Опытные и начинающие инвесторы в коммерческую недвижимость часто сталкиваются с проблемой роста операционных расходов, связанных с увеличением затрат на содержание, управление и обслуживание объектов, в ситуациях смены арендаторов и направлений использования арендного пространства.
Новому арендатору могут потребоваться изменения в арендованном помещении, что затратно само по себе; дополнительные расходы связаны с простоем коммерческой недвижимости в периоды поиска нового арендатора, а также необходимого переоборудования и дооснащения арендного пространства различными технико-технологическими системами. При этом всегда остается риск ухода потенциального арендатора из-за опасения, что необходимые для его бизнеса строительно-монтажные работы могут затянуться.
Экспертно доказано: самые значительные затраты арендодателя возникают при осуществлении демонтажа/монтажа систем освещения: прокладке кабелей, коробов, подключении, тестировании, настройке оборудования, автоматизации управления, инсталляции систем безопасности и прочее. Типичными являются также возникающие в ходе работ трудности организационно-управленческого характера, так как системы освещения являются объектами направленного интереса и действий сразу нескольких субъектов: строителей, светотехнических компаний, дизайнеров, непосредственно владельцев бизнеса и, конечно же, арендаторов.
Как рационально решить проблему смены арендаторов и трансформировать спорадические операционные расходы арендодателя на переустановку освещения в его долгосрочные инвестиции?
В этой статье мы выделим ключевые параметры процесса трансформации потерь арендодателя коммерческой недвижимости в доходы:
1. Новейший тренд – это инновационный трек. Трековые (рельсовые, шинопроводные) системы освещения являются модульными и позволяют арендатору быстро и легко адаптировать освещение под нужды своего бизнеса. Последние модификации существенно прибавили в протяженности и надежности трека.
Как это работает: индивидуальная программа освещения каждого входящего в арендное пространство бизнеса (в соответствии с его функциональными потребностями, направленностью бизнеса) нанизывается на уже сформированную универсальную технологическую инфраструктуру трекового освещения и сопряжена таким образом с минимальными расходами. Трековые системы позволяют вешать, настраивать и заменять выбранные светильники в любом месте и в любое время, для создания идеальной освещенности конкретных бизнес-процессов.
Устройство трековой системы: одна трековая система освещения может достигать при необходимости: длины – 400 и более метров, мощности – до 3500 Вт, плотности светильников – до 5 на 1 м (каждые 20 см), угол поворота светильника на треке – до 360 градусов, перемещение светильников по треку – не ограничено, количество независимых фаз освещения – 3 (позволяют управлять 3-мя группами освещения независимо друг от друга.
Рекомендуется в том числе краудинвесторам. Известно, что главным организационно-управленческим принципом краудинвестинга (несколько инвесторов покупают один объект) является мобильность, обеспечивающая наиболее оптимальный результат при необходимости учитывать баланс интересов и мнений. Бесшовная реализация любой бизнес-концепции возможна при наличии функционального стержня базового освещения, который остается при любой модификации арендного пространства на многие годы; трековая система освещения является ключевым решением для грамотных краудинвесторов.
2. Тренд на умное освещение. Интеллектуальные системы освещения позволяют использовать свет только там, где это необходимо, максимально использовать естественное освещение, настраивать освещение в соответствии с его функциональным назначением. Используемые в системах интеллектуального освещения датчики движения, присутствия и интенсивности дневного света экономят до 85% потребляемой энергии. Современные системы управления предоставляют широкие возможности для управления освещением, включая индивидуальные сценарии, расписания и удаленный доступ. В интеллектуальных системах освещения используется светодиодная технология, светодиоды потребляют существенно меньше энергии и имеют увеличенный по сравнению с другими светильниками срок службы; автоматическое (или ручное) диммирование способствует сбережению энергии: лампы с уровнем яркости освещения 50% потребляют электроэнергии меньше (до 75%).
3. Современное освещение – как конкурентное преимущество. По данным аналитиков kommersant.ru в 2025 году объём арендованных офисов сократится на 43%, до 1,3 млн м², а общее число сделок (включая продажи) уменьшится на 26,8%, до 1,45 млн м². Падение спроса на аренду связывается с ухудшением макроэкономической ситуации; снижением доступности кредитования для бизнеса; ростом арендных ставок и др. Вместе с тем, отмечается рост спроса на гибкие рабочие пространства (коворкинги, комфортные современные офисы) и рост интереса к формату ГАБ (готовый арендный бизнес). Гибкое рабочее пространство – это всегда мобильность и готовность к изменениям. В такой ситуации оснащение универсальными трековыми системами (под последующую индивидуальную настройку) помещений под аренду становится одним из наиболее существенных конкурентных преимуществ.
4. Тренд на энергетическую оптимизацию процессов. Экспертно установлено, что светодиодные лампы, используемые в трековых системах освещения, потребляют до 85% меньше энергии, чем осветительные приборы других типов и имеют значительно более длительный срок службы. Современные LED-светильники служат до 100000 часов, что значительно превышает срок службы люминесцентных (до 15000), галогенных (до 4000) светильников и ламп накаливания (до 1000 часов). Стоимость светодиодных ламп в расчете на 1 год эксплуатации в 10 раз ниже стоимости галогенных ламп и ламп накаливания и в 4 раза ниже стоимости люминесцентных ламп.
Возможности в арендном пространстве
Конфигурации при использовании универсальной технологической инфраструктуры трекового освещения в арендном пространстве полифункционального назначения, предлагаемые Компанией МДМ-ЛАЙТ:
- возможность широкого выбора прожекторов и подвесных светильников, специально адаптированных к трековой системе;
- возможность сочетания на одном треке прожекторов и подвесных светильников разного вида и назначения;
- возможность беспроблемной и быстрой установки через адаптеры светильников любого вида;
- широкий диапазон мощности, углов светового потока, цветов света инсталлируемых светильников;
- инсталляция профессионального управления освещением, позволяющего беспроблемно в режиме онлайн менять сценарии освещения;
- оптимальное решение для многофункциональных офисов и розничной торговли; треки типов H, J и L позволяют производить разные варианты монтажа в зависимости от архитектуры арендного пространства;
- модульный принцип устройства трека позволяет легко регулировать освещение в соответствии с новыми продуктами или сезонными витринами, повышая визуальную привлекательность и вовлеченность клиентов;
- возможность направлять сфокусированный свет на ключевые зоны/ продукты/детали интерьера, создавая привлекательную атмосферу, положительно влияющую на имидж бизнеса.
Дополнительные возможности трековых систем освещения от Компании МДМ-ЛАЙТ.
В мультифункциональных арендных пространствах большое значение приобретает цветовая температура осветительных приборов. Известно, что более низкие температуры могут улучшить видимость и создать современный вид и пространство интенсивной деловой активности, в то время как более теплые тона создают дружественную, уютную атмосферу, располагающую к общению.
Уникальная технологиясмешивания света разной интенсивности и цветов трековых осветительных приборов от МДМ-ЛАЙТ может добавить особенной глубины и характера пространству, создать неповторимую визуальную историю здесь и сейчас. При этом использование регулируемых направляющих модулей позволяет владельцам бизнеса изменять освещение в соответствии со специальными задачами, акциями или сезонными изменениями, поддерживая самопрезентацию привлекательной и свежей в любое время.
Специалисты МДМ-ЛАЙТ помогут инсталлировать трековое освещение арендного пространства таким образом, чтобы в перспективе его можно было использовать оптимальным образом, в том числе посредством удлинения или трансформации трека; подбор оптимальных для конкретных бизнес-задач светильников из имеющегося многообразия вариантов – сложная задача, успешно решаемая опытными сотрудниками Компании.
Правильно подобранные, высококачественные отражатели светотехнических устройств позволяют направить свет именно в нужную область и, таким образом, минимизировать потери при рассеивании, увеличивают световой поток, снижая при этом потребление энергии, поскольку свет не тратится избыточно на области, где его нужно меньше. Такой подход позволяет индивидуально настраивать освещение и помогает надолго экономить энергию. Профессиональное измерение освещенности поможет оценить эффективность осветительной установки и, при необходимости, выявить возможности ее оптимизации; оптимально подобранные отражатели позволяют снизить количество используемых при освещении светильников до 50%.
Профессиональная настройка углов и яркости освещения поможет выделить функции, концептуальные доминанты, бизнес-объекты, фактуру и пр. Специалисты МДМ-ЛАЙТ проконсультируют арендодателей по вопросам эффективного и бережливого использования осветительного оборудования. Чтобы освещение трека работало хорошо и прослужило долго, необходимо регулярно очищать трек и светильники от пыли и мусора; экспертно доказано, что Выгода: поддержание в чистоте светильников экономит до 30% потребляемой ими энергии и продлевает срок службы минимум на 15%.
Выводы
Профессиональная интеграция универсальной технологической инфраструктуры трекового освещения приведет к уменьшению операционных затрат и существенно повысит уровень конкурентоспособности арендного пространства.
Организационно-управленческие приобретения: решение в пользу трека – это существенная экономия на организацию, коммуникации с заказчиками и исполнителями, обслуживание; в результате – довольны все: строители, электрики, дизайнеры, арендаторы и владельцы бизнеса. Трековую систему освещения нужно создать всего один раз (на этапе строительства или позже), но получить при этом возможностью адаптировать ее под нужды арендаторов с разными бизнес-целями, многократно менять назначение освещения на протяжении всего жизненного цикла устройств. Современные трековые трассы не нуждаются в дополнительной проводке, и подходят для любых типов потолков.
Интеграция универсальной технологической инфраструктуры трекового освещения решает проблему трансформации спорадических операционных расходов на переустановку освещения, возникающих при смене арендаторов в инвестиции для поддержания долгосрочного высоко конкурентного бизнеса.