Спешите, двери закрываются, как говорится! Пока одни семьи строят планы на будущее, другие спешно оформляют документы, чтобы успеть купить жилье на выгодных условиях до 1 февраля 2026 года.
С начала 2025 года на рынке недвижимости наблюдается настоящий ажиотаж. По данным экспертов, только в октябре количество сделок с новостройками в крупных городах России выросло на 21% по сравнению с сентябрем и на 47% в годовом исчислении . Причина — грядущие изменения в ипотечных программах, которые кардинально поменяют правила игры.
Зачем меняют правила?
Правительство решило пересмотреть условия льготного кредитования по нескольким причинам:
✔️· Бюджетная нагрузка: В 2025 году на субсидирование льготной ипотеки планируется направить более 700 млрд рублей — рекордная сумма за все время действия программы .
✔️· Нецелевое использование: По оценкам Банка России, около 20% семейных ипотек использовались не для решения жилищного вопроса, а как инструмент для инвестиций .
✔️· Справедливость распределения: Система должна помогать тем, кто действительно нуждается в улучшении жилищных условий, а не тем, кто хочет купить несколько квартир по льготной ставке .
Как отмечает профессор Финансового университета при правительстве РФ Александр Цыганов, новые правила потребовались из-за того, что льготные кредиты стали использоваться для инвестиций, а не для улучшения жилищных условий.
Семейная ипотека: что ждет самую популярную программу
Это самая массовая программа льготного кредитования, которая сейчас позволяет семьям с детьми брать ипотеку под 6% годовых. Но с 1 февраля 2026 года здесь грядут серьезные изменения.
❗Главное новшество: одна семья — одна ипотека!
До 2026 года:
⭕ Супруги могли оформить по отдельной льготной ипотеке каждый
⭕ Возможность привлечения "доноров" — родственников с детьми
⭕ Использование программы для покупки двух квартир
После 1 февраля 2026 года
❗Можно будет оформить только один льготный кредит на семью
❗ Оба супруга становятся созаемщиками по умолчанию
❗Акцент на адресной поддержке нуждающихся семей
Нововведение фактически закрывает существовавшую лазейку, которая позволяла оформлять две льготные ипотеки на одну семью. Некоторые заемщики использовали возможность включать в кредит формального созаемщика, не относящегося напрямую к семье — так называемого "донора".
Что такое "донорская ипотека" и почему ее запрещают?
Донорская семейная ипотека — это схема, при которой в сделку привлекают родственника или знакомого, имеющего право на льготную ставку (например, родителя ребенка, рожденного после 1 января 2018 года). Он становится созаемщиком и помогает оформить кредит под 6% вместо рыночных 20+% .
Хотя такая схема является законной, банки стали относиться к ней с осторожностью. Именно из-за роста популярности таких схем Минфин планирует запретить использование доноров, чтобы программа семейной ипотеки оставалась социальной, а не инвестиционной мерой поддержки .
⚡Плюсы новых правил: рефинансирование комбо-ипотеки
Есть и хорошая новость для тех, у кого уже есть ипотека. С 2026 года появляется более выгодный вариант рефинансирования комбинированной ипотеки (когда часть кредита оформляется по льготной ставке, а остаток — по рыночной) .
При рефинансировании такой ипотеки будет учитываться и льготная часть кредита, что позволит снизить общую ставку и уменьшить ежемесячный платеж.
Другие программы: что сохранится после 2026 года
Пока все внимание приковано к семейной ипотеке, другие льготные программы продолжают работать практически без изменений.
✅ Семейная ипотека (обновленная)
· Ставка: около 6% годовых
· Срок действия программы: до 2030 года
· Условия: наличие ребенка до 6 лет или детей до 18 лет
· Лимиты: до 12 млн руб. для Москвы, СПб и их областей; до 6 млн руб. — для других регионов
✅ Семейная ипотека для IT-специалистов
· Ставка: льготная (точный процент уточняется в банках)
· Срок действия: до 2030 года
· География: все регионы, кроме Москвы и Петербурга
✅ Сельская ипотека
· Ставка: льготная (точный процент уточняется в банках)
· Срок действия: бессрочная программа
· Условия: для населенных пунктов с численностью до 30 тысяч человек
❌ Массовая льготная ипотека для всех
Эксперты сходятся во мнении, что полного возвращения льготной ипотеки для всех в 2026 году не ожидается. Вероятнее всего, будущие программы будут более точечно направлены на социально и экономически значимые группы.
Возможное расширение: ипотека для семей с детьми до 14 лет
В России обсуждается возможность расширения программы льготной ипотеки для семей с детьми до 14 лет. Эксперты прогнозируют, что обновленная программа может заработать в 2026 году при условии снижения ключевой ставки и стабильного бюджета.
Главным фактором успешного расширения программы станет снижение ключевой ставки Центрального банка до уровня 10–11% или ниже. Это позволит уменьшить расходы бюджета на субсидирование процентов по ипотеки и сделает программу более доступной для семей.
⁉️Как успеть оформить ипотеку по старым правилам: пошаговая инструкция
Если вы планируете воспользоваться текущими, более мягкими условиями, важно действовать быстро и последовательно. Вот пошаговый план, который поможет успеть до изменений.
Шаг 1. Подтвердите право на семейную ипотеку
Убедитесь, что вы соответствуете критериям:
· наличие ребенка 2018 года рождения или младше;
· либо несколько детей до 18 лет .
Если семья планировала использовать "донора" — человека, подходящего под госусловия, но не являющегося покупателем — такая схема работает только до 1 февраля 2026 года .
Шаг 2. Определитесь с объектом недвижимости
Не откладывайте этот этап! Для льготной ипотеки критичны:
· вид объекта (новостройка, ИЖС, таунхаус);
· стадия сделки (ДДУ, договор купли-продажи готового объекта с эскроу) .
После 2026 года возможность гибко выбирать и дробить покупку станет ограниченной. Чем раньше вы определитесь с жилым комплексом — тем выше шанс пройти сделку по текущим условиям.
Шаг 3. Подготовьте документы о доходах заранее
Не ждите выбора квартиры, начинайте собирать документы параллельно с поиском жилья. Семейная ипотека допускает различные формы подтверждения доходов:
· справка 2-НДФЛ;
· справка по форме банка;
· доходы самозанятых;
· комбинированное подтверждение для супругов .
Правильный порядок действий позволяет сэкономить 2–3 недели .
Шаг 4. Подайте заявки в несколько банков одновременно
Одновременная подача в 3–5 банков позволяет:
· получить быстрый ответ;
· минимизировать риски отказа;
· зафиксировать ставку по текущим правилам .
В условиях изменения программы "один супруг — один кредит" и запрета донорских схем важно не затягивать: банки должны одобрить ипотеку до 1 февраля 2026 года.
Шаг 5. Заключите договор с застройщиком вовремя
Помните: финальная точка — это не одобрение банка, а подписанный договор долевого участия или договор купли-продажи с эскроу .
Если договор подписан до вступления изменений в силу — вы проходите по прежним правилам, даже если дом достроится позже .
Что будет с рынком после изменений?
Эксперты прогнозируют два сценария:
1. До конца 2025 года — всплеск активности, ускорение сделок и рост выдач, особенно в эконом- и комфорт-сегментах .
2. После февраля 2026 года — коррекция рынка. Аналитики ДОМ.РФ прогнозируют, что в первый квартал после изменений рынок может потерять до 20% сделок.
Для застройщиков это время адаптации к новым условиям. Как отмечает коммерческий директор "Группы ЛСР" на Урале Артем Минаев: "Льготная ипотека последние годы подменяла собой рыночную логику: две покупки вместо одной, 'однушки' ради инвестиций, ускоренные сделки. Теперь эта эйфория заканчивается. Семьи начнут выбирать не количество сделок, а качество".
❗Финансовые последствия для тех, кто не успеет
Разница между "успеть сейчас" и "покупать потом" — это не абстрактные проценты, а реальные деньги. Рассмотрим на примере квартиры стоимостью 6 147 312 рублей:
· По льготной ставке 6%: ежемесячный платеж около 38 000 рублей при сроке 20 лет.
· По рыночной ставке 19%: ежемесячный платеж около 100 000 рублей .
Разница — плюс 62 000 рублей каждый месяц на протяжении десятилетий. Для многих семей это означает выбор между "доступной покупкой" и "фактической невозможностью ее потянуть".
Вывод: стоит ли спешить?
Однозначно — да, если вы:
· планировали использовать схему с двумя льготными ипотеками на семью;
· рассматривали возможность привлечения "донора";
· хотите maximize свою выгоду от государственных программ.
Новые правила — это не отмена льготной ипотеки, а ее переход к более адресному и справедливому формату. Но те, кто успеет до изменений, смогут воспользоваться более гибкими условиями.
Как показывает практика, окно возможностей закрывается быстро. Уже сейчас банки отмечают повышенный интерес — семьи начинают "подстраховываться", пока можно . Не упустите свой шанс решить жилищный вопрос на выгодных условиях!
Статья актуальна на ноябрь 2025 года. Уточняйте детали программ в конкретных банках, так как условия могут меняться!