Как бороться с «пенсионерским скамом»? Советы юристов и дорожная карта покупателя
Ситуация, которую обсуждает вся страна: пенсионерка продаёт квартиру, покупатель оформляет ипотеку и оплачивает её. Позже пенсионерка заявляет, что её обманули мошенники, требует вернуть квартиру, а деньги покупателю никто возвращать не собирается — потому что их уже нет. Основание для отмены договора — якобы лицо отдало полученные средства мошенникам под давлением. Суд признаёт сделку недействительной, и добросовестный покупатель остаётся без квартиры, без денег и нередко ещё и с кредитами. Это так называемый «пенсионерский скам».
Расширение географии:
«Пенсионерский скам» проникает всё глубже: с каждым днём поступают новые сообщения. Теперь покупателей "разводят" не только пенсионеры, но и молодые продавцы жилья. В сети много роликов с такими историями, когда собственник заявляет, что продал квартиру под давлением мошенников. Через суд проходит решение о недействительности сделки, и деньги покупателя безвозвратно исчезают. По последним данным, за этот год таким способом на улицу попали несколько тысяч семей.
Одновременно появляются публикации о схожих случаях при покупке автомобилей.
Эксперты также сообщают о схемах с банковскими блокировками: незнакомый человек может перекинуть вам небольшую сумму, а затем заявить, что деньги были получены под давлением — и вы рискуете надолго попасть в «чёрные списки» ЦБ.
Нам всем срочно нужно законодательное решение этой проблемы. Сейчас вал таких дел может подорвать не только рынок вторичной недвижимости, но и сам институт собственности. Назовём это честно — мошенничество. То, что кто-то сам стал жертвой обмана, не может служить оправданием для того, чтобы лишать другого человека имущества и средств. Добросовестный приобретатель не должен платить за чужую глупость. Но в «деле Долиной» смысл закона был настолько извращён, что исправить ситуацию теперь может только законодатель.
Тем не менее, есть примеры, когда грамотные юристы и судьи смогли противостоять волне «дел Долиной». Самое громкое из таких дел — № 33-1130/2025, рассмотренное в Верховном Суде Республики Саха (Якутия).
Как удалось преодолеть стену абсурда и что дал этот процесс?
Решение ВС Якутии, которое обсуждают по всей стране
В первой инстанции суд встал на сторону продавца и вернул квартиру пенсионерке — тенденция, от которой в последнее время тревожится юридическое сообщество. Однако Верховный Суд Республики Саха (Якутия) принял иное решение.
Что произошло по делу?
В первой инстанции дело зарегистрировано как № 2-1316/2024 (Аргунова — Кириллина); суд вернул квартиру истцу — пенсионерке.
В Верховном Суде Республики Саха (Якутия) дело зарегистрировано под № 33-1130/2025.
Проведена повторная психолого-психиатрическая экспертиза, которая подтвердила: у продавца не было нарушений волевого контроля. Первая экспертиза дала иной вывод.
Верховный Суд Якутии исходил из того, что при должной осмотрительности покупатель и банк не могли знать о том, что истец якобы не имела намерения продавать квартиру — и оставил жильё за покупателем.
Почему это решение удивляет?
Как могли быть вынесены противоположные решения по похожим делам?
На исход повлияли несколько факторов и первый из них тот, что только со стороны кажется, что процессы похожи. Каждый из них чем-то отличается и для этих тонкостей как раз и нужен специалист. Вот чем этот процесс отличался от подобных:
1. Разные экспертизы.
Первая и повторная экспертизы дали разные выводы о волевом контроле продавца — а в спорах о недействительности сделок психиатрические и психологические заключения часто решают всё.
2. Роль банка.
Участие кредитной организации как заинтересованной стороны повышает стандарты доказанности и заставляет суд уделять больше внимания защите добросовестных приобретателей и финансовых институтов.
3. Процессуальные особенности.
Верховный Суд Якутии рассмотрел обстоятельства шире и оценил поведение покупателя и банка с точки зрения разумности и осмотрительности — критериев, которые суды обязаны учитывать.
4. Грамотное юридическое сопровождение.
Привлечение опытного адвоката — обязательное условие при оспаривании сделок в подобных ситуациях. Эта тенденция сохранится, пока Верховный Суд РФ не выработает единообразную позицию.
Это первое дело, где «пенсионеру-скамеру» дали отпор: участие банка и качественная работа адвоката помешали принять незаконное решение. Оспаривание сделки — всегда непростой процесс. Когда спор касается волевого контроля и предполагаемого заблуждения продавца, исход во многом определяется экспертизами и доказательной базой. Якутский процесс показателен: юристы сражались, несмотря на неблагоприятную практику, и победили. Надеемся, что Верховный Суд РФ примет решения, восстанавливающие доверие к судебной систем. Доверие сильно подорванное делом известной певицы.
Самые свежие сведения о борьбе со скамом: государство уже услышало о реальности проблемы.
Наконец-то скандал дошёл до Госдумы: там предложили ввести уголовную ответственность за продажу квартир под влиянием мошенников и отметили, что неправильно перекладывать ответственность с мошенников на покупателя.
А проект, инициированный Росреестром, предполагает техническое и надежное решение: когда суд признаёт сделку с недвижимостью недействительной и предписывает «вернуть всё как было», запись о праве собственности должна аннулироваться лишь после возврата денег покупателю. Такое разъяснение этой инициативы дал заместитель руководителя Росреестра Алексей Бутовецкий.
Наконец-то стало ясно очевидное: покупатель не виноват в том, что продавца после продажи квартиры кто-то обманул.
Новости по «делу Долиной»
В ожидании кассационного суда квартира Долиной арестована до разрешения дела по существу — чтобы исключить повторную продажу до определения правового статуса. Вдруг она опять скажет, что не понимает, что делает и закажет еще одну экспертизу.
А пока незаконные решения не отменены, юристы разработали алгоритм защиты. Пока это — максимальный набор действий, но каждый день приносит новости и, значит, этот список будет расширяться, пока государство не наведёт порядок.
Дорожная карта защиты добросовестного покупателя
1. Подготовка документов и фиксация сделки
Сохраняйте всё документально: договор, акты приёма-передачи, переписку (мессенджеры, SMS, почта). Делайте фото/видео/аудио передачи ключей и подписания документов. Фиксируйте свидетелей (соседи, знакомые), подтверждающих фактическое владение.
2. Финансовая безопасность
Используйте банковские переводы, аккредитив или расчёт через нотариуса. Избегайте наличных без подтверждающих документов.
3. Нотариальное оформление
Привлекайте нотариуса для заверения договора и оплаты, если возможно. Участие банка/нотариуса повышает доказательственную силу добросовестности.
4.Доказательства владения и использования
Сохраняйте квитанции за коммунальные услуги, ремонты и счета. Фиксируйте длительное открытое владение квартирой. Используйте свидетельские показания для подтверждения добросовестности.
5. По возможности действуйте вместе с банком
Нет крепче союза с банком, чем оформленная ипотека (с возможностью её быстрого погашения). Во всех немногих выигранных делах против «пенсионерского скама» банк, защищая ипотечный договор, имел решающее влияние на судью.
6. Страхование титула (если возможно)
Оформите полис страхования титула, чтобы минимизировать риск потери права собственности при оспаривании сделки.
7. Судебная стратегия
Докажите статус добросовестного приобретателя. Используйте косвенные доказательства, если прямые платёжные документы отсутствуют. Сохраняйте хронологию событий и доказательств — суды высоко ценят аккуратность и полноту материалов. Отвечайте на иски о недействительности сделки и виндикации, ссылаясь на ст. 302 ГК РФ и практику судов по добросовестности.
8. Действия по взысканию ущерба
Попытайтесь взыскать с продавца через судебное или исполнительное производство. Если взыскание невозможно (банкротство, отсутствие имущества) — используйте возможности компенсации по закону (например, ст. 68.1 ФЗ-218), в пределах реального ущерба.
9. Найдите хорошего юриста
К сожалению, по похожим делам суды иногда выносят противоположные решения. Все процессы чем-то отличаются, и разобраться с деталями поможет специалист. При желании можно быстро освоить базовую последовательность действий и точно выполнить представленный алгоритм, но лучше действовать под руководством профессионала.
Подписывайтесь на наш канал, здесь юристы рассматривают самые интересные громкие дела. Возможно, это поможет и Вам.
А ещё больше интересных статей смотрите на нашем основном сайте: nasledstvofond.ru
Список литературы и источников
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая). Особое внимание — ст. 167, 177, 178 (недействительность сделки, заблуждение и иные основания).
2. Гражданский процессуальный кодекс РФ (вопросы доказывания и экспертиз).
3. Нормативные акты и разъяснения Верховного Суда РФ по вопросам признания сделок недействительными и защиты добросовестного приобретателя.
4. Обзоры практики и постановления Пленума/Палат Верховного Суда РФ (темы: «недействительность сделки», «добросовестный приобретатель», «экспертиза по волевому контролю»).
5. Вестник Верховного Суда РФ — публикации и аналитика по спорам о возврате жилья в связи с «пенсионерскими» схемами.
6. Официальный сайт Верховного Суда РФ и сайты региональных судов (архивы решений и пресс-релизы).