Вот такой комментарий получила и решила подробнее остановиться на теме. Это будет логическое продолжение недавней статьи, в которой я рассказывала, что мы накопили на студию, но не будем её покупать. Сегодня я подробнее расскажу о том, как обстоит наша ситуация в накоплениями на квартиру и что я под этим вообще понимаю.
Вот очень тезисно для нелюбителей много читать:
- Мы копим не на всю квартиру с нуля, а на первоначальный взнос по ипотеке. Я обычно опускаю слова "ПВ" в блоге в этом контексте, потому что для меня это само собой разумеющееся, чай не миллион в месяц зарабатываем.
- Хотели купить новостройку в конкретном месте и ждали, когда его начнут застраивать.
- К моменту, когда государство начало разгонять цены на жильё ещё до высоких ставок, стройки не было, а у нас всё равно не имелось достаточно денег на первоначальный взнос с прикидкой на рыночную цену желаемой квартиры.
- Участок наконец-то застраивается, цены на квартиры запредельные, ставки неадекватные.
- Ставки упадут рано или поздно, и в этот момент у застройщика появимся мы с хорошим первоначальным взносом (который накопили в том числе благодаря высокой ставке ЦБ).
- За вот эти годы неопределённости придумали несколько запасных вариантов. Всё сводится к тому, чтобы вместо трёшки взять двушку. И вместо нового ЖК (если там цены ещё вырастут) можно купить вторичку в доме, где живём сейчас - это не сильно дешевле, но всё-таки. В таком случае можно вообще не торопиться.
А дальше много букв более подробно.
У нас с мужем есть по добрачной однокомнатной квартире. Его, поменьше и не в лучшем районе для жизни, зато у метро, сдаётся. В моей, которая побольше и с приятными окрестностями, мы живём. На свою квартиру я заработала за три с небольшим года, муж взял ипотеку и закрывал её уже в браке. В целом, в середине десятых не было такой проблемой купить своё небольшое жильё, и тогда многие могли если не за три, то за пять лет выплатить ипотеку или накопить с нуля на студию или однокомнатную.
О трёхкомнатной задумались в 19 году, когда ещё не была выплачена ипотека мужа. Но мы хотели не абы какую квартиру и не абы где. Мы ждали старт застройки конкретного участка. На тот момент рыночная цена 3 ккв такого плана была 9-10 млн. То есть даже с 20% первоначалкой это минимально 2 млн на старте из кармана вынь да положь. Чтобы накопить такую сумму, нам бы потребовались года два минимум - именно такой был срок в плане. Правда, я ещё не знала про грядущий ковид и что при работе в туризме этой самой работы лишусь.
Вышло так, что к 2020 году, когда государство раздуло цены на жильё, при этом и участок ещё не начали осваивать, да и денег на ПВ у нас всё равно бы не было к тому моменту. Если мы и могли бы что-то купить, то только студию, взяв кредит ещё и на первоначалку - может, это и имело смысл тогда сделать с учётом будущего, но время уже упущено, и гадать нечего. В ту пору мы уже были на низком старте и ждали начала продаж нужного нам ЖК. Купи мы студию, могли бы не успеть с реально нужной нам квартирой, так как из неё (студии) пришлось бы вытаскивать деньги. Это как раз та причина, по которой мы не покупаем студию сейчас, даже когда можем купить её за наличку.
В итоге случился 2022, цены выросли ещё, ставки тоже увеличились, но пока ещё не были в космосе. Дом по-прежнему не строили. И вот где-то в 2023-2024 поставили, наконец, забор и объявили старт продаж. Но там уже и цены высокие, и ставки запредельные. Под льготную ипотеку мы не подходим, под альтернативные программы застройщика и местных банков тоже. Обращались в офис застройщика, пересмотрели кучу всяких вариантов, и ничего нам не подошло.
Для того, чтобы сейчас купить квартиру в ипотеку, всё равно нужен первоначальный взнос. И он уже не 2 млн для трёхкомнатной, а минимум 4. Но 4 млн на старте - это ерунда. Ведь самое неприятное в том, что кредит будет на 16-17 млн. А чтобы его одобрили, даже с условно нормальной ставкой по ипотеке, и доход должен быть соответствующим. Дохода такого нет.
Однако высокая ставка ЦБ даёт не только высокий процент по кредитам, но и высокий процент по банковским вкладам. И вместо того, чтобы ничего не делать вообще, транжирить все деньги и жить на полную катушку, мы выбрали продолжать копить. Пока ставка постепенно падает, мы довольно активно увеличиваем первоначальный взнос. Да, квартиры могут продолжить расти в цене, но я лично не верю во второй такой же резкий скачок, какой был с 2020 по 2023. Хотя когда ставка опустится, наверняка рост продолжится, так как увеличится спрос.
Когда это всё осознали, решили закатать губу и настроиться на двухкомнатную. Это 16 млн. ПВ от 3,2, а лучше 4,8 (30%). И ипотека на 11 млн. Но со ставкой выше 20% всё равно не потянем такой вариант. Со скрипом сможем платить со ставкой не выше 13%. Досрочку можно брать со сдачи своих однушек, но это максимум треть от обязательного платежа, плюс пока квартира не достроится (если брать в стройке), сдаваться будет только 1 однушка из двух. Всё ещё лучше, чем ничего и хоть какая-то экономия на переплате. Но пока мы ждём снижения ставки, и ПВ тоже постоянно увеличиваем. Так что к моменту покупки на руках будет уже не 30%, а существенно больше.
На конец 2025 года мы настраиваемся на то, что копить дальше будем ещё минимум 2 года. Это было очевидно и раньше, а с новым государственным бюджетом можно прикинуть, что до 6% ставка ЦБ за это время явно не опустится. Как я писала выше, скачка цен не ждём, но в стране наверняка будет умеренный рост из-за инфляции в любом случае. Только выбора у нас на данный момент всё равно нет: с нынешними % и уже накопленной суммой даже двухкомнатную квартиру мы всё равно сейчас не потянем.
Одно я знаю точно: когда у вас ипотека хотя бы на 10 млн, чтобы выплатить её за 2 года, надо даже при нормальной вставке вносить по 350 тысяч в месяц. Это 4 200 000 в год. Если однушку за 3 миллиона с платежом в 30-35 реально можно было выплатить за такой срок просто с нормальными зарплатами по городу, особенно когда уже живёшь в этой квартире и ничего параллельно не снимаешь, то на данный момент с новыми ценами и квартирой бОльшей площади среднестатистическому петербуржцу это нереально.
P. S. Я тут рассматриваю не самое дешёвое жильё, а то, в котором нам хочется жить. Понятно, что в Петербурге есть и более дешёвые варианты (как и более дорогие) - в домах нашего района 70-х годов застройки трёхкомнатную квартиру нормальной площади можно купить за 10 млн. К 19 году квартирный вопрос у нас уже был решён, поэтому мы могли спокойно ждать и год, и пять, и даже, в принципе, десять.
P. P. S. Продажа однокомнатных для покупки большой квартиры не рассматривается. Про это меня тоже спрашивали. Может, разовью как-то и эту тему на отдельную статью, хотя я вроде свою позицию по добрачному жилью уже высказывала и не раз.