Девяносто два процента миллионеров заработали состояние на недвижимости. Это не байка из мотивационного ролика — это статистика. Вопрос не в том, работает ли схема «купил-сдал-получил». Вопрос в том, почему одни зарабатывают на квартирах, а другие десять лет платят ипотеку и ругают арендаторов в чатах.
Разница — в подходе. И в математике.
Главная ошибка начинающих инвесторов
Большинство покупает недвижимость эмоционально. «Вот тут красиво», «здесь я бы сам жил», «новостройка же!». Потом удивляются: квартира пустует три месяца в году, а доходность еле дотягивает до банковского вклада.
Профессионалы считают иначе. Они смотрят на четыре цифры:
Стоимость квадратного метра. Не в целом по городу, а в конкретном районе, на конкретной улице. Разница между соседними домами может составлять двадцать процентов.
Арендная ставка. Сколько реально платят за аналогичное жильё. Не «хочу сдавать за», а «рынок готов платить».
Срок окупаемости. Делим стоимость покупки на годовой доход от аренды. Получаем количество лет до выхода в ноль. Всё, что больше пятнадцати лет — плохая инвестиция.
Потенциал роста. Строят ли рядом метро, офисные центры, школы. Или наоборот — закрывают заводы и магазины.
Эмоции оставьте для покупки собственного жилья. Инвестиционная недвижимость — это бизнес.
Квартиры: классика жанра
Начнём с простого. Квартира в городе — самый понятный и ликвидный актив. Сломалась — починил. Не сдаётся — снизил цену. Продать можно за месяц.
Где покупать
Спальные районы с развитой инфраструктурой. Метро в десяти минутах пешком, школы, детские сады, магазины. Такие квартиры сдаются круглый год. Арендаторы — семьи, которые снимают жильё на годы.
Районы возле университетов. Студенты — вечный источник спроса. Да, они шумные и меняются каждый год. Зато квартиру можно сдавать посуточно во время сессий — доход вырастает в полтора раза.
Деловые кварталы. Дорого покупать, но и сдавать можно дорого. Арендаторы — командированные и специалисты на проектах. Минус: в выходные и праздники спрос падает.
Однушка или трёшка?
Математика проста. Однокомнатная квартира стоит дешевле, но на квадратный метр сдаётся дороже. Трёхкомнатная приносит больше в абсолютных цифрах, но окупается дольше.
Пример. Однушка за пять миллионов сдаётся за тридцать пять тысяч. Трёшка за двенадцать миллионов — за семьдесят тысяч. Годовая доходность: восемь с половиной процентов против семи. Разница кажется небольшой, но через десять лет набегает разница в миллионы.
Вывод: если цель — максимальная доходность, берите однушки. Если важна диверсификация и стабильность — можно взять трёшку.
Новостройка или вторичка?
Новостройка на этапе котлована — это лотерея. Можете купить дёшево и продать с наценкой сразу после сдачи дома. А можете ждать три года, пока застройщик закончит стройку, и получить квартиру с кривыми стенами.
Вторичка — предсказуемо. Видите дом, планировку, соседей. Сразу можете делать ремонт и сдавать. Но переплачиваете за готовность.
Золотая середина — новостройки на финальной стадии. Дом почти достроен, риски минимальны, а цена ещё не выросла до рыночной.
Загородная недвижимость: игра для продвинутых
Дом за городом — это уже не квартира. Здесь другие правила, другие риски и другие возможности.
Кому сдавать загородный дом?
Долгосрочная аренда. Семьи с детьми, удалёнщики, пенсионеры. Они ищут тишину, свежий воздух и своё пространство. Готовы платить больше, чем за квартиру аналогичной площади. Минус: таких арендаторов меньше, искать дольше.
Краткосрочная аренда. Выходные, праздники, корпоративы. Посуточная ставка в три-четыре раза выше месячной. Но дом простаивает половину времени, а износ мебели и техники — как в гостинице.
Смешанная модель. Основной арендатор на длительный срок плюс возможность сдавать на выходные, когда он уезжает. Работает, если арендатор адекватный и готов на такие условия.
Где покупать загородный дом?
Первая линия от города. Тридцать-сорок километров от МКАД, хорошая транспортная доступность. Люди готовы жить за городом, если дорога до работы занимает не больше часа.
Посёлки с инфраструктурой. Газ, свет, вода, дороги, охрана, магазин. Без этого дом не сдать. Арендаторы не хотят жить в избушке на курьих ножках.
Рядом с водой. Озеро, река, водохранилище. Летом такие дома сдаются влёт. Зимой — сложнее, но всё равно есть спрос.
Построить или купить готовый?
Строить выгоднее, если знаете, что делаете. Можете сэкономить двадцать-тридцать процентов и сделать дом под запросы арендаторов. Но это время, нервы и риск нарваться на недобросовестных подрядчиков.
Купить готовый — быстрее и проще. Но придётся переплатить и, возможно, переделывать под аренду.
Компромисс — купить недостроенный дом и довести до ума. Фундамент и стены уже есть, остаётся отделка и коммуникации.
Что нужно для успеха: чек-лист
Вы можете купить самую выгодную недвижимость, но всё равно проиграть, если не учтёте детали.
Ремонт. Не делайте дизайнерский ремонт для инвестиционной квартиры. Нужна практичная отделка, которая выдержит смену десятка арендаторов. Светлые стены, ламинат, простая мебель.
Мебель и техника. Покупайте среднее качество. Дорогое разобьют, дешёвое сломается через месяц. Икеа и её аналоги — идеальный вариант.
Юридическая чистота. Проверяйте документы через нотариуса. Обременения, долги по коммуналке, прописанные люди — всё это ваши головные боли на годы.
Налоги. Доход от аренды — это доход. Можно работать как самозанятый и платить четыре-шесть процентов. Или прятаться и рисковать штрафами.
Управляющая компания. Если не хотите сами искать арендаторов, проводить осмотры и решать бытовые проблемы — наймите управляющего. Берут десять-пятнадцать процентов от арендной платы, но экономят массу времени.
Главное: считайте до покупки, а не после
Недвижимость — не акции. Её нельзя продать одной кнопкой, если что-то пошло не так. Поэтому все расчёты делаются до покупки.
Возьмите таблицу. Выпишите все расходы: покупка, ремонт, мебель, налоги, коммуналка, управление, резерв на ремонт. Вычтите из годового дохода. Посмотрите на цифру. Если она вас устраивает — покупайте. Если нет — ищите другой объект.
Недвижимость прощает ошибки медленно. Зато и награждает щедро — при правильном подходе.
Меня зовут Виталий Хижный, я руководитель компании, которая помогает людям находить и строить правильную недвижимость. За пятнадцать лет в этой сфере я понял: самое сложное — не купить квартиру или участок. Самое сложное — не нарваться на проблемы, которые съедят всю прибыль.
Если вы решили строить загородный дом, у меня для вас предложение.
Строительство дома без боли: как это работает
Я создал телеграм-бот, где собрал лучшие предложения от проверенных строительных компаний. Без комиссии. Без посредников. Только те подрядчики, которые работают на результат.
Что вы получаете:
Проверенные подрядчики. Мы отобрали лучших из сотни компаний. Исключили однодневки и тех, кто не может показать реальные объекты.
Прозрачные сметы. Знаете, за что платите. Никаких «примерно» и «потом доплатите».
Полное сопровождение. От подбора участка до приёмки дома. Анализ грунта, технадзор, контроль качества.
Любые технологии. Каркас, брус, газобетон, монолит — объясним плюсы и минусы, подберём оптимальный вариант.
Помощь с ипотекой. Работаем с банками, знаем, как получить одобрение на лучших условиях.
Бесплатно для вас. Платят подрядчики, вы экономите время и деньги.
За пять лет на рынке индивидуального жилищного строительства мы собрали базу из ста проверенных компаний. Можем показать реальные дома — от производства материалов до готовых объектов.
Переходите в бот — получите подборку подрядчиков под ваш бюджет и задачу. Без обязательств, без предоплат. Просто посмотрите варианты.
Строить дом — как играть в шахматы. Можно научиться самому, набивая шишки. А можно взять гроссмейстера в советники.