Как разделить дом на доли: особенности процедуры и ключевые нюансы

Собственники домов, в том числе наследники, могут сталкиваться с необходимостью выделения долей в недвижимости. Такая процедура имеет некоторые особенности и отличия от аналогичного процесса с квартирами.

Рассказываем, как выделить долю в доме, что для этого необходимо сделать и какие могут быть проблемы или ограничения, о которых важно знать.

Выделение долей в доме отличается от выделения долей в квартире. Фото: Мир Квартир

Почему выделение долей в доме — это не так просто

Право собственности на жилой дом может быть оформлено по-разному. От этого зависит, как можно распоряжаться имуществом, что делать при разводе, получении наследства или конфликте между собственниками. В российском законодательстве есть два принципиально разных способа выделения доли в доме, в результате которых возникает долевая собственность или происходит реальный раздел в натуре.

Особенности долевой собственности

Долевая собственность — это когда несколько человек владеют одним объектом недвижимости. Пример: два брата унаследовали дом площадью 150 кв. м. В выписке из ЕГРН указано: «Собственник А — 1/2 доли, собственник Б — 1/2 доли». Каждый из них имеет право пользоваться всем домом, но не может без согласия другого владельца сделать перепланировку, сдать комнату в аренду, продать свою долю третьему лицу или взять ипотеку под эту долю.

«Процедура раздела долей дома практически не отличается от аналогичных действий с квартирой. При этом важно помнить, что в некоторых ситуациях доли делятся соразмерно использованному материнскому капиталу.

Возможен реальный физический раздел дома. В его процессе происходит создание обособленных помещений с отдельными входами или образование новых объектов недвижимости с присвоением собственных кадастровых номеров. Для квартир такая практика редкость, поскольку выделение отдельной доли в квартире не предусматривает присвоение самостоятельного кадастрового номера. Такая процедура называется реальным разделом и характерна преимущественно для частных домов», — отмечает Юлия Дымова, директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet.

Владение домом без выделения долей в натуре регулируется статьей 246 Гражданского кодекса РФ. Это удобно, когда собственники живут вместе, поддерживают добрососедские отношения и не планируют менять статус имущества. Но если возникает конфликт, например, один хочет продать свою долю, а другой против сделки, возникают сложности. Даже если один собственник хочет просто отремонтировать крышу, он должен получить согласие второго.

Особенности реального раздела жилого дома

Реальный раздел в натуре — это когда один дом физически превращается в два или даже три отдельных жилых объекта. Каждый из них имеет отдельный вход, свою систему коммуникаций, свой кадастровый номер.

После раздела каждый собственник становится полноправным владельцем отдельного объекта недвижимости и может распоряжаться им так, как хочет: продавать, дарить, сдавать в аренду, использовать в качестве залога при оформлении кредита, причем без согласия собственников других объектов.

Процесс выделения доли в доме натуре регулируется статьей 252 Гражданского кодекса РФ. Он требует не просто согласия всех собственников, а технической возможности разделить здание, в том числе соблюдения санитарных норм, инженерных требований и получения разрешения от местных органов власти.

Пример: две сестры владеют домом площадью 130 кв. м в долевой собственности. Они живут вместе, платят за электричество, воду, перечисляют налоги. Однажды они решают жить отдельно и обращаются к инженерам, которые разрабатывают проект: дом разделяется с образованием отдельных объектов для каждой. После перепланировки и регистрации в Росреестре у каждой сестры будет отдельный дом со своим кадастровым номером.

Когда выделение долей в доме невозможно

Не вся недвижимость подлежит разделу. Закон четко определяет, какие объекты можно разделить в натуре, а какие — нет. Делимым имуществом считается дом, который после раздела сохраняет признаки жилого помещения. Легко разделять дома блокированной застройки, когда несколько отдельных объектов объединены общей стеной, но каждый имеет свой вход, крышу и предназначен для проживания одной семьи. Такие дома часто строятся в коттеджных поселках, и их легко разделить, потому что они уже изначально спроектированы как отдельные единицы.

Если речь идет о стандартном индивидуальном жилом доме — с одним фундаментом, одной крышей и одной системой коммуникаций, раздел проходит сложнее. Он возможен только при соблюдении строгих условий:

• раздел не нарушает несущую конструкцию здания. Нельзя сносить несущие перекрытия или частично демонтировать фундамент;
• не требуется капитальная перепланировка, в том числе перенос канализации, водоснабжения, газа, электропроводки на новые места;
• при разделе третьим лицам не причиняется ущерб — соседи по участку не должны пострадать;
• каждая выделенная часть должна соответствовать санитарным нормам: минимальная площадь на одного человека должна быть не менее 8,1 кв. м. Также должны быть отдельные санузел, кухня;
• все инженерные сети — водоснабжение, канализация, электричество, газ – должны быть независимыми для каждой части дома;
• у каждой части дома должен быть отдельный вход с улицы или с территории, которая принадлежит собственнику;
• выделенная часть должна быть пригодна для постоянного проживания — не быть временным сооружением, не иметь признаков аварийности.

Если хоть одно из этих условий не выполняется — раздел в натуре невозможен, даже если все собственники согласны. В этом случае можно использовать вариант долевой собственности.

Кроме того, не подлежит разделу:

• аварийное или ветхое жилье, но признанное таковым по результатам технической экспертизы;
• недвижимость, приобретенная до брака. Если раздел происходит при разводе, она остается личной собственностью;
• объекты, которые не могут быть разделены без нарушения прав третьих лиц. Например, если дом стоит на участке, который нельзя разделить без изменения вида разрешенного использования (например, из ИЖС сделать ЛПХ).

Ветхий или аварийный дом не получится разделить в натуре. Фото: Мир Квартир

Выделяем долю в натуре: подготовка к процедуре

Выделить долю в доме гораздо проще, чем разделить его в натуре. Раздел дома в натуре — это процесс, требующий подготовки большого количества документов, проведения экспертиз, что занимает время.

Определить доли в доме и провести процедуру можно двумя способами: по соглашению сторон или через суд. Первый — быстрее и дешевле, но требует согласия всех собственников. Второй — длительнее, но это единственный вариант, если один из владельцев против.

Шаг 1: заказать строительно-техническую экспертизу

Сначала нужно узнать, возможно ли разделение. Для этого проводится экспертиза. Ее проводит лицензированная организация, имеющая право на выполнение строительных обследований.

Эксперт должен дать ответ такие вопросы:

1. Есть ли техническая возможность разделить дом в натуре без нарушения его прочности.
2. Как можно разделить здание, чтобы каждая часть соответствовала требованиям к жилому помещению.
3. Какие работы необходимо провести — установку перегородок, перенос труб, укрепление фундамента.
4. Какова примерная стоимость всех работ.

Шаг 2: получить разрешение на перепланировку

Если экспертиза показала, что раздел возможен, нужно обратиться в органы местного самоуправления. Туда подается заявление на проведение необходимых работ, к которому прикладывают экспертизу, план дома и проект раздела.

Администрация рассматривает документы в течение 10–15 рабочих дней. Она проверяет: не нарушает ли раздел градостроительные нормы, не выходит ли новое здание за границы участка, не создаст ли оно угрозу для соседей. Только после получения разрешения можно приступать к работам.

Шаг 3: выбрать способ раздела

Дальше нужно определиться – вы хотите выделить долю или разделить имущество в натуре.

• выделение доли — это когда дом остается одним целым, но в ЕГРН фиксируется, что, например, 60 кв. м принадлежат одному собственнику, а 70 кв. м — другому. Это не физическое разделение, а юридическое. Вы по-прежнему живете в одном доме, но теперь у вас есть официальные права на свою часть;
• раздел в натуре — это когда дом физически превращается в два или три отдельных объекта.

Выделение доли дома и земельного участка: особенность процедуры

Раздел дома не может происходить без раздела участка. Если вы хотите получить два отдельных дома, соответственно, нужно иметь два отдельных земельных участка. Каждый новый дом должен стоять на своем участке, с собственными границами, с кадастровым номером, с разрешенным использованием, например, ИЖС. Процесс называется межеванием. Он проводится кадастровым инженером, который определяет границы нового участка, наносит их на план, согласовывает с соседями и подает документы в Росреестр.

Важно: вид разрешенного использования земли не может меняться при разделе. Если участок был ИЖС, после раздела каждый новый будет тоже ИЖС. Важно и то, что выделенная часть дома должна быть связана с выделенным участком. Вы не можете получить дом на одной земле, а участок — под другим домом. Это — нарушение принципа единства земли и недвижимости.

Комментирует Светлана Опрышко, директор портала Всеостройке.рф: «Процедура раздела жилого дома всегда сопровождается одновременным разделом и земельного участка, на котором он расположен. Распределение долей при этом происходит пропорционально размерам долей в праве собственности на сам дом. Ключевое условие такой процедуры — возможность формирования новых, самостоятельных земельных участков, которые сохраняют свой разрешенный вид использования после завершения раздела.

Деление дома может происходить двумя способами: выделение долевой собственности и реальный раздел (в натуре). В первом варианте совладельцы оформляют соглашение, фиксирующее за каждым из них конкретную долю и порядок распределения коммунальных платежей. При реальном разделе дома каждый собственник получает свою часть комнат и может распоряжаться ими по своему усмотрению, в том числе делать перепланировку. При этом дом преобразуется в несколько автономных объектов недвижимости, каждый со своим изолированным входом. Это предоставляет каждому из владельцев полную независимость в распоряжении своей частью, без необходимости получения одобрения от остальных владельцев».

Как выделить долю в собственности дома в натуре

Если вы решили разделить дом в натуре, нужно сделать следующее:

1. Закажите техническую экспертизу — она подтвердит возможность раздела.
2. Получите разрешение на перепланировку в местной администрации.
3. Проведите межевание участка — установите новые границы для каждого будущего дома.
4. Подготовьте проект перепланировки — с чертежами, схемами коммуникаций, с указанием, как будет разделен фундамент, стены, крыша, инженерные сети.
5. Составьте письменное соглашение о долях в доме между всеми собственниками — о порядке раздела, о компенсациях, о порядке оплаты работ.
6. Подайте документы в Росреестр, в том числе технический план, разрешение на перепланировку, соглашение, паспорта собственников, квитанции об оплате госпошлины.
7. Дождитесь регистрации доли дома — Росреестр рассматривает документы в течение 10–14 рабочих дней.
8. Получите новые выписки из ЕГРН.

Как выделить долю в натуре через суд

Если один из собственников не соглашается на раздел, единственный путь — провести процедуру через суд.

Закон требует присутствия этапа досудебного урегулирования. Вы должны направить другому собственнику письменную претензию с предложением разделить дом, указать, как именно, и дать срок на ответ — обычно он составляет 30 дней. Если ответа нет или он отрицательный, можно подавать иск.

В исковом заявлении нужно указать:

• ФИО истца и ответчика;
• характеристику дома;
• что именно вы хотите выделить — какую часть дома и участка;
• каким образом вы предлагаете это сделать — с привязкой к чертежам;
• какие документы вы прилагаете — техническое заключение, план, копию претензии.

Обязательно приложите заключение эксперта — без него суд не примет дело к рассмотрению.

Если не все собственники согласны на раздел дома, придется обращаться в суд. Фото: Мир Квартир

По закону суд может отказать в выделении доли в натуре, если процедура нанесет общему имуществу серьезный вред. Например, если после перепланировки жить в доме станет невозможно, и он станет аварийным. Неудобства для остальных собственников — тоже веская причина для отказа.

Наиболее распространенная проблема — это техническая невозможность выделить изолированную часть с отдельным входом для каждого собственника, что делает реальный раздел недостижимым.

После подачи иска проходит судебное заседание. Суд будет оценивать:

• соответствие части дома санитарным нормам;
• возможность обеспечить наличие независимых коммуникаций;
• отсутствие нарушения прав третьих лиц;
• соотношение площадей и долей;
• обоснованность требований истца.

Если суд удовлетворит иск, вы получите решение суда, на основании которого зарегистрируете право собственности в Росреестре.

Особенности обслуживания дома зимой: что важно учесть?

Как организовать зоны для отдыха на даче или в частном доме

Выбираем участок для строительства дома: на что обратить внимание и как провести сделку

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости