Российский рынок вторичной недвижимости сотрясает из-за «эффекта Долиной». Так называют практику, когда пожилые продавцы квартир после продажи через суды добиваются признания сделок недействительными и восстанавливают права на жильё, не возвращая деньги. Добросовестные покупатели в таких случаях лишаются и квартиры, и вложенных средств.
Одним из самых резонансных прецедентов стал иск Ларисы Долиной. В марте 2025 года суд удовлетворил её требование признать сделку по продаже квартиры недействительной, признав, что она якобы была введена в заблуждение мошенниками. В итоге право собственности возвращено Долиной. Эта история стала символом схемы и дала ей название.
По оценкам депутатов Госдумы, более 3000 сделок с участием пожилых людей уже признаны недействительными судами.
Эксперты по недвижимости предупреждают, что «эффект Долиной» серьёзно подрывает доверие к вторичному рынку. По данным Lenta.ru, многие потенциальные покупатели теперь отказываются вносить аванс, особенно если продавец — пожилой человек, опасаясь, что суд впоследствии может признать сделку недействительной.
Как работает схема
По словам юристов и аналитиков, схема работает так.
Пенсионер продаёт квартиру. Сделка может сопровождаться нотариальным участием, справками о психическом здоровье, даже видеозаписью подписания — формально всё «чисто».
Через некоторое время продавец (или его представители) подают иск, утверждая, что тот действовал под указку мошенников, был обманут или не осознавал, что делает.
Суды, руководствуясь защитой «слабой стороны», иногда встают на сторону продавца: признают сделку недействительной и возвращают квартиру. При этом деньги (всю сумму или часть) продавец под разными предлогами уже передал мошенникам.
После этого прежний владелец нередко инициирует процедуру личного банкротства: он признаётся неплатёжеспособным, и требования покупателей вернуть деньги часто остаются неудовлетворёнными.
Так покупатели оказываются «между небом и землёй»: без недвижимости, но с потерянными деньгами. Кроме того, как указывает Радио РБК, мошенники часто используют психологическое давление: могут привлекаться родственники, звонки от якобы госорганов, «эксперты», которые говорят пожилым людям, что они должны срочно продать своё жильё.
Почему схема набирает обороты
Здесь работают сразу несколько аспектов. Пенсионеры чаще подвержены манипуляциям аферистов — из-за доверчивости, изоляции, недостаточной юридической грамотности.
В то же время суды зачастую склонны вставать на сторону истцов, если те — пожилые и заявляют, что были введены в заблуждение. Признание сделки недействительной + банкротство — мощное сочетание, позволяющее избежать возврата денег покупателям.
В России пока нет единых норм и чётких механизмов, которые гарантировали бы защиту покупателя в таких случаях.
Как защититься
По словам юриста Павла Бурнакова, покупатели могут обезопасить себя, застраховав сделку. Кроме того, можно попросить у продавца заявление о том, что он действует в своих интересах и без давления третьих лиц. Документ обязательно заверить у нотариуса.
Ещё один вариант — добиваться встречи с родственниками. Аферисты стараются изолировать жертву, поэтому общение с детьми или внуками продавца поможет понять реальные мотивы. Кроме того, родственники могут стать гарантами сделки.
В полиции призывают не верить телефонным мошенникам.
— Предупредите родственников, особенно детей и пенсионеров. Будьте бдительными и не передавайте никакую информацию неизвестным!
Полиция Красноярского края.
Как реагируют власти
Депутаты Госдумы Сергей Колунов и Илья Вольфсон предложили пакет мер, направленных на противодействие «схеме Долиной», пишет РИА Новости.
Основные инициативы:
- обязательное нотариальное удостоверение всех сделок с недвижимостью, особенно если одной из сторон является пожилой человек или объект является единственным жильём;
- обязательное страхование сделки, если квартира— единственное жильё продавца или покупателя, чтобы покрывать риски в случае оспаривания;
- Верховный суд РФ должен дать оценку сложившейся судебной практике и обозначить свою позицию по вопросу;
Ранее депутаты внесли законопроект о «периоде охлаждения» — от пяти до 14 рабочих дней и более, чтобы защитить покупателей и снизить риск отмены сделок.
фото: Freepik