Сегодня отечественная строительная отрасль живет в условиях сокращения спроса на квадратные метры. Основными причинами сокращения спроса является скромный рост уровня жизни населения. Также значительное влияние на спрос оказывают остающиеся, несмотря на снижение ключевой ставки ЦБ, достаточно высокими ставки по ипотеке. Действующие государственные льготные программы ипотечного кредитования позволяют несколько сгладить остроту ситуации, но при их помощи рынок недвижимости растёт достаточно медленно.
Очевидно, что с учетом этих обстоятельств большинство новых проектов застройщикам приходится замораживать или сдвигать по срокам начало их реализации. При этом на рынке присутствует значительный объем уже введенного, но нераспроданного жилья. На сегодняшний день он составляет 80,3 миллиона квадратных метров. Отсюда можно сделать вывод, что в случае начала восстановления спроса на недвижимость, под воздействием смягчения ДКП, снижения ипотечных ставок, разработки дополнительных мер стимулирования со стороны государства с проблемой дефицита жилья рынок и население точно не столкнутся.
Более реальной выглядит ситуация, которая уже наблюдалась в России в середине и конце 2000-х годов. Тогда покупатели жилья сталкивались со сложностями в эксплуатации только что купленных квадратных метров, главным образом связанные с его износом и необходимостью высоких затрат на устранение его последствий.
Что касается возможного роста цен, то он, разумеется, будет происходить, так как застройщики как-то должны компенсировать свои издержки. Однако в условиях наличия большого объема нераспроданного жилья, сокращения спроса и весьма отдаленных перспектив его восстановления резкое увеличение стоимости квадратных метров эффекта не даст. Цены можно поднять, но если спрос будет оставаться неизменным, к увеличению прибыли это не приведет. Наоборот, создаст еще большие проблемы с реализацией уже построенного жилья и новых проектов.
Автор фото: Павел Хацаюк / ИД «Вечерняя Казань»
При этом даже при условии постепенного снижения ключевой ставки и, как следствие, снижения ставок по ипотеке, очевидно, что ни резкого падения цен, ни резкого взлета спроса на жилье происходить не будет. В целом приобретение жилья будет оставаться весьма сложным мероприятием ввиду достаточно медленно растущего уровня жизни россиян. Скорее мы будем наблюдать медленное восстановление рынка после приостановки.
Наличие большого объема нераспроданного жилья, при всех сопутствующих проблемах и оговорках его амортизации, позволит поддержать рынок и не допустить дефицита жилья. Но с другой стороны важной проблемой, с которой неизбежно будет сталкиваться отечественный рынок недвижимости, может стать невозможность быстрого перезапуска замороженных проектов.
Автор фото: Павел Хацаюк / ИД «Вечерняя Казань»
Основным источником проблемы станет отсутствие достаточных объемов финансовых ресурсов для осуществления расконсервирования уже начатых или начала реализации отложенных проектов. И в этой связи очевидно большое значение будет иметь выстраивание механизмов поддержки строительной отрасли со стороны государства. Возможным решением будет формирование дополнительных механизмов поддержки, в том числе расширения спектра льготируемой ипотеки или формирования определенных вариантов государственно-частного партнерства. Возможно возвращение к модели долевого строительства, но при условии применения имеющегося опыта с участием банковской системы в качестве контролера и арбитра, через систему эскроу-счетов.
Однако, несмотря на все описанные негативные факторы, можно отметить, что российский рынок недвижимости находится в относительно стабильном положении, и при появлении признаков улучшения уже в финансово-экономической системе страны сможет обеспечить потенциальный рост спроса на недвижимость. Разумеется, для этого ему потребуется определенная помощь и поддержка со стороны государства. Но в целом наиболее жесткого варианта с полным крахом рынка жилья, разумеется, избежим. Хотя обозримый период времени на протяжении ближайших двух-трех лет будет весьма сложным.