С 2026 года программа «Семейная ипотека» остаётся, но правила игры меняются так, что часть привычных схем перестанет работать. Ставка 6% сохранена, но рынок сам по себе становится дороже. Ниже — разбираю всё по пунктам, без воды и маркетинговых иллюзий.
1. Главное, что уже подтверждено государством
- Программа продлена до 2030 года.
- Базовая ставка — 6% годовых, фиксирована на весь срок.
- Первоначальный взнос — около 20%.
- Лимиты кредита — до 12 млн ₽ в Москве/СПб и до 6 млн ₽ в остальных регионах.
- Участвуют семьи с ребёнком до 6 лет, семьи с двумя и более несовершеннолетними детьми, семьи с ребёнком-инвалидом.
Это официальная позиция Минфина и Правительства — на программу заложено финансирование, отменять её не планируют.
2. Ключевое нововведение 2026 года — ограничение, которое изменит рынок
С 1 февраля 2026 действует правило: «одна льготная ипотека на одну семью».
Ранее супруги могли брать два отдельных льготных кредита — один на мужа, один на жену.
С 2026 года — нет. Оба обязаны быть созаёмщиками в одном кредите.
Это перекрывает все популярные схемы, которые использовали тысячи семей.
3. Попытки «развестись ради двух семейных ипотек» — что будет в реальности
С 2026 года банки и государственные операторы программы усиливают контроль за созаёмщиками и семейным статусом.
Фиктивное изменение статуса брака ради получения двух льготных ипотек — рисковая стратегия, потому что:
- банки проверяют историю совместных кредитов и финансовых связей;
- подозрительные кейсы могут привести к отказу или отмене субсидии;
- при выявлении нарушения субсидию могут потребовать вернуть.
Юридически — путь рискован. Практически — программа движется к полной «адресности» и отлавливает такие манёвры быстрее.
4. Возможные ставки 4–6–10–12% — что это вообще такое
В Госдуме обсуждают вариант сделать ставку зависимой от количества детей, но это только на уровне предложений:
- 4% — три ребёнка,
- 6% — два ребёнка,
- 10–12% — один ребёнок.
Решения нет. До вступления закона ставка остаётся единой — 6%.
5. Самое неприятное: новостройки могут подорожать
Причина — повышение НДС с 20% до 22% в 2026 году.
Это увеличивает себестоимость строительства.
Застройщики либо:
а) повышают цены,
б) сокращают акции,
в) уменьшают разницу между «скидочной» ценой и реальной.
Постепенный рост стоимости квадратного метра — наиболее вероятный сценарий 2026–2027 годов. Особенно в городах с высокой миграцией, таких как Краснодар.
6. Что происходит в Краснодарском крае
Край усиливает поддержку семей:
- выплаты молодым и многодетным семей,
- субсидии для участников СВО,
- «накопительная ипотека» через Дом.РФ — государственная премия к регулярным взносам на счёте, которую можно использовать как первоначальный взнос.
Для семей, которые готовятся к покупке заранее, это реальный механизм снизить нагрузку.
7. Стоит ли брать семейную ипотеку в 2026 — честный ответ
Если покупка жилья была в планах, то 2026 год — последний год, когда можно зайти в программу на «классических» условиях перед её вероятной корректировкой (ставки, лимиты, требования).
Лучшие условия — не в будущем, а сейчас:
- цены на новостройки в 2026 будут под давлением НДС,
- двойные семейные ипотеки исчезнут,
- льготные ставки обсуждают, но не факт, что снизят,
- спрос на юге (и в Краснодаре прежде всего) будет только расти.
Вывод
2026 год — это не конец семейной ипотеки, а новая версия программы: строже, структурнее и с меньшим количеством лазеек. Ставка 6% сохраняется, но именно рынок диктует свои условия — а он становится дороже.
Если вы планируете переезд в Краснодар — оптимально рассматривать покупку до того, как рост НДС и обновление правил окончательно изменит рынок.
Ваш человек в Краснодаре
Сергей
📱 89892932408 — WhatsApp/Директ для консультации и подбора вариантов.