Привет, друзья! Представьте: 2022 год, пандемия только-только отгремела, а в Норильске вдруг арендный бум — квартиры сдаются как горячие пирожки, и цены на аренду взлетели до небес. У меня уже была своя квартира, красотка-жена Виктория, и мы только-только планировали семью. Я подумал: почему бы не взять вторую квартиру под сдачу? Пусть сама себя окупает, а мы потихоньку наращиваем активы. Спойлер: все пошло не совсем по плану, но об этом позже. Давайте разберем мою эпопею шаг за шагом — с бюрократией, сюрпризами и легким сарказмом, потому что без него в наших северных реалиях никуда. Может, кому-то пригодится, если вы тоже в раздумьях о недвижимости.
Решение: от идеи до поиска
Все началось с простого разговора за ужином. Виктория готовила свой фирменный суп, а я листал объявления на Авито. В Норильске тогда действительно был дефицит жилья — промышленность работает, люди приезжают работать вахтовым методом, а квартир не хватает. Аренда двухкомнатной легко уходила за 40-50 тысяч в месяц. Я прикинул: если взять квартиру в ипотеку под 10-11% (тогда ставки были такие), то платеж около 30 тысяч, а аренда покрывает с запасом. "Идеально!" — подумал я. Виктория поддержала: "Главное, чтобы не влезли в долги по уши". Ха, как в воду глядела.
Выбрали квартиру в хорошем районе — с инфраструктурой, недалеко от магазинов и транспорта. Обошлась в 3,1 миллиона, без ремонта. Почему без? Потому что с ремонтом цены были на миллион выше, а мы решили сделать все сами. Думали, сэкономим.
по данным Росреестра, в 2022 году в Красноярском крае, цены на вторичку выросли на 15-20%, так что мы еще удачно вписались.
Бюрократия: банки, документы и нервы
Вот тут начался цирк. Первая ипотека была не простой — со второй тоже начались пляски.
Про первую ипотеку писал тут:
Я подал заявки в три банка: Сбер, ВТБ и Росбанк. Собрал кучу документов: паспорта, справки о доходах (зарплата в Норильске выше средней — около 100 тысяч тогда, по Росстату), выписки из ЕГРН. Ждем одобрения, выступали с Викторией созаемщиками. Росбанк отказал — "высокая нагрузка по кредитам". ВТБ дал "да", но с первоначальным взносом 20%. Сбер — самый лояльный, одобрили под 10,1% на 25 лет.
Юмор в том, что пока ждали, я чуть не поседел. Виктория шутила: "Ты как на свидании — нервничаешь, а банк еще подумает". В итоге взяли в Сбере — платеж вышел около 32 тысяч в месяц. Материнский капитал тогда еще не полагался, так что первоначальный 20% — 620 тысяч — наскребли из сбережений.
В 2022 году объем ипотечного кредитования в России вырос на 20%, до 5 трлн рублей, по ЦБ. Мы в тренде.
Ремонт: самоделкины в деле
Квартира была "убитая" — обои в цветах 90-х, в 5(!!!!!) слоев, в перемешку с краской, полы скрипят, сантехника на последнем издыхании. Решили делать ремонт сами, с друзьями. Один приятель — электрик, Виктория попробовала себя в роли маляра,штукатура. Я взял на себя "тяжелую артиллерию": демонтаж и укладку линолеума. Виктория отвечала за дизайн — выбрала светлые тона, чтобы квартира казалась просторнее. Затраты: материалы, работа плиточников и потолочников - около 500 тысяч рублей.
Ремонт занял три месяца, и это был хаос: пыль, шум, вечера на стройке, ежедневно после работы вместо отдыха. Факт: средняя стоимость ремонта в Норильске в 2022 — около 20-25 тысяч за квадрат, но мы уложились в 12,5 тысяч, благодаря самоделу.
"Купил квартиру, чтобы она работала на меня, а в итоге я работаю на нее". Но урок ценный: недвижимость — не пассивный доход, если не считать риски. Факт: по данным ЦИАН, в 2022 аренда в Норильске выросла на 25%, но к 2025 упала на 10-15% из-за оттока населения.
Аренда: бум и разочарование
Сдали квартиру быстро — через неделю после ремонта. Арендаторы — молодая пара, платили 45 тысяч плюс коммуналка. Первые месяцы — идеально: платеж по ипотеке и коммунальные услуги - покрыты, даже плюс 5 тысяч в карман. Но спойлер: бум кончился. К 2024 году рынок насытился, цены на аренду упали до 35 тысяч. Но наши арендаторы с нами до сих пор и съезжают только в декабре 2025!
Падение стоимости
После покупки, квартира действительно выросла в стоимости и в моменте ее можно было продать за 4+млн., вот только после этого в градообразующем предприятии начали происходить различные оптимизационные мероприятия и люди начали уезжать из города, как итог, стоимость квартиры от 2.8 млн. до 3.8 млн., тут уж как повезет.
В итоге, вторая ипотека — это опыт: не все так гладко, как в планах. Сейчас мы выставили эту квартиру на продажу, чтобы оптимизировать наши расходы на ипотечные платежи, да и в целом сократить количество ипотек.
А вы брали ипотеку под аренду? Какие подводные камни встречали? Расскажите в комментариях — почитаем, посмеемся вместе.
Лайк, если история зацепила, подпишитесь на канал, чтобы не пропустить новые байки из северной жизни. Жду ваших мыслей!
Также вам могут понравиться эти посты: