Покупка квартиры на вторичном рынке всегда напоминала рулетку, но в последнее время риски вышли на совершенно новый уровень. Если раньше боялись скрытых наследников, то теперь появился тренд, от которого у добросовестных покупателей идет кругом голова. Юристы окрестили это "бабушкиными схемами". Это когда продавец сам продает жилье, а потом бежит в суд возвращать все назад, потому что его обманули мошенники.
Прецедент Ларисы Долиной
История с народной артисткой стала пугающим примером для всего рынка. Певица продала элитную квартиру в Москве за 112 млн руб. (ниже рынка) под влиянием телефонных мошенников. Покупательницей стала обычная женщина, которая ни о чем не подозревала. Когда обман вскрылся, суд встал на сторону Долиной. Сделку признали недействительной по ст. 178 ГК РФ (существенное заблуждение).
Итог печальный: квартиру вернули певице. А деньги-то она уже перевела жуликам. Покупательница осталась без жилья и без средств. Вернуть свои кровные она сможет, только если поймают преступников, что звучит почти как фантастика. Ну, может, юристы подскажут, как попробовать взыскать деньги с Долиной. Но тут вряд ли будет хороший исход для покупательницы.
В чем суть
Схема проста: пенсионеру звонят якобы из органов, Центробанка, ФСБ и т.д. и убеждают продать квартиру, чтобы "спасти" ее. Бабушка продает жилье, получает деньги и переводит их на "безопасный счет" аферистам.
Потом приходит прозрение, жертвы идут в полицию и в суд. Судьи часто встают на сторону пенсионеров, считая их слабой стороной. Применяют ст. 177 (не мог руководить действиями) или 178 ГК РФ. Покупатель оказывается крайним. Часто суд применяет двустороннюю реституцию: квартиру - продавцу, деньги - покупателю. Но денег у бабушки уже нет. У нее остается жилье и исполнительный лист на вычеты из пенсии, а у покупателя - ничего. Сами понимаете, какие там ежемесячные отчисления будут с пенсии. По данным МВД, в 2025 году только в Москве зафиксировано 75 таких случаев.
Реакция государства
В Госдуме начали искать решение. Звучат идеи ввести период охлаждения, чтобы продавец не мог сразу снять или перевести полученные деньги.
Замглавы Росреестра Алексей Бутовецкий предложил более справедливую меру. Он считает, что право собственности продавца нужно восстанавливать только после того, как он реально вернет деньги покупателю. То есть квартира должна оставаться в залоге у пострадавшего покупателя до полного расчета. Эту позицию поддержали и в Верховном суде. Также обсуждают создание единого реестра недееспособных и обязательное психиатрическое освидетельствование перед сделкой.
Как не попасть в ловушку
Пока законы только обсуждаются, спасать свои деньги придется самим. Полностью убрать риски на вторичке нельзя, но можно подстраховаться.
✔️Внимательно смотрите на продавца. Если это пожилой человек, риск выше. Настаивайте на сделке через нотариуса. Он обязан убедиться, что человек понимает суть происходящего. Это не 100% гарантия, но весомый аргумент в суде в вашу пользу.
✔️Требуйте справки. Нужны свежие документы из психоневрологического и наркологического диспансеров. Идеальный вариант - освидетельствование врачом прямо в день сделки. Это покажет вашу добросовестность и осмотрительность.
✔️Цена и срочность. Если квартиру отдают с большим дисконтом и торопят - это красный флаг. Мошенники всегда спешат. Покупка по заниженной цене может сыграть против вас: суд посчитает это признаком недобросовестности.
✔️История квартиры. Если жилье часто перепродавалось или документы слишком "свежие" (дубликаты), лучше откажитесь.
Помните про ст. 302 ГК РФ: имущество могут истребовать даже у честного покупателя, если оно выбыло из владения собственника помимо его воли. А обман мошенниками суды сейчас трактуют именно так. Мне кажется, что сейчас все так напуганы, что обычным бабушкам и дедушкам будет трудно продать квартиру. Покупатели будут опасаться.