Что такое схема «старики-разбойники» и почему она легальна?
Ещё несколько лет назад выражение «старики-разбойники» ассоциировалось только с доброй советской комедией. Сегодня оно приобрело зловещий, бытовой смысл, став синонимом беспрецедентной схемы мошенничества, на рынке недвижимости, в которой пожилые люди выступают в роли киллеров, отнимающих жилье у добросовестных покупателей. Пожилые люди, часто "не отдающие отчёта в своих действиях", становятся инструментом для отъёма жилья у добросовестных покупателей. И самое ужасное - эта схема абсолютно легальна суды часто встают на сторону мошенников, ссылаясь на защиту «слабой стороны».
Как работает схема?
- Поиск жертвы: Мошенники находят одинокого пенсионера, часто с проблемами со здоровьем.
- Вхождение в доверие: Под предлогом помощи, обещания денег на лечение или давления они убеждают продать квартиру по немного заниженной цене.
- Перепродажа: Недвижимость перепродаётся добросовестному покупателю.
- Суд: Далее следует финальный акт. Через некоторое время, когда квартира уже перепродана добросовестному покупателю, который взял ипотеку, вложил все сбережения и сделал ремонт, в суд подает иск тот самый пенсионер. В заявлении он клянется, что был введен в заблуждение, не понимал значения своих действий, находился в состоянии аффекта или под давлением. В качестве «доказательств» прикладываются справки о невменяемости, показания сомнительных свидетелей и заявления в полицию (которые часто подаются постфактум). И суд, руководствуясь принципом «слабой стороны» и защитой социально незащищенных граждан, отменяет все сделки. Квартира возвращается бабушке или дедушке, которые, как выясняется, часто даже не живут в ней. А добросовестный покупатель остается на улице с многомиллионным ипотечным долгом.
Реальные истории жертв: почему хеппи-энда не бывает.
История 1: Семья из Подмосковья
Семья с двумя детьми купила квартиру, продав свою малогабаритку и вложив все сбережения. Через полгода их выселили по решению суда. Истицей выступила 80-летняя женщина, которая «не понимала, что подписывает». На момент суда она жила в доме престарелых, а её интересы представлял «внук» — участник мошеннической схемы.
История 2: Одинокая женщина из Москвы
Купила «двушку» на вторичном рынке. После сделки ее начали преследовать звонки от «социальных работников», утверждавших, что продавец-старик был недееспособен. Несмотря на то, что на момент сделки все было чисто, суд удовлетворил иск его «опекуна», назначенного уже после продажи квартиры. Женщина лишилась и денег, и жилья.
Новая угроза: «старики-разбойники» на авторынке
Если вы думаете, что эта беда касается только недвижимости, вы ошибаетесь. Схема успешно мигрировала на авторынок. Теперь под удар попадают дорогие иномарки.
Пожилой человек «продает» свой автомобиль (часто даже не свой, а оформленный на него по доверенности). Машина несколько раз перепродается между подставными лицами, чтобы запустить след, и в итоге оказывается у добросовестного покупателя. Далее — знакомый сценарий: иск от «обманутого» старика, суд, который признает сделку недействительной, и изъятие автомобиля у владельца, который уже заплатил за него полную стоимость. Полиция часто разводит руками, считая это гражданским спором.
Титульное страхование: единственная соломинка?
Титульное страхование - это страховка от потери права собственности. Она покрывает:
- Возврат стоимости утраченной квартиры, если суд отменит сделку по страховому случаю (как раз сценарий с «бабушкой-разбойником»).
- Судебные издержки.
- Погашение ипотечного кредита (если квартира была в залоге).
Важно: Страховые компании проверяют историю объекта. Если они видят «красные флаги» (пожилой продавец, частые перепродажи), могут отказать в страховке — это сигнал опасности и такую недвижимость к покупке рассматривать не стоит.
Но такая страховка достаточно дорого стоит, порядка 100-150 тысяч рублей, но потерять имущество в подобных схемах гораздо дороже по этому советую использовать сравнительные агрегаторы страховок например Сравни ру.
Почему банки не несут ответственности?
Эксперты все чаще говорят о том, что вторичный рынок недвижимости, а вслед за ним и авторынок, могут быть парализованы. Кто захочет покупать квартиру или машину, зная, что через год-два ее может отобрать суд? Доверие - основа, и оно разрушено.
Возникает резонный вопрос: почему в этой схеме страдают только добросовестные покупатели, а банки, выдавшие кредиты на эти самые квартиры, остаются в стороне? Почему не оспариваются кредитные договора?
Ответ прост и циничен: Банк - это профессиональный, финансово могущественный участник рынка. Оспорить сделку с ними почти невозможно. Он всегда докажет, что действовал добросовестно, проверил документы и имеет все законные права на залог. Суд защищает «слабого» (пенсионера) против «сильного» (банка), а риски перекладываются на покупателей, которые не могут провести полноценную юридическую проверку. Получается перекос: риски незаконных сделок перекладываются с профессиональных институтов (банков) на рядовых граждан, которые по определению не могут провести юридическую проверку, на профессиональном уровне.
Как не стать жертвой? 6 советов покупателям
1. Проверяйте историю собственности
Требуйте данные о всех предыдущих владельцах за последние 10–20 лет. Насторожитесь, если в цепочке есть:
- Частая смена собственников.
- Одинокие пожилые люди.
2. Встречайтесь с продавцом лично
Не доверяйте «представителям по доверенности». Оцените адекватность продавца, задайте вопросы о причине продажи.
3. Уделяйте внимание «возрастным» квартирам
Если продавцу больше 70 лет — это красный флаг. Убедитесь, что у него есть родственники, которые в курсе сделки.
4. Оформляйте титульное страхование
Это не 100% защита, но финансовый щит, который не даст вам остаться и без жилья, и без денег.
5. Остерегайтесь заниженных цен
Халявы на рынке недвижимости не бывает. Если цена подозрительно низкая - это ловушка.
6. Проверяйте автомобили так же тщательно
Смотрите историю владения, встречайтесь с продавцом, избегайте сделок с перекупами и пожилыми людьми.
Заключение: система защищает мошенников?
Сегодня законодательство и суды часто защищают мошенников, а не добросовестных покупателей. Пока система не изменится, единственный способ защиты — максимальная бдительность.
Напишите в комментариях:
- Сталкивались ли вы с подобными схемами?
- Как вы проверяете недвижимость перед покупкой?
- Доверяете ли титульному страхованию?
И подписывайтесь на наш чат телеграмм или в Вконтакте и есть даже в одноклассниках . Я конечно там не пишу про недвижимость и квартиры. Но с большим удовольствием сравниваю цены на повседневные товары и ищу для вас самые выгодные предложения.