Многие родители ждали, что семейную ипотеку расширят — например, разрешат оформлять её с детьми до 14 лет, как предлагал президент. Но произошло обратное: условия сделали гораздо строже. Теперь получить льготный кредит будет сложнее, а некоторые популярные схемы вообще уйдут в прошлое.
Разбираем подробно, что изменится в 2025–2026 годах, кого это коснётся и как подготовиться заранее.
Что поменялось с 15 октября 2025 года
Эта дата стала поворотной. С неё начали действовать обновлённые правила субсидирования банков — государство пока сохраняет компенсации на прежнем уровне.
То есть:
- по ИЖС — ключевая ставка + 3 п.п.;
- по остальному жилью — ключевая ставка + 2,5 п.п.
Эту норму временно продлили до конца 2025 года.
Но дальше — самое интересное. С 2026 года компенсации уменьшат, и банки, скорее всего, поднимут требования к первоначальному взносу. Прогноз — до 40–50%.
Пока это не коснулось семей напрямую, но это важный сигнал: льготная ипотека становится менее дешёвой и более аккуратной.
Главные изменения с 1 февраля 2026 года: программа становится “жёстче”
Вот здесь начинаются настоящие реформы.
1. Одна семья — одна льготная ипотека
Раньше схема выглядела так:
У родителей есть ребёнок до 7 лет → можно оформить два льготных кредита → папа берёт один, мама — другой, если в созаёмщики привлечь родственников.
С 2026 года — всё, точка.
Будет работать правило:
👉 только один льготный кредит на семью, вне зависимости от количества детей и доходов.
Это сразу закрывает «двойные» схемы, которыми пользовались тысячи семей.
2. Созаёмщиками должны быть только супруги
Ещё одно важное нововведение:
👉 созаемщиками теперь могут быть только муж и жена.
Раньше можно было взять в созаёмщики друзей, родителей, сестру, коллегу — кого угодно.
На этой возможности как раз строилась следующая схема…
3. “Донорская” ипотека уходит в прошлое
«Донорская ипотека» — неофициальный термин для ситуации, когда человек с правом на льготную ипотеку (например, мать ребёнка до 7 лет) оформляет кредит, а фактически жильё покупает другой человек, выступая созаёмщиком и платя по ипотеке.
Это была распространённая практика для экономии на процентах.
С 2026 года она перестаёт существовать:
👉 созаёмщиком может быть только супруг.
👉 третьи лица больше не допускаются.
Разве что в редком случае — если родители ребёнка разведены. Но это скорее исключение.
4. Многодетным станет сложнее получить двойную субсидию 450 000 ₽
Раньше у многодетных семей была схема:
- каждый родитель берёт свой кредит,
- и каждый получает по 450 000 ₽ на погашение.
Теперь супруги должны быть созаёмщиками в одном ипотечном договоре.
Соответственно:
👉 получить две субсидии будет почти невозможно.
5. Разрешили рефинансировать «комбо-ипотеку»
Это единственная настоящая хорошая новость.
Если семья брала ипотеку, где:
- часть суммы — под льготную ставку,
- часть — под рыночную,
то рефинансировать такую комбинацию было нельзя — считалось новой льготной ипотекой, а это запрещено.
Теперь:
👉 рефинансировать комбо-ипотеку можно, и сколько угодно раз.
Для многих это возможность уменьшить переплату на сотни тысяч или даже миллионы рублей.
Почему государство ужесточает программу
Если коротко — льготной ипотекой стали злоупотреблять.
- Она выросла в “инвестиционный инструмент”.
- Её брали люди, которым льгота не нужна.
- «Доноры», двойные кредиты, перекладывание кредитов между родственниками — всё это стало массовым.
- Цены на недвижимость росли быстрее, чем доходы семей.
- Бюджетные расходы на программу увеличивались каждый год.
Поэтому власти решили:
👉 сделать программу более адресной,
👉 убрать лазейки,
👉 сократить спекулятивный спрос,
👉 уменьшить нагрузку на бюджет.
Как изменения повлияют на семьи
1. Взять ипотеку станет труднее
Доходы будут рассчитывать по двум супругам. Плохая кредитная история одного — минус для обоих.
2. «Запасные схемы» больше не работают
Больше нельзя оформить ипотеку на маму, а квартиру — для сына.
Или взять две льготные ипотеки на одного ребёнка.
3. Многодетные теряют часть выгоды
Две субсидии по 450 тысяч получить будет крайне сложно.
4. Но рефинансирование станет настоящим спасением
Особенно для тех, кто взял ипотеку в пике ставок и теперь сможет снизить проценты.
Стоит ли торопиться оформлять семейную ипотеку
Если планируешь покупать жильё по этой программе — лучше сделать это до 1 февраля 2026 года.
Почему:
- старые схемы ещё работают;
- требования мягче;
- первоначальный взнос пока не вырос;
- можно оформить два кредита на одного ребёнка (актуально для некоторых семей).
После реформы такого уже не будет.
Итог: семейная ипотека становится более строгой и адресной
Новые правила закрывают популярные обходные схемы и фокусируют программу на тех, кому она действительно нужна. С одной стороны, это делает рынок честнее. С другой — усложняет жизнь многим семьям, которые рассчитывали на гибкость старой системы.
Если планируете покупку жилья — лучше действовать заранее и учитывать предстоящие изменения.
------------------------------------------------------------------------------------
🚀 Спасибо, что читаете нас!
Понравилась статья? Делитесь впечатлениями и задавайте вопросы в комментариях — мы всегда отвечаем и рады пообщаться 💬
------------------------------------------------------------------------------------
Подписывайтесь на наш канал и ставьте 👍 — вместе сделаем контент ещё лучше!