. Помимо гражданского иска в суд, от лица потерпевшей бабушки также было подано также заявление о возбуждении уголовного дела по факту мошенничества. Поскольку квартиры была расположена в Москве, изначально заявление было подано в отдел полиции по месту нахождения квартиры. Однако, понимания ситуации и желания помочь со стороны сотрудников этого отдела не возникло. По заявлению было вынесено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела.
Тогда мы попробовали зайти с другой стороны и подали заявление в отдел полиции, курировавший город Можайск, сотрудники которого без лишней волокиты и жалоб возбудили уголовное дело. Именно от этих сотрудников полиции нам поступила негласная информация, что нотариус, оформлявшая доверенность, уже не раз фигурировала в оформлении подозрительных сделок и давно была у их на виду.
Итак, свой внутренний конфликт, вызванный заключением эксперта о подписании бабушки доверенности, я для себя решила довольно легко. Но оставалось теперь придумать, что делать с нашей позицией в суде и исковыми требованиями, которые базировались на отсутствии подписи собственницы квартиры в доверенности и договоре купли-продажи.
Согласно гражданскому процессуальному законодательству РФ, истец вправе изменить либо предмет, либо основания исковых требований. Предметом является требование, об удовлетворении которого лицо просит суд, а основаниями – фактические обстоятельства, на которых эти требования основываются.
В данном случае предмет иска не менялся, мы все также просили признать недействительным договор купли-продажи квартиры и просили признать право собственности бабушки на квартиру. А в качестве новых оснований исковых требований мы стали ссылаться на следующие обстоятельства, свидетельствующие о том, что сделка была совершена в результате злонамеренного соглашения представителя бабушки с покупателем (на момент заключения Договора купли-продажи это основание оспаривания сделок было предусмотрено частью 1 статьи 179 ГК РФ, в настоящее время оно исключено из текста статьи 179 ГК РФ).
Согласно оспариваемому нами Договору, покупная цена за квартиру составила 200 000 рублей, которую покупатель обязалась уплатить продавцу в течение одного дня с момента государственной регистрации Договора купли-продажи и перехода права собственности на квартиру.
Фактическая передача квартиры должна была осуществляться по передаточному акту в течение одного месяца с момента государственной регистрации Договора купли-продажи и перехода права собственности.
Однако, передаточный акт был составлен непосредственно в день заключения Договора купли-продажи квартиры, в то время как уплата денежных средств за переданную по акту квартиру, как следует из представленной ответчиками расписки, имела место лишь через месяц.
Согласно указанной расписке, представитель бабушки взяла с покупателя взнос за квартиру в сумме 7,5 тысяч долларов США, что по курсу ЦБ РФ составляло 236 475 рублей. Таким образом, по Договору купли-продажи однокомнатная квартира была продана за 7 500 долларов США, что на момент передачи денежных средств составляло 236 475 рублей.
Вместе с тем, средняя рыночная цена за аналогичную квартиру на момент заключения Договора купли-продажи составляла не менее 834 781 рублей.
Таким образом, цена, за которую была продана квартира в 3,5 раза меньше рыночной стоимости подобного жилья на момент заключения Договора купли-продажи.
Как следует из представленной ответчиками расписки, указанные денежные средства (7 500 долларов США или 236 475 рублей), были переданы покупателем представителю бабушки после истечения срока действия доверенности, а значит представитель не имела права получать денежные средства от имени бабушки.
В то же время бабушка ничего не знала ни о заключении от ее имени Договора купли-продажи квартиры, которая является ее единственным местом жительства, ни о цене, за которую была продана ее квартира. Сама бабушка никаких денежных средств за продажу квартиры не получала, а о факте продажи квартиры узнала лишь через 3 года, поскольку действия, связанные со вступлением во владение квартирой (включая регистрацию по новому месту жительства и оплату коммунальных платежей за квартиру) покупатель начала осуществлять только через 3 года после «покупки» квартиры.
Исходя из изложенных обстоятельств, при заключении Договора купли-продажи квартиры между представителем бабушки и покупателем имело место злонамеренное соглашение, то есть сговор, направленный против интересов истца, в результате которого она лишилась того, что должна была бы иметь при надлежащем использовании представителем имеющихся у нее полномочий.
О наличии такого сговора свидетельствуют:
- продажа квартиры бабушки без ее прямо выраженного согласия,
- по существенно заниженной цене (в 3,5 раза),
- без передачи денег, подлежащих уплате за квартиру по Договору купли-продажи бабушке,
- с оформлением вступления во владение квартирой ровно через 3 года (общий срок исковой давности), после заключения Договора купли-продажи.
Определение «злонамеренного соглашения» носило оценочный характер, при котором многое зависит от мнения конкретного судьи, рассматривающего дело. Но бабушке с судьей повезло. Дело вела опытная и порядочная судья, которой незаконность отчуждения квартиры была очевидна.
При этом выяснилось, что сторона ответчика пыталась настроить судью против нас, подавая на нее жалобы от имени бабушки. Выяснилось это совершенно случайно. Однажды после судебного заседания я немного задержалась, собирая документы со стола. Все остальные участники процесса вышли, после чего судья неожиданно прямо спросила меня почему мы пишем на нее жалобы в квалификационную коллегию судей. Я опешила от этого вопроса и заверила ее, что ни я, ни моя клиентка подобных жалоб не подавали.
Но даже положительного отношения судьи для удовлетворения иска могло бы не хватить, если бы на момент вынесения решения суда не было бы возбуждено уголовное дело по факту мошенничества с отчуждением квартиры.
Лишь вся совокупность указанных обстоятельств позволила судье удовлетворить исковые требования бабушки и вынести решение о признании за ней права собственности на ее же квартиру.
Бабушка была счастлива. Желая как-то отблагодарить меня, она решила подарить мне свои золотые сережки. Брать их у нее я конечно не могла, поэтому я предложила вместе отдать их в какой-нибудь храм, чтобы их повесили на иконе в благодарность за выигранное дело. Бабушка предложила отдать их в Храм Казанской иконы Божией Матери, находящийся Коломенском, чтобы их повесили на чудотворной иконе Державной Божьей Матери, о которой можно прочитать по ссылке внизу этой статьи. Мы поехали в Коломенское и отдали ее сережки в этот Храм.
С этого времени прошло уже много лет, в течении которых мне довелось провести немало совершенно различных дел. Но до сих пор я считаю, что именно это «дело двух бабушек» является моим оправданием в качестве адвоката, поскольку, в том числе, с моей помощью пожилую женщину не выкинули на улицу и не сделали еще одним бомжом.