Представьте: вы купили участок по всем правилам, вложили деньги, сделали межевание, строите дом — и вдруг к вам приходят люди, которые никогда здесь не жили, и заявляют: «Это наше. Дед тут пас корову в 1973 году». Такие случаи — не редкость. Это сквитеры (от англ. squat — захват), и они могут быть не просто надоедливыми соседями, а серьёзной угрозой вашему праву собственности. Особенно если действуют через суд.
Кто такие эти "наследники"?
Чаще всего это дальние родственники бывшего владельца, который когда-то действительно имел отношение к земле. Но не оформил её юридически. Например, дядя получил надел в колхозе, но так и не стал собственником. Умер. Через 30 лет его племянник решает, что «это же наша земля» — и начинает претендовать.
Иногда это даже не родственники, а просто люди, которые жили рядом и считают, что «все знали, чья это территория». Они ссылаются на старые фотографии, свидетельские показания, «традицию использования». И подают в суд о признании права собственности по фактическому владению.
Как они действуют
Сначала — разговоры:
— «Мы здесь раньше были»;
— «Вы купили у того, кто сам не имел права»;
— «Нам нужно хотя бы полсотки».
Если не получается договориться — переходят к действиям:
— ставят свои заборы;
— начинают обрабатывать часть участка;
— подают в суд с требованием признания права на основании приобретательной давности (статья 234 ГК РФ).
Иногда суд встаёт на их сторону — особенно если вы не можете подтвердить цепочку перехода прав или если на участке действительно было долгое неучтённое использование.
Как защититься заранее
Первое — проверьте историю участка до покупки. Закажите расширенную выписку из ЕГРН, проверьте, как проходило оформление предыдущих собственников. Было ли наследство? Вступали ли в права? Есть ли документы?
Второе — сделайте межевание сразу после покупки. Пусть границы будут точно зафиксированы, все соседи подпишут акт согласования. Если кто-то отказывается — это тоже фиксируется.
Третье — собирайте доказательства добросовестного приобретения:
— договор купли-продажи;
— оплата;
— налоговые уведомления;
— фото строительства;
— свидетельства соседей, которые видели, как вы приехали и начали осваивать участок.
Что делать, если уже начали претендовать
Не игнорируйте. Не ругайтесь. Действуйте по закону:
Не позволяйте занимать территорию. Если поставили забор — зафиксируйте это на видео, вызовите полицию, составьте акт.
Подайте заявление в Росреестр о невозможности государственной регистрации без вашего участия (можно через Госуслуги). Это блокирует попытки зарегистрировать право на часть вашего участка.
Обратитесь к юристу. Подготовьте возражение на иск, соберите все документы.
Докажите, что вы — добросовестный приобретатель. Вы платили деньги, проверяли документы, действовали открыто. Это сильная позиция в суде.
Пример из практики
Женщина купила участок в СНТ за 1,8 млн. Через год пришли «внуки прежнего лесника» и заявили права. Подали в суд. Но она предоставила:
— договор с продавцом, который вступил в наследство легально;
— чеки на оплату;
— акт межевания;
— свидетельские показания соседей.
Суд отказал истцам. А ей порекомендовали установить видеонаблюдение и следить за границами.
Главное — не терять спокойствие
Сквитеры часто рассчитывают на вашу слабость, страх, нежелание связываться с судами. Покажите, что вы готовы защищать своё право. Чем увереннее вы действуете — тем быстрее они отступят.
Земля — это не только актив, но и ответственность. Защитить её — значит защищать себя.
Если столкнулись с такой ситуацией — напишите нам. Поможем составить план защиты и подберём юриста, который знает, как работать с такими случаями.