Всем привет! Видео с итогами за год, где мы рассказали, что купили 5 квартир и о наших планах далее, уже вышло:
Теперь расскажу, как считалось сравнение моим мужем. Статья для тех, кому интересны цифры.
Основная цель была понять насколько прибыльно оказалось вложение в квартиры по сравнению с тем, как если бы мы вложили аналогичную сумму на депозиты. Для простоты расчёта будем считать что депозит на каждый месяц соответствует ключевой ставке в стране.
Для расчета процентов по депозитам используются следующие исходные данные для ключевой ставки:
с 28.10.2024: 21.00%
с 09.06.2025: 20.00%
с 28.07.2025: 18.00%
с 15.09.2025: 17.00%
с 27.10.2025: 16.50%
Метод расчета: Сложный процент с ежемесячной капитализацией. Для неполных месяцев используется пропорциональный расчет.
Дата подведения итогов: 01.11.2025
Расчет потенциальной доходности от вкладов
Объект #1 (покупка 12.12.2024 ЖК Кузьминский лес)
Собственные вложения: 1 520 300 руб. (первоначальный взнос 1 197 800 р. + ремонт 280 000 р. + страхование 30 000 р. + бронь 10 000 р. + оформление 2 500 р.)
Период вклада: 12.12.2024 - 01.11.2025 (324 дня)
Доход от вклада: 1 810 577 - 1 520 300 = 290 277 руб.
Объект #2 (покупка 06.02.2025 ЖК Яуза парк)
Собственные вложения: 4 179 000 руб. (4 169 000 + бронь 10 000 р.)
Период вклада: 06.02.2025 - 01.11.2025 (268 дней)
Доход от вклада: 4 822 148 - 4 179 000 = 643 148 руб.
Объект #3 (покупка 27.03.2025 ЖК Дюна)
Собственные вложения: 676 600 руб. (первоначальный взнос 666 600 + бронь 10 000 р.)
Период вклада: 27.03.2025 - 01.11.2025 (219 дней)
Доход от вклада: 759 000 - 676 600 = 82 400 руб.
Объект #4 (покупка 13.08.2025 жк Томилинский бульвар)
Собственные вложения: 2 570 000 руб. (первоначальный взнос 2 560 000 + бронь 10 000 р.)
Период вклада: 13.08.2025 - 01.11.2025 (80 дней)
Доход от вклада: 2 669 973 - 2 570 000 = 99 973 руб.
Объект #5 (покупка 29.10.2025 ЖК Ярославский квартал)
Собственные вложения: 2 632 000 руб. (первоначальный взнос 2 622 000 + бронь 10 000)
Период вклада: 29.10.2025 - 01.11.2025 (3 дня)
Доход от вклада: 3 569 руб.
Расчет финансового результата по недвижимости
Объект #1
Прирост капитала: 8 137 000 - 5 989 000 = 2 148 000 руб.
Арендный доход: 44 000 руб./мес × 2 мес (сентябрь-октябрь) = 88 000 руб.
Расходы:
Проценты по ипотеке (оценка за 11 месяцев): ~241 500 руб.
ЖКХ: 3 000 руб./мес × 11 мес = 33 000 руб.
Финансовый результат: 2 148 000 + 88 000 - 241 500 - 33 000 = 1 961 500 руб.
Объект #2.
Прирост капитала: 6 600 000 - 4 169 000 = 2 431 000 руб.
Финансовый результат: 2 431 000 руб.
Объект #3.
Прирост капитала: 8 700 000 - 6 666 000 = 2 034 000 руб.
Финансовый результат: 2 034 000 руб.
Объект #4.
Прирост капитала: 6 424 000 - 5 120 000 = 1 304 000 руб.
Расходы: Проценты по ипотеке (3 месяца): ~32 000 руб.
Финансовый результат: 1 304 000 - 32 000 = 1 272 000 руб.
Объект #5
Прирост капитала: 5 386 000 - 5 244 000 = 142 000 руб.
Финансовый результат: 142 000 руб.
Итоговые показатели
Общая доходность:
Чистый выигрыш от недвижимости: 6 721 133 руб.
Доходность на вложенный капитал: 58.05% (за период с декабря 2024 по ноябрь 2025)
Эквивалентная годовая доходность: ≈63%
Заемные средства:
Общая стоимость активов: 35 247 000 руб.
Общая величина заемных средств: 15 972 600 руб.
Доля заемных средств (LTV): 45.3%
Основной итог - если бы мы не вложились в квартиры а откладывали бы деньги на вклады и только сейчас захотели приобрести всё, что мы приобрели - то нам бы не хватило 6 млн, то есть целой квартиры
Проценты выше чем по депозитам за счет использования дешевого плеча субсидируемого застройщиком и роста самой недвижимости