В российском правовом поле набирает обороты тревожный прецедент: суды массово аннулируют сделки с недвижимостью, возвращая квартиры продавцам, которые стали жертвами аферистов. Покупатели же оказываются в катастрофической ситуации — без жилья и без денег, поскольку продавцы заявляют, что все вырученные средства переведены мошенникам. В последнее время ко мне все чаще стали обращаться за консультацией, как обезопасить себя при покупки вторичного жилья. Но, обо всем по порядку.
Прецедент: громкое дело артистки
Наибольший резонанс получила история с продажей апартаментов народной артистки Ларисы Долиной. Согласно судебным документам и данным СМИ, в 2024 году певица реализовала элитную недвижимость в московских Хамовниках за 112 млн рублей. Покупательницей выступила 34-летняя Полина Лурье.
Однако после завершения сделки Долина отказалась освобождать помещение, публично заявив, что стала объектом преступления. По ее словам, в апреле ей позвонил лже-сотрудник ФСБ, предупредивший о «мошеннических действиях» против нее. Для «защиты» сбережений он посоветовал перевести средства на «безопасные счета», куда Долина направила почти 104 млн рублей.
Спустя месяц злоумышленник убедил артистку, что и ее квартира «под угрозой», и единственным решением является срочная продажа с последующим переводом выручки. Через риелтора жилье было продано Лурье.
Певица подала иск о признании договоров недействительными, ссылаясь на совершение сделки под влиянием заблуждения и в состоянии, когда она не осознавала последствий своих действий. Покупательница подала встречное требование о выселении.
Суд удовлетворил иск Долиной, руководствуясь статьями 177 и 178 ГК РФ:
- Существенное заблуждение (ст. 178)
- Невменяемое состояние (ст. 177)
Было установлено, что у истицы отсутствовало действительное намерение продать жилье — она рассматривала сделку как фиктивную. При этом суд отказал в применении двусторонней реституции, которая обязывала бы Долину вернуть полученные средства. В результате Лурье лишилась и квартиры, и денег.
«Эффект Долиной»: массовая судебная практика
Юристы отмечают, что дело артистки — не начало, а лишь самая публичная иллюстрация устоявшейся практики. Аналогичные споры фиксируются по всей стране.
- Пример 1: В 2022 году мошенники, представившиеся сотрудниками Банка России, убедили пенсионерку приватизировать и продать квартиру. После перепродажи следующему владельцу суд, хотя и признал его добросовестным приобретателем, изъял жилье в пользу первоначальной собственницы. При этом экспертиза подтвердила вменяемость пожилой женщины, отметив лишь ее повышенную внушаемость.
- Пример 2: Семья Щербатенко из Казани купила «трешку» у 75-летней женщины, которая впоследствии отказалась выезжать, заявив о мошенничестве. Половину суммы пара внесла из сбережений, остальное — ипотечный кредит. Теперь они выплачивают 30 тыс. рублей в месяц за квартиру, которой лишились, и еще 15 тыс. — за аренду жилья.
- Пример 3: В Санкт-Петербурге пенсионерка, предоставившая справку о дееспособности и осознававшая характер сделки, позднее заявила о давлении аферистов. Суд вернул ей квартиру, оставив покупателя без компенсации.
Механизм мошенничества и его последствия
Схема в разных кейсах развивается по единому сценарию:
- Длительная подготовка: Мошенники месяцами обрабатывают пожилого человека по телефону, используя легенды о «спецоперациях» и рисках потери сбережений. Они инструктируют, как вести себя при сделке.
- Легитимная сделка: Продавец выглядит адекватным, предоставляет все документы, включая справки из ПНД. Покупатель, часто с использованием ипотеки, платит рыночную цену через банк или МФЦ.
- Обналичивание и осознание: По указанию аферистов продавец мгновенно переводит деньги на подконтрльные счета. Спустя время, поняв обман, он обращается в суд.
- Судебное решение: Суд, устанавливая факт заблуждения или невменяемого состояния продавца, аннулирует сделку. Деньги формально подлежат возврату, но фактически их уже нет.
Правовая логика и дисбаланс
Позиция судов основана на следующих принципах:
- Защита социально уязвимых категорий (пожилых людей), чья воля была искажена.
- Восстановление нарушенных прав собственника как приоритетная задача.
- Предположение, что добросовестный покупатель имеет процессуальные возможности взыскать убытки с продавца или через страхование.
Однако на практике возникает системный перекос: защищая одну жертву, суд создает другую, которая действовала абсолютно законно. Покупатель не только теряет жилье, но и продолжает нести кредитное бремя.
По данным Российской гильдии риелторов, количество таких споров за год выросло на 15–20%. Эта тенденция способна нанести серьезный удар по доверию к рынку вторичной недвижимости, поскольку риски приобретения жилья начинают перевешивать его выгоды.
В условиях сложившейся судебной практики, когда риски признания сделки недействительной многократно возросли, покупателям вторичного жилья критически важно принимать превентивные меры. Наиболее эффективным инструментом защиты своих прав и инвестиций сегодня считается досудебное проведение психолого-психиатрической экспертизы на сделкоспособность продавца.
В отличие от стандартной справки из психоневрологического диспансера, которая констатирует отсутствие учёта на конкретную дату, комплексная экспертиза направлена на установление ключевого юридического факта — способности человека в момент совершения сделки в полной мере осознавать значение своих действий и руководить ими.
Почему это работает как страховка от судебного оспаривания?
1. Высокая доказательственная сила. Заключение, выданное авторитетным лицензированным медицинским центром, является весомым доказательством для суда. Оно фактически опережает возможные аргументы продавца о его «невменяемости» на момент подписания договора.
2. Создание непреодолимого барьера для мошенников. Само наличие такого документа делает бессмысленными попытки последующего оспаривания сделки по статьям 177 или 178 ГК РФ. Мошеннические схемы часто построены на том, что продавец постфактум заявляет о своем «заблуждении» или «внушаемости». Независимое заключение, полученное до сделки, документально фиксирует его полную дееспособность и осознанность.
3. Демонстрация добросовестности покупателя. При рассмотрении спора суд учитывает, что покупатель проявил должную осмотрительность и предпринял все разумные меры для проверки контрагента. Наличие экспертизы укрепляет позицию покупателя как добросовестного приобретателя, что критически важно для исхода дела.
Практическая реализация:
· Когда проводить: Экспертиза инициируется и оплачивается покупателем непосредственно перед заключением основной сделки купли-продажи.
· Согласие продавца: Процедура проводится только с добровольного информированного согласия продавца. Отказ от прохождения такой проверки сам по себе является серьёзным сигналом для покупателя о потенциальных рисках.
· Процесс: Экспертиза проводится комиссией врачей-психиатров, которые не только беседуют с человеком, но и оценивают его способность анализировать сложные гражданско-правовые последствия сделки.
Таким образом, затраты на такую экспертизу — это не дополнительная статья расходов, а стратегическая инвестиция в безопасность крупнейшей финансовой операции в жизни. Она служит мощным юридическим щитом, который предотвращает многомиллионные убытки и годы судебных разбирательств, оставляя мошенникам всё меньше пространства для манёвра.