«Меры против сделок по “бабушкиной схеме”: решат ли они проблему

«Меры против сделок по “бабушкиной схеме”: решат ли они проблему?»

В Госдуму внесены предложения по борьбе с мошенничеством по так называемой «схеме Долиной» — ситуации, когда продавец недвижимости формально сам совершает сделку, но в действительности действует под давлением третьих лиц и не осознаёт последствий.

Депутаты предлагают целый комплекс мер:

- обязательное нотариальное удостоверение всех сделок с недвижимостью;

- обязательное страхование, если продаваемое или приобретаемое жильё является единственным;

- введение «периода охлаждения» 5–14 дней;

- проведение расчётов через эскроу-счета.

Заявленная цель — защитить граждан и исключить риск признания сделок недействительными задним числом.

Однако считаю, что согласиться с выводами авторов законопроекта нельзя.

1. Предлагаемые меры устраняют последствия, а не причину проблемы

Фактическая проблема — не отсутствие нотариуса, страховки или «паузы» в сделке.

Главная причина — правовой пробел в регулировании сделок, совершённых под влиянием третьих лиц.

Именно этот пробел используется:

- как действительно введёнными в заблуждение продавцами;

- так и мошенниками, которые действуют совместно с продавцами, чтобы оспорить сделку после получения денег.

То есть речь идёт о злоупотреблении правом, которое существующие меры никак не блокируют.

2. Судебная практика ушла от разъяснений Верховного Суда

В Постановлении Пленума ВС РФ № 25 (2015 г.) чётко указано:

сделка может быть признана недействительной только в том случае, если покупатель знал или должен был знать о влиянии третьих лиц на волю продавца.

Однако это разъяснение почти не применяется на практике.

Суды ориентируются на «дело Долиной» и аналогичные кейсы, где формальный факт психологического давления на продавца автоматически приводит к признанию сделки недействительной, даже если покупатель был полностью добросовестен.

Последствия этого крайне серьёзны:

- продавец возвращает себе квартиру;

- покупатель остаётся без недвижимости и без денег — шансов их вернуть практически нет;

- фактически создаётся возможность «отыгрывать» любые сделки задним числом.

3. Проблема распространяется уже не только на недвижимость

Подобные сценарии активно переходят и на рынок подержанных автомобилей.

Это подтверждает:

- если правовой пробел не закрыть, мошеннические манипуляции будут расширяться на любые ценности — от квартир до автомобилей и техники.

4. Почему предложенные меры не сработают

- Нотариальное удостоверение не защищает от последующего утверждения продавца, что он «не понимал».

- Страхование не спасёт покупателя: страховщики откажут в выплате, если сделка признана недействительной.

- «Период охлаждения» не мешает мошенникам: давление продолжается и дальше.

- Эскроу-счета лишь задерживают расчёты, но не устраняют самой возможности признать сделку недействительной.

Все эти меры — косметические, они не устраняют главный юридический дефект.

5. Что действительно необходимо

Чтобы защитить добросовестных покупателей, нужны изменения именно в Гражданский кодекс, а не только в процессуальные или организационные механизмы.

Необходимо:

1). Закрепить презумпцию добросовестности покупателя

Если покупатель не знал и не должен был знать об обстоятельствах давления на продавца,

то отобрать у него имущество нельзя.

Это прямое воспроизведение позиции ВС РФ, но ей требуется законодательное закрепление.

2). Жёстко ограничить возможность признания сделок недействительными на основании “влияния третьих лиц”

Сегодня эта конструкция используется слишком широко и зачастую манипулятивно.

3). Создать механизм защиты покупателя от потери и имущества, и денег

Например, предусмотреть обязанность возвращать покупателю деньги до перехода права собственности обратно к продавцу.