Пока покупатели в 2025-м спорят, что страшнее — ставка ипотеки или курс, налоговая система тихо подкручивает винтики на 2026 год. Никакой апокалипсис, но пару сюрпризов для владельцев квартир точно приготовили. Разбираем по-человечески, без «пункта 3 подпункта 2», но с пониманием, во что вы вписываетесь, покупая квартиру сейчас.
1. База: за что вообще платит собственник квартиры
Чтобы оценить будущую нагрузку, нужно понимать текущую конструкцию.
Основные элементы налоговой картины для владельца квартиры:
- Налог на имущество физлиц — местный налог с кадастровой стоимости жилья. Базовая ставка для жилья по России — 0,1%, дальше регионы могут её варьировать в пределах, установленных НК РФ. Для дорогих и отдельных видов недвижимости ставка может доходить до 0,5–2–2,5%.
- Санкт-Петербург живёт по своему закону: для квартир действует прогрессивная шкала — 0,1% при кадастровой стоимости до 7 млн ₽, 0,15% от 7 до 20 млн ₽ и 0,2% от 20 до 300 млн ₽.
- Налоговые вычеты по площади — налоговая база уменьшается на кадастровую стоимость 20 кв. м для квартиры (10 кв. м для комнаты, 50 кв. м для дома). Плюс допвычеты на детей — по 5 кв. м на каждого ребёнка для квартиры и 7 кв. м для дома у многодетных семей.
И это только «абонентка за владение». Вторая часть уравнения — НДФЛ при продаже квартиры, который с 2026 года как раз серьёзно переоформляют.
2. Что меняется с 2026 года по имущественным налогам
Революции по ставкам для обычных квартир нет, но нагрузка будет подрастать за счёт трёх факторов.
2.1. Кадастровая стоимость и «ползущий» рост налога
Для большинства собственников налог на квартиру в 2026-м вырастет не из-за дубины в виде новой ставки, а из-за более тонкого инструмента — кадастровой оценки.
- По оценкам, совокупная кадастровая стоимость жилья в Петербурге увеличится примерно на 17%+, а это автоматически подталкивает вверх базу для налога на имущество.
- При этом Налоговый кодекс спасает от шока: рост налога для физлиц ограничен 10% в год за счёт переходных коэффициентов.
По-простому: если кадастр улетел сильно вверх, налоговая всё равно будет «догонять» новую реальность по чуть-чуть, размазывая рост на несколько лет. Но к середине цикла вы всё равно почувствуете новый уровень платежа.
Для покупателя 2025 года это означает: квартиру вы берёте по уже подросшему кадастру, а налог за неё в ближайшие годы будет медленно догонять реальную оценку, даже без изменения ставки.
2.2. Сроки и порядок уплаты
В рамках налоговой реформы-2026 обсуждается единое правило: годовые имущественные налоги (включая налог на имущество физлиц) платить до 28 марта, а не до конца февраля, как это было во многих регионах.
Суммарно для собственника это мелочь, но для семейного бюджета — плюс лишний месяц, чтобы собрать сумму.
2.3. Льготы и вычеты: точечные послабления
Часть новостей — приятные:
- расширяются льготы и вычеты по имущественным налогам для отдельных категорий: участников СВО, их семей, части многодетных и соцкатегорий;
- уточняется порядок применения вычетов по площади и по земле (например, допвычеты по земельному налогу на 600 кв. м для отдельных категорий).
Для массового городского покупателя это не делает квартиру дешевле «по умолчанию», но если вы или ваши близкие попадаете под льготный статус, налоговая нагрузка после 2026-го может быть заметно мягче.
3. НДФЛ при продаже жилья в 2026: вот где настоящая «засада»
Основной сюрприз для владельцев квартир — это не ежегодный налог, а изменения по НДФЛ при продаже недвижимости, которые стартуют с 1 января 2026 года.
Ключевые моменты:
3.1. Непрерывный срок владения
Сейчас действует правило:
— 3 года владения в льготных случаях (наследство, дар от близких, единственное жильё),
— 5 лет — во всех остальных. После этого НДФЛ с продажи не платится.
С 2026 года вводят важную оговорку: срок владения должен быть непрерывным. Если право собственности прерывалось (например, вы переоформили доли внутри семьи), отсчёт льготного срока идёт заново.
То есть фокусы в стиле «сначала на маму, потом на дочь, потом опять на маму» будут обходиться дорого — НДФЛ при продаже придётся платить, даже если формально «жильём владеем долго».
3.2. Семьи с детьми — больше возможностей не платить НДФЛ
Есть и хорошая новость: семьям с детьми продажу и покупку жилья под улучшение условий облегчают.
- Для семей с двумя и более детьми расширяют возможность освобождения от НДФЛ при продаже жилья, если на деньги сразу покупается новое жильё (улучшение условий).
- Льготы планируют распространить и на семьи с совершеннолетними недееспособными детьми, где возраст 18+ не лишает права на льготу.
Для многих семей это значит: можно не ждать 5 лет владения, чтобы сменить двушку на трёшку, не попадая на налог.
3.3. Дорогая недвижимость и контроль за «серой оптимизацией»
Для элитного сегмента тенденция очевидна: государство усиливает налоговую нагрузку на дорогие объекты:
- уже с 2025 года повышены ставки налога на имущество и земельного налога для дорогих объектов (дороже 300 млн ₽ и т.п.);
- параллельно обсуждаются ужесточения по НДФЛ с продажи дорогой недвижимости, в том числе с отказом от льготного срока в пользу прогрессивной шкалы.
Если ваш горизонт — покупка «золотого квадрата» или пентхауса, налоговые последствия выхода из актива в 2026+ году будет точно нельзя игнорировать.
Ищете профессионалов для решения задач на рынке недвижимости?
Агентство недвижимости Needweego – ваш надёжный партнёр в поиске квартиры, продаже жилья или инвестициях в новостройки.
- Выкуп недвижимости
- Бесплатный подбор недвижимости
- Покупка квартир с торгов
4. Что важно учесть покупателям 2025 года
Теперь — самое практичное. Покупая квартиру в 2025-м, вы автоматически подписываетесь под правилами 2026-го и далее. Вот на что стоит смотреть уже сейчас.4.1. Считайте не только платёж по ипотеке, но и ежегодный налог
Перед сделкой имеет смысл сопоставить:
актуальную кадастровую стоимость квартиры (из выписки ЕГРН);
ставку в вашем диапазоне (для СПб — 0,1 / 0,15 / 0,2%);
прогноз по росту кадастра (для Петербурга — средний рост около 17% в ближайшем цикле оценки, с растянутым эффектом по годам).Часто выясняется, что «дороже, но меньше по площади и ближе к метро» даёт более мягкий налог, чем «подальше, но много квадратов».4.2. Планируйте срок владения под новые правила НДФЛ
Если ваша стратегия — «купить и через 3–5 лет продать, чтобы взять что-то побольше», в 2026 году появятся новые риски:
любые переоформления долей внутри семьи могут сбросить срок владения до нуля;
сделки с дарением и наследованием для отдельных категорий (иноагенты, нерезиденты и т.п.) попадут под более жёсткий НДФЛ-контроль.Лучше сразу продумывать, на ком будет оформлена собственность и какие семейные манёвры с долями вам реально нужны.4.3. Семейные покупки — проверяйте, проходите ли вы под льготы
Если у вас уже есть дети или вы планируете расширяться:
смотрите, проходите ли вы под критерии «улучшения жилищных условий» для льгот по НДФЛ;
закладывайте в план продажу и покупку в связке, чтобы не попасть на лишний 13% налог с разницы.Правильно спланированная цепочка «продали–купили» в 2026+ может сэкономить сотни тысяч.4.4. Не забывайте про вычеты при покупке
Классика жанра, про которую до сих пор многие вспоминают постфактум:
имущественный вычет по НДФЛ — до 2 млн ₽ по стоимости квартиры и до 3 млн ₽ по процентам ипотеки, то есть максимум 260 тыс. + 390 тыс. ₽ возврата налога;
к 2026 году оформление таких вычетов, по планам ФНС, будет всё более цифровым и автоматическим — меньше бумажек, быстрее возврат.Это не уменьшает налог на имущество, но смягчает общий налоговый удар в первые годы владения.5. Итог: 2026 год — не ужас, но и не «как было»
Если совсем по-журналистски:
плохая новость — налоги на владение и операции с недвижимостью становятся чуть более «умными» и цепкими: кадастр растёт, правила по НДФЛ ужесточают серые схемы и лайфхаки с переоформлением;
хорошая новость — для типичного покупателя квартиры в Петербурге в 2025 году речь идёт не о внезапном удвоении налогов, а о постепенном росте платежей и необходимости заранее планировать выход из объекта.Так что правильный вопрос перед покупкой сейчас звучит не «упадут ли цены», а примерно так:
«Сколько мне будет стоить владеть этой квартирой в год с учётом налогов и как я буду из неё выходить по правилам 2026+?»