«Долиной вернули, и мне верните!»: туляки купили квартиру у пенсионерки, которая после сделки потребовала жилье назад
Денег у продавца, естественно, уже нет. Молодая семья судится и параллельно платит ипотеку под 28%.
По разным данным, еще в 2023 году в судебные инстанции поступило свыше 4000 исков, оспаривающих уже оформленные права собственности на недвижимость. Но в 2024 году будто портал открылся: рынок вторички в России накрыла новая волна судебных споров по квартирам. Этот феномен получил название «эффект Ларисы Долиной».
Для справки. Информация о мошенничестве с квартирой певицы Ларисы Долиной широко освещалась в СМИ в 2024 году. Артистка стала жертвой аферы, в результате которой лишилась элитной квартиры в Москве. Под воздействием мошенников Долина продала жилье, полученные деньги частично обналичила и передала курьеру, часть суммы отправила на «безопасный счёт». Туда же перевела и личные сбережения. При этом впоследствии суд вернул ей квартиру стоимостью 120 млн рублей.
Сейчас повально по всей стране пенсионеры-продавцы после продажи недвижимости инициируют судебные процессы с требованием признать сделки недействительными. Типичные аргументы таковы: заключение договора под воздействием обмана или в состоянии, не позволяющем адекватно оценивать свои действия. В итоге добросовестные покупатели остаются ни с чем: квартиры отходят обратно продавцам, но денег у них уже нет — забрали мошенники. По разным данным, таких семей в России сейчас более 3000.
«Всё сто раз проверили»
В апреле 2025-го тулячка Мария и ее будущий муж Денис готовились к свадьбе и стали подыскивать квартиру для семейного гнездышка.
«Хотели детей, планировали всё тщательно, — рассказала Мария. — Сбер одобрил нам ипотеку, мы наняли риелтора и долго выбирали варианты. Нашли „однушку“ на ул. Н. Руднева. Понравилась сразу: прямо из окон детсад видно! И школа поблизости, и от родителей недалеко — мечта просто!
Квадратные метры на сумму почти 3 млн рублей продавала приятная женщина 68 лет. Она рассказала, что собирается переехать к дочери и вплотную заниматься внуками. Никаких подозрений женщина не вызвала. Но мы уже наслушались разных страшилок про сделки на вторичном рынке, поэтому проверили все досконально. Квартиру и продавца проверял и риелтор, и банк.
Сделку назначили на 30 апреля 2025 года, проводили ее в Сбере, всё было как положено. Денег лично продавцу не передавали, только за услуги риелтора. Всю сумму женщина получила через сберовскую систему «Безопасная сделка».
Женщина сама выписалась из квартиры заранее, готовилась освобождать жилье. Мы вместе с ней съездили в ее управляющую компанию, там получили справку об оплате коммуналки и о том, что в квартире никто не прописан».
Подарила икону на счастье, а сама уже готовилась к суду
Как рассказала Мария, бывшая владелица квартиры попросила две недели на переезд. Они с мужем, конечно, согласились. Потом потребовалось еще время.
Когда сроки передачи ключей вышли, продавец внезапно перестала выходить на связь. Трубку не брала, пришлось ехать к ней в гости. Там-то она и огорошила: мол, деньги от продажи жилья похитили мошенники.
«Рассказала, что ей позвонили неизвестные, велели продать квартиру, положить деньги на „безопасный счет“, а потом пообещали квартиру вернуть, да еще и 20% от суммы заплатить сверху! — рассказала Мария. — Мы, конечно, были в шоке! Очень жалко стало женщину.
Ну, что поделать, дали время сколько нужно, предложили помощь с переездом; слава богу, человек неодинокий — с дочками, внуками. Спустя больше месяца после сделки мы помогали ей перевозить вещи, хотели хоть как-то помочь. Обещали продать оставшуюся мебель, а вырученные деньги отдать ей.
Она предложила нам помочь с ремонтом. Мы согласились, хотели как-то помочь ей финансово, поддерживали теплые отношения. Казалось, что все хорошо».
«Она нам икону подарила, самодельную, — рассказала Мария. — Говорит: „Вот вам, ребята, на счастье!“
Мы и не знали, что уже в это время в Центральном суде находился иск от бывшей владелицы квартиры.
«Под влиянием третьих лиц»
Из иска туляки поняли, что у них хотят забрать всё.
«Продавать квартиру [истец] не собиралась, но под влиянием мошенника подписала договор купли-продажи вышеуказанной квартиры. По данному факту она обратилась в ОМВД России. Во время подписания указанного договора она была больна, плохо себя чувствовала. [Истец] признана потерпевшей в уголовном деле. Под влиянием обмана 30 апреля 2025 года она продала свою квартиру.
На момент заключения спорного договора купли-продажи не понимала значения своих действий и не могла ими руководить, что охватывается положениями статьи 177 Гражданского кодекса РФ.
В соответствии с частью 1 статьи 177 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная гражданином хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость.
«Но мы-то уже к тому моменту знали, что денег у продавца нет: она же „перевела их мошенникам“, — рассказывает Мария.
— А у нас ипотека под 28% с нарастающим платежом, на 13 лет. Ежемесячный платеж — 40-50 тысяч рублей».
По словам Марии, на заседаниях суда женщина постоянно путается в показаниях.
«То говорила, что она нездорова ментально. Запросили данные из диспансеров — все хорошо. То про мошенников украинских рассказывает… Но отследить путь денег, полученных от нас за квартиру, тоже нереально. Она будто бы пробует, какая из версий „прокатит“. Мы в отчаянии, не знаем, что делать!
Но и от самой истицы, и от ее юриста в суде слышали фразу: «Долиной вернули, и мне верните!»
По словам заявительницы, в момент сделки она не понимала, что делает. Однако мы выяснили, что за последние два года она сама провела четыре сделки: продала одну квартиру, купила другую, сделала дарственную на дочь и купила второй дочери комнату! А тут вдруг: «Не понимаю!» Кроме того, мы узнали, что незадолго до сделки она приходила за консультацией в юридическую фирму.
Она много чего рассказывает на заседаниях, каждый раз разные версии. А вот когда ей задают конкретные вопросы — сразу же один ответ: «Я ничего не помню».
Мы добросовестно выполнили все условия сделки в соответствии с законодательством России. Мы просто хотели построить семью и родить детей, а не расплачиваться ещё много лет за чужие действия.
Мы в Туле пока одни такие, кто под эту волну попал. Может быть, найдется кто-то, кто в такой же ситуации, просто пока без иска в суд».
Дело Долиной не уникально
Myslo попросил экспертный комментарий Кристины Волдаевой, адвоката КА «Юстиниан» Тульской области.
— Дело Долиной вызвало широкий резонанс. В результате судебных разбирательств было установлено, что истинной воли на отчуждение квартиры у Долиной не было: она действовала под влиянием обмана, полагая, что участвует в оперативном эксперименте. Сделку признали недействительной.
Дело Долиной не уникально. Каждый год в суд поступает около 3000 исков об оспаривании сделок с недвижимостью (это примерно 0,15% от всех сделок со вторичкой). И 77% из них суд удовлетворяет. Это мотивирует покупателей недвижимости более ответственно подходить к совершению сделок.
Совет адвоката: каких сделок стоит опасаться
— Принимая решение о покупке недвижимости, необходимо обратить внимание на следующие факты:
- крайняя срочность продажи;
- продавец согласен на все ваши условия;
- цена объекта существенно занижена;
- срок владения недвижимостью — менее года;
- несколько переходов права собственности за короткий промежуток времени;
- продавец не может объяснить причину продажи, путается в пояснениях;
- пожилой возраст — один из факторов риска;
- продажа объекта недвижимости по доверенности без личного присутствия продавца.
Как может обезопасить себя добросовестный приобретатель
- Чем больше активных действий, направленных на подготовку, совершение и исполнение сделки совершит продавец непосредственно перед сделкой, тем сложнее ему будет доказать, что он действовал не по своей воле.
К таким действиям можно отнести: размещение объявления о продаже недвижимости, поиск риелтора и заключение с ним договора, заключение предварительного договора купли-продажи недвижимости; снятие с регистрационного учета; подготовка акта оценки недвижимости; погашение всех задолженностей по ЖКХ; вывоз личных вещей и т. д. - Также покупатель может обратиться за помощью в проверке недвижимости к специальным сервисам, например «Домклик», которые предоставляют такую услугу. Это нужно для подтверждения добросовестности и должной осмотрительности впоследствии, если возникнет спор в суде.
- Необходимо потребовать справку из ПНД (психоневрологический диспансер) и НД (наркологический диспансер). Кроме того, непосредственно перед сделкой — привлечь к участию в ней врача-психиатра. Это можно сделать дистанционно либо обеспечить присутствие такого специалиста непосредственно в момент проведения сделки.
- В договор купли-продажи стоит включить пункт о том, что сделка не является временной или фиктивной. Дополнительно можно взять расписку о том, что продавец осознает характер своих действий, действует по своей воле, направленной на продажу недвижимости, не находится под влиянием третьих лиц в том числе ФСБ, МВД или других государственных органов, ему никто не угрожает и не принуждает к продаже недвижимости. Расписка должна быть написана собственноручно.
- Все расчеты по сделке следует совершать только в безналичной форме либо с использованием аккредитива, либо через депозит у нотариуса. Это позволит обеспечить наличие доказательств передачи денежных средств.
- Необходимо сохранить все переписки в мессенджерах при их наличии.
- Процесс осмотра недвижимости, подписания и проведения сделки нужно фиксировать на видео.
- В случае если в сделке участвует пожилой человек, следует проводить ее в присутствии дополнительного члена семьи (близкого родственника), а в отсутствие такого близкого родственника — специалиста органа соцзащиты.
— После громкого дела с Ларисой Долиной суды чаще встают на сторону возрастных продавцов, но это происходит в ущерб добросовестным покупателям, которые становятся заложниками системы, — говорит Кристина Волдаева.
— Данная проблема требует четкого законодательного вмешательства; нужны согласованные действия судов, приставов и Росреестра.
Кроме того, требуются поправки в законодательство и чёткие механизмы взаимодействия. А пока добросовестные покупатели находятся в самом невыгодном положении, остаются и без денег, и без недвижимости, становятся заложниками ситуаций с «неосознающими» свои действия продавцами и последующими судебными спорами.
«Бабушкина схема» тоже дает сбой
По словам адвоката Кристины Волдаевой, даже если сделку купли-продажи недвижимости признали недействительной, нельзя отчаиваться! Нужно подавать жалобы в вышестоящие инстанции — апелляционную, кассационную, надзорную.
Судебная практика не так однозначна, как может показаться. Есть и положительные для покупателей недвижимости судебные решения.
Определение Седьмого кассационного суда от 23 апреля 2025 г. N 88-6149/2025 (текст тут). Телефонные мошенники «из ЦБ» летом 2023 года убедили гражданку «фиктивно продать» свою квартиру «для защиты от мошенников». Квартиру купил риелтор за 3,5 млн руб. и тут же перепродал ее другому покупателю за 4 млн руб. (тот взял ипотеку). Изначальный продавец, переведя все деньги мошенникам, осознала, что продала квартиру, и пошла в суд.
Но суд нашел достаточно косвенных доказательств того, что продавец осознавала смысл сделки (согласовывала условия договора продажи, обсуждала нюансы выезда из жилплощади), так что квартира осталась у конечного покупателя.
Апелляционное определение СК по гражданским делам Калужского областного суда от 25 марта 2025 г. по делу N 33-820/2025.
Под влиянием мошенников мужчина продал квартиру за 3 млн руб. (покупатель взял ипотеку). Деньги сразу перечислил мошенникам, а потом отказался выселяться с жилплощади, так как на самом деле «это была понарошковая спецоперация». Суд изучил переписки с покупателем в мессенджере и пришел к выводу, что продавец сам предпринимал активные шаги к продаже (должен был понимать, к чему это ведет), а покупателю ни о каком «фиктивном характере» не говорил. Так что сделка была без порока воли, квартиру у покупателя отбирать нельзя.
Решение Ленинского районного суда г. Воронежа по делу № 2-4511/2024 от 19 февраля 2025 г. Пенсионерка, инвалид II группы, нашла себе наставника по акциям «Газпрома», который «якобы заработал для нее внушительную сумму». Но чтобы ее получить, надо продать квартиру. Жилье было продано через «Домклик» за 5,2 млн руб., деньги ушли мошенникам, выезжать продавец отказалась.
Суд принял во внимание, что перед сделкой пенсионерка прошла осмотр у психиатра, который дал положительное заключение на совершение сделки (а новую психиатрическую экспертизу суд не стал приобщать, т. к. она не могла установить, что именно происходило во время сделки). А еще женщина самостоятельно размещала объявление о продаже квартиры на «Авито» со своего телефона, что подтверждает ее волю. Квартиру оставили покупателю, бабушке пришлось выехать.
А вы, дорогие читатели, продавали/покупали недвижимость? Расскажите о своем опыте, пусть он поможет другим безопасно покупать жилье!