Кто такой финансовый управляющий при продаже имущества должника?
В процедуре банкротства финансовый управляющий выступает продавцом имущества должника, действуя от его имени. Представьте себе ситуацию продажи квартиры по доверенности. Собственник выдает доверенность представителю, а тот заключает договор купли-продажи. Формально продавец в договоре собственник, но все действия за него совершает поверенный. В процедуре банкротства роль такого поверенного выполняет финансовый управляющий.
Эта аналогия важна для понимания главного вывода. Финансовый управляющий не тот, кто обязан решить все проблемы объекта. Он, прежде всего, продавец, который реализует имущество с теми характеристиками и обременениями, которые есть на момент продажи.
Как погашаются аресты на имуществе должника в банкротстве?
Ранее наложенные аресты на имущество должника снимаются с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства. Об этом говорит ст. 126 Закона о банкротстве.
Многие, прочитав эту стать, считают, что аресты исчезают автоматически, как только суд огласил решение. Вчера арест был, а сегодня суд признал гражданина банкротом и завтра арестов уже быть не должно. На самом деле это не так.
Закон о банкротстве формулирует правовое основание для снятия ареста. То есть, с момента принятия решения суда запрет на регистрационные действия не должен сохраняться. Но техническую процедуру погашения записи в ЕГРН определяет закон о госрегистрации недвижимости. Именно суд направляет судебный акт в Росреестр, а Росреестр на основании этого документа вносит запись о прекращении ареста. Это предусмотрено статьей 32 Закона о недвижимости.
Никакого автоматического исчезновения записи не происходит. Чтобы арестов в ЕГРН не было, в Росреестр должно поступить решение суда, заверенное подписью и печатью судьи.
Законом определено правило: орган или суд, который наложил арест, впоследствии и отменяет его. Судебный пристав-исполнитель или суд выносит постановление о снятии ареста и направляет его в Росреестр. Ровно такая же логика применяется и в банкротстве.
Прямой обязанности финансового управляющего снимать аресты законом не предусмотрено.
Обязан ли финансовый управляющий направлять судебное решение о признании должника банкротом в Росреестр?
Права и обязанности финансового управляющего перечислены в ст. 213.1 Закона о банкротстве. Обязанность направлять судебный акт в Росреестр там не указана.
Иногда Росреестр, действительно, принимает заявление финансового управляющего и на основании приложенных судебных актов погашает аресты. Обычно требуют представить решение о признании должника банкротом и определение об утверждении финансового управляющего или о продлении его полномочий.
Только это не правило, а практика отдельных регионов. Юридически она не создает для управляющего обязательства. Более того, Росреестр вправе отказать, сославшись на то, что обязанность направления судебного акта возложена именно на суд.
Не путайте эту ситуацию с той, когда финансовый управляющий подает в Росреестр пакет документов для регистрации сделки с покупателем. В этом случае он обязательно прикладывает решение суда о признании должника банкротом. Росреестр примет это решение, потому что оно является документом сделки.
Обязан ли финансовый управляющий погасить аресты после продажи имущества?
Представим ситуацию. Собственник продает квартиру с арестом, честно предупреждает покупателя, фиксирует обременение в договоре и уменьшает цену, так как покупателю предстоит потратить время и силы на снятие ареста. В этом случае очевидно, что покупатель не может потом жаловаться, что продавец не помогает ему погасить аресты. Потому что продавец предупредил о них и снизил цену.
В процедуре банкротства логика та же.
Финансовый управляющий, действуя как продавец, обязан раскрыть всю информацию об обременениях, отразить их в документации о торгах и в договоре купли продажи. Имущество реализуется с дисконтом, в том числе, из-за его обременений.
Поскольку обязанность финансового управляющего по снятию арестов прямо не закреплена в законе, а покупатель заранее уведомлен о наличии обременений и покупает объект по сниженной цене, то он не может предъявлять к управляющему претензии только из-за того, что тот не взял на себя дополнительные функции по погашению ареста после продажи.
Почему управляющему запрещено гасить аресты?
Практика Верховного суда добавляет еще один важный штрих. Если финансовый управляющий проводит торги и пишет, что имущество находится под арестом, а сразу после торгов гасит их, то его действия могут расценить так, будто он обошел установленную процедуру торгов и фактически заключил договор на других условиях, отличных от тех, что были указаны в извещении о торгах.
С точки зрения права получается следующее.
На торги выставлен один объект с арестом. В конкурсной документации это прямо зафиксировано. У такого объекта цена ниже рыночной и определенный круг участников, готовых взять на себя риски.
После торгов, но до подписания договора и государственной регистрации перехода права, финансовый управляющий добивается снятия ареста. В итоге победитель получает уже иной объект, свободный от обременений. Это значит, что фактически условия сделки изменены по сравнению с теми, которые были объявлены на торгах.
Договор, заключенный на иных по сравнению с торгами условиях, может быть признан ничтожным.
Отсюда важный вывод: до момента заключения договора и государственной регистрации перехода права собственности финансовый управляющий не просто не обязан погашать аресты, но в определенных ситуациях ему и не следует этого делать, чтобы не создавать риск признания торгов и сделки недействительными.
Зарегистрированные лица в квартире: что должен сообщить управляющий
Закон о персональных данных и закон о банкротстве обязывают финансового управляющего хранить в тайне сведения, которые он получает при исполнении своих обязанностей. В том числе, это касается информации о людях, зарегистрированных в квартире.
При этом на управляющем лежит и другая обязанность. Он должен раскрыть все обременения объекта. Право проживания в квартире - это обременение. Если у кого-то есть право проживания, новый собственник не может свободно пользоваться квартирой.
Чтобы соблюсти баланс между конфиденциальностью и обязанностью раскрывать информацию, управляющий должен сообщить покупателям, что в квартире есть зарегистрированные лица и какое у них право проживания. Например, пожизненное право пользования. При этом он не может раскрывать персональные данные этих людей: их фамилии, имена, паспортные данные.
В конкурсной документации и в договоре нужно прописывать только содержание обременения. Например, «в квартире имеются зарегистрированные лица с правом бессрочного проживания». Указание такого обременения - это существенное условие договора, потому что оно напрямую влияет на возможность пользования квартирой.
Долги за коммунальные услуги и капитальный ремонт: должен ли финансовый управляющий предоставить информацию?
Задолженность по текущим коммунальным услугам к новому собственнику не переходит. Это долг прежнего владельца перед ресурсоснабжающими организациями.
Задолженность по взносам на капитальный ремонт, напротив, привязана к объекту недвижимости и переходит к новому собственнику.
Финансовый управляющий обязан рассказать обо всех обременениях объекта. Так как долг по капитальному ремонту «привязан» к самой квартире, его нужно считать финансовым обременением. Значит, управляющий должен указать, что есть задолженность по взносам на капремонт и ее размер.
Обязанность финансового управляющего обеспечить осмотр имущества.
Статья 110 Закона о банкротстве прямо возлагает на организатора торгов обязанность обеспечить возможность ознакомления с имуществом должника, выставленным на торги. Это касается как самого объекта, так и правоустанавливающих документов.
Закон прямо говорит, что покупателям должна быть обеспечена возможность осмотра имущества, фотографирования, копирования документов.
Если должник настроен доброжелательно, предоставляет ключи и согласен на осмотры, вопрос решается легко. На практике должник часто отказывается контактировать с финансовым управляющим, не открывает дверь, не допускает потенциальных покупателей в квартиру.
В этом случае у финансового управляющего есть процессуальный инструмент. Он вправе обратиться в арбитражный суд с ходатайством об обязании должника предоставить доступ в жилое помещение. После вынесения соответствующего судебного акта к исполнению могут быть привлечены судебные приставы.
Формально закон формулирует это как право, а не как обязанность управляющего. Но с точки зрения оценки его поведения на предмет добросовестности и разумности обращение в суд в подобной ситуации фактически становится необходимым. Если управляющий игнорирует запросы покупателей и не предпринимает мер для организации осмотров, его можно привлечь к административной ответственности.
Что делать покупателю, если управляющий не выполняет свои обязанности?
Иногда финансовый управляющий игнорирует запросы: не отвечает, не предоставляет документы, не показывает объект, не раскрывает обременения. Как можно побудить его дать ответ?
Работу финансовых управляющих контролируют СРО, членом которой является этот управляющий и Росреестр.
Жалоба в СРО заставляет управляющего реагировать. Для СРО такие обращения важны: они влияют на ее репутацию и могут привести к проверкам и мерам со стороны госоргана.
Опыт показывает: если жалоба написана понятно, обоснованно и подана по правилам, ее почти никогда не игнорируют. Это заметно увеличивает шансы, что управляющий все-таки предоставит нужную информацию.
Выводы:
Финансовый управляющий в процедуре банкротства гражданина действует как продавец имущества должника.
Он обязан:
- раскрыть все обременения объекта, включая, аресты, право проживания третьих лиц и долг по капремонту;
- обеспечить возможность осмотра имущества и ознакомления с документами;
- предпринять меры для получения доступа к объекту и осмотру.
Финансовый управляющий не обязан:
- самостоятельно направлять в Росреестр судебное решение о признании должника банкротом, если такая обязанность возложена на суд;
- гарантировать покупателю снятие арестов, если имущество изначально продавалось с обременениями и по сниженной цене.
Покупатель, в свою очередь, должен понимать, что приобретение имущества на торгах по банкротству всегда связано с повышенным риском.
Подробно о каждом риске в торгах рассказываю здесь.