Так случилось, что я приняла решение поменять квартиру. Сказано- сделано. Одну квартиру продала и вот нахожусь в поиске другой. Я думала, что самое сложное будет продать свою квартиру, но, как оказалось, покупка квартиры сложнее в разы. Это настоящий квест :-), в котором нужно преодолеть ряд препятствий на пути достижения цели.
Первое, с чем сталкивается покупатель недвижимости, это выбор между покупкой квартиры у застройщика в новостройке и покупкой на вторичном рынке. Благодаря льготной ипотеке на вторичке и высокой ключевой ставке, цены взлетели у застройщиков до небес. И , конечно же, продажи просели. Большое количество построенного жилья стоит нераспроданным.
И выбор между купить по заоблачным ценам и , возможно, даже ждать, когда достроят или купить по цене ниже и сразу въехать однозначно пал бы на второй вариант, если бы не..... бабки , отдающие деньги мошенникам, или, другими словами, последовательницы Долиной.
В средствах массовой информации активно муссируется тема потери покупателями вторичного жилья и недвижимости купленной, и денег из-за пожилых людей, введенных в заблуждение мошенниками. Покупка квартиры на вторичном рынке преподносится как крайне рискованная сделка. Продает бабка квартиру, деньги мошенникам относит, а потом в суде оспаривает сделку и возвращает себе квартиру.
Все эти статейки, передачи по ТВ, комментарии экспертов - все это похоже на проплаченную и хорошо спланированную застройщиками PR-кампанию. А как еще застройщикам заставить население покупать у них по задранным до небес ценам. Нагнать страху - очень действенный метод. В маркетинге используется сплошь и рядом, и по праву считается действенным инструментом. Только первичка - надежна как банк и обмана быть не может :-)
Истина же в том, что риск при покупке на вторичном рынке существовал всегда. Ежегодно определенное количество сделок оспариваются по суду и в некоторых случаях признаются недействительными. Кстати, в каждом конкретном случае надо читать решение суда, чтобы понять, ЧЕМ руководствовался суд. А если обратить внимание на статейки сейчас в СМИ - деталей-то и нет, нет ссылок на конкретные судебные решения - только общий вой об обманутых. И по словам Росреестра, какого-то аномального всплеска по оспариванию собственности тоже нет ( если в суде собственность оспорена, то в Росреестр подаются документы с решение суда - т.е. Росреестр видел бы это).
Как я уже сказала, риск покупки на вторичном рынке существовал всегда, поэтому все же , что может сделать покупатель - минимизировать этот риск ( и от последовательниц Долиной это тоже может спасти :-)) . Ниже опишу факторы риска и как минимизировать их.
1. Возрастной продавец ( бабулька) - существенный фактор риска. Стандартом в сделках с возрастными является запрашивать справку из психоневрологического диспансера. НО справка из ПНД - это лишь констатация , что ПОСТАВЛЕННОГО диагноза у этого человека не было. А есть ли признаки, по которым этот диагноз может быть поставлен в настоящее время эта справка не говорит. Т.о. на момент подписания договора эта справка не говорит о том, что человек дееспособен. Выходом может быть беседа с психиатром перед сделкой или , что еще лучше, присутствие на сделке ( именно на моменте подписания) психиатра. Некоторые коммерческие центры такую услугу предлагают. Также в случае с возрастным продавцом снизить риск может наличие у продавца другого жилья, встречная покупка ( бабулька одну квартиру продает и тут же на эти деньги покупает другую), осведомленность и одобрение близких родственников продавца в проводимой сделке.
2. Закредитованный продавец. Человек, набравший много кредитов, особенно, при высокой ключевой ставке может обернуться потенциальным банкротом. А это тоже риск - покупка у продавца в предбанкротном состоянии. Кредиторы могут эту сделку попытаться оспорить через суд. Лично я отметаю варианты с непогашенной ипотекой. Не только потому, что безопасные схемы покупки такой квартиры ограничены, но и потому, что для меня это звоночек о человеке, который, возможно, не умеет рассчитывать свои финансовые силы. Минимизацией риска здесь будет проверка продавца по базе ФСПП ( база открытая), и запросить у продавца справку из бюро кредитных историй. То, что застройщики не взяли за основу пугалку покупки у физлиц-банкротов ( что , кстати, не менее страшно) может быть объяснено тем, что одновременно с этим будет актуализироваться страх не расплатиться с ипотекой и стать банкротом, а застройщику не нужно, чтобы люди боялись долгов-кредитов.
3. Квартира - свежее наследство. Риск, что объявятся наследники, которые с опозданием узнали о кончине любимейшей бабушки... . Риск судебных разбирательств. Снизить риск - расспросить о родственниках . А лучше избегать покупки таких квартир.
4. Форма оплаты. Оплата наличными - это явный риск. Если оплата через стандартную банковскую ячейку, то кроме как расписка, заложенная также в ячейку, ничего не может являться доказательством факта оплаты. А оспаривание факта получения денег - еще один путь к признании по суду сделки недействительной. А представьте, если недееспособный гражданин расписку написал. Банк , предоставивший ячейку, факт оплаты не докажет - м.б. в ячейке вообще связка бабанов лежала.... банк не знает. Поэтому только безналичный расчет. Аккредитив, система безопасных расчетов - бант фиксирует факт исполнения финансовых обязательств покупателя перед продавцом. Не скажешь, что не получал никаких денег. Бабки-долинцы предпочитают наличные - мошенникам удобнее отдавать. Предположить, что бабки ихз статей в СМИ получали деньги безналом можно. Но каждый, кто пытался забрать свои деньги налом у банка знает, что банк устроит допрос с пристрастием и отдавать нал спешить не будет :-)). Если верить эти статейкам про бабло и мошенников в СМИ, то вроде как и банк должен быть привлечен - не уследил за проведением операций, имеющих признак мошенничества.
5. Риск, что продавец не отдаст купленную квартиру в реале. Продавец прописан в квартире, проживает в квартире на момент заключения сделки. Вот это интересный фактор. В статьях про бабок и мошенников бабка часто баррикадируется в квартире и не выезжает. А выселить продавца, даже при перешедшем праве собственности, покупатель может только по суду. Суд- дело небыстрое, а пока идет судебное разбирательство продавец проживает в квартире. Минимизировать данный риск можно при помощи акта приема-передачи и аккредитива. Это в дополнение к форме 9 и форме 12 ( справки о прописанных в квартире). Условием раскрытия аккредитива ставится подписанный сторонами акт-приема передачи. Т.о. продавец получит деньги только тогда, когда освободит в реале квартиру.
Конечно, это неполный список рисков. Но , как мне кажется, именно эти риски играю роль в истории с бабками и мошенниками. :-)
Следующая моя статья будет об агентах, риелторах и брокерах недвижимости.