Покупка квартиры, которая когда-либо была подарена одному из предыдущих собственников таит в себе сюрпризы, рассказал агентству “Прайм” старший партнер, генеральный директор "Ляпунов, Терехин и партнеры" Филипп Терехин.
“Покупка подаренной квартиры формально не запрещена, но считается более рискованной. Договор дарения гораздо легче оспорить, чем куплю-продажу: он безвозмездный, часто заключается внутри семьи и нередко сопровождается конфликтами между родственниками или наследниками”, - рассуждает он.
Если суд признает дарение недействительным, последствия затрагивают и последующих покупателей: право собственности может быть отменено, а жилье возвращено дарителю или в конкурсную массу при банкротстве, даже если покупатель был добросовестным.
Дарение часто оспаривают по основаниям, указанным в ГК РФ, включая ст. 578 о возможности отмены дарения и общие положения о недействительности сделок (гл. 9). На практике это происходит, когда родственники утверждают, что даритель был недееспособен или не понимал значение своих действий (ст. 177 ГК РФ), когда дарение использовали для вывода имущества от кредиторов или скрытой продажи (мнимая или притворная сделка по ст. 170 ГК РФ).
Еще одно основание может настичь нового владельца уже после сделки - если даритель окажется банкротом. Финансовый управляющий вправе оспаривать безвозмездные сделки, совершенные за 1–3 года до банкротства, поскольку они изначально подозрительны как нарушающие права кредиторов (гл. III.1 Закона о банкротстве), говорит Терехин.
Чтобы снизить риски, покупателю следует внимательно изучать историю объекта: когда и при каких обстоятельствах было оформлено дарение, не имел ли даритель долгов, признаков банкротства или семейных конфликтов, не было ли у него проблем со здоровьем и дееспособностью, чтобы не было риска признать сделку недействительной (распространенная история в 2025 году).
Особое внимание стоит уделить свежим договорам дарения — именно в первые годы вероятность спора наиболее высока.