Снять или сдать квартиру в несезон — задача со звёздочкой.
Но в этом кейсе я покажу, как благодаря аналитике, грамотной цене и фильтрации кандидатов нам удалось сдать объект всего за 8 дней.
Квартира находится в ЖК Второй Нагатинский — районе с высокой конкуренцией и большим количеством похожих предложений.
Середина ноября — время, когда сентябрьский ажиотаж уже позади, а на рынке остаются десятки «залежавшихся» квартир. Тем интереснее этот кейс.
13 ноября я разместила объявление, а 21 ноября мы уже подписали договор. Всего 8 дней — отличный результат для периода, когда спрос заметно ниже обычного и объекты нередко простаивают неделями.
В этой статье расскажу, как я определила рабочую цену, как мы собрали нужное количество откликов и почему отказались от некоторых кандидатов, хотя на первый взгляд они были подходящими.
🔍 Шаг 1. Анализ рынка перед выставлением квартиры
Одну и ту же квартиру можно сдать по разной цене в зависимости от сезона, количества и качества конкурирующих объектов.
Например, в сентябре, когда спрос максимально высокий, эту квартиру сдавали за 85 тыс рублей. Но в середине ноября ситуация меняется, сезонный пик прошёл .
На тот момент в ЖК была такая картина:
- много аналогичных вариантов по цене 85 000 ₽,
- некоторые сначала выставляли цену 90 тысяч, а затем снижали до 85, но всё равно пустуют и и висят в объявлениях.
После анализа стало понятно: выставлять квартиру снова за 85 — значит встать в длинную очередь рядом с аналогами, которые уже несколько недель без результата.
Цель собственника была — сдать быстро, не теряя деньги на простое, и в то же время сдать хорошему арендатору.
Поэтому я предложила выставить цену немного ниже конкурентов — чтобы быть выше в выдаче по фильтру цены, обойти конкурентов, собрать больше откликов для выбора арендатора и минимизировать время простоя. В итоге мы выставили цену за 83 000 ₽.
🛋 Шаг 2. Хоумстейджинг и визуальная упаковка
Чтобы выделиться среди десятков объявлений, я сделала лёгкий хоумстейджинг: привезла книги, плед, небольшой декор. Это помогает создать ощущение уюта и «живого» пространства.
Сняла фото и видеотур. В наше время видеотур — один из сильнейших факторов конверсии, но многие арендодатели этим пренебрегают.
📊 Шаг 3. Результаты размещения по площадкам
Я разместила квартиру на трёх сервисах:
Циан, Авито и Яндекс Недвижимость.
За 8 дней мы собрали:
- 540 просмотров,
- 19 откликов.
Для несезона — это отличный результат. Значит, стратегия и визуал сработали. Эти 19 откликов дали возможность выбирать арендатора, а не хвататься за первого встречного.
👥 Шаг 4. Отбор арендаторов: кого мы не выбрали и почему
Я всегда смотрю не только на то, может ли человек платить, но и на то, как он будет жить в квартире. В квартире никто не живёт «в вакууме»: образ жизни влияет на состояние мебели, техники и на спокойствие собственника.
Вот примеры некоторых кандидатов и ситуаций:
1. “Врач”, который оказался преподавателем фортепиано на дому
На словах — врач, а по факту — домашние уроки фортепиано. Это означает постоянный шум, поток учеников и риск конфликтов с соседями. Не подходит.
Подробнее о том, как я выяснила правду и какими вопросами “раскрыла” кандидата — читайте в этой статье: 👉 https://dzen.ru/a/aRcE0JYvOSbfiXpu?share_to=link
2. Молодой человек из IT, который хотел снять “для своей девушки”
На аватарке у него — свадебные фото, в соцсетях — дети.
Жить будет девушка, платить будет он, при этом они не живут вместе.
Такие ситуации часто приводят к нестабильности: непонятно, как будет оплачиваться аренда, если отношения изменятся. И есть вероятность семейных разборок. Риски — высокие.
3. Мама и взрослая дочь студентка
Формально ок, но фактически — две взрослые женщины в однушке с одной спальней. Кто-то спит на кровати, кто-то на диване → больший износ мебели.
Это не семейная пара, которая делит одну кровать: им действительно нужны две отдельные спальни, но, чтобы сэкономить, они хотят снять меньшую площадь.
К тому же — мама работает удалённо, будет много времени проводить дома;
по привычке будет готовить сама, что означает активную эксплуатацию кухни;
постоянное пребывание двух человек в небольшой квартире ускоряет износ.
Не оптимальный вариант. Мы отказали.
4. Мужчина из другой культурной среды
Очень вежливый, понравился в общении. Но важно, чтобы у собственника и у квартиросъёмщика совпадали бытовые привычки, культурные особенности, жизненный уклад. Иначе это повышенные риски непредсказуемых ситуаций, поэтому мы вежливо отказали и выбрали более понятный для нас вариант.
Первичный фильтр я провела по телефону и переписке, а на просмотр пригласила только одного уже отобранного кандидата. Его и заселили.
Шаг 5. Кого выбрали в итоге
Сдали квартиру холостому предпринимателю из Крыма. У него сеть хороших кафе, приехал в Москву открывать новые точки. Понятная мотивация снять жильё, работает много, дома бывает мало — идеальный арендатор для однушки.
🎯 Итог: Почему получилось сдать быстро в несезон
1. Правильная цена, основанная на аналитике
Не ориентировались на «хотелки», а смотрели реальный рынок.
2. Хоумстейджинг и качественные визуалы
Фото и грамотная подача объявления сразу выделили квартиру.
3. Чёткий фильтр кандидатов
Не все деньги одинаково безопасны. Выбирали не тех “кто заедет быстрее”, а “кто будет жить аккуратно и платить стабильно”.