Решение грандиознейшей проблемы с продажей квартир под влиянием мошенников, похоже, найдено. Во всяком случае, звучит новая идея достаточно перспективно, и эксперты её одобряют. Напомним, что долгое время ожидалась реакция властей не происходящее. При этом трудно было ожидать каких-то решений от правительства, потому что решение явно лежит в судебной плоскости, а суды у нас независимые. И вот – прозвучал, наконец-то, звоночек оттуда, откуда ждали очень давно.
В случае признания сделки по покупке жилья недействительной запись о праве собственности в Росреестре следует гасить только после фактического возврата продавцом полученных денег, заявил замруководителя ведомства Алексей Бутовецкий. По его словам, зачастую в судебной практике сделки признают недействительными с применением принципа «вернуть все, как было», но фактически квартира возвращается продавцу, а вопрос с возвратом средств затягивается.
«Деньги тяжело найти. А квартира – вот она. Право собственности – это запись в реестре. Пристав просто приходит в Росреестр и говорит: гаси запись. Справедливым было бы решение, что запись о праве гасится, только когда деньги передаются обратно», – приводит его слова «Комсомольская правда». Бутовецкий указал со ссылкой на нормы Гражданского кодекса, что никто не может требовать исполнения обязательства, если сам не выполняет встречное обязательство.
И это сущая правда! Потому что люди, у которых отбирают квартиру назад, не просто остаются без жилья, но ещё и с ипотекой! А за счёт чего же её гасить? Причём у этой ситуации есть другая сторона, о которой мало кто задумывался.
Потому что банки, которые выдали ипотеку, действуют так. Они приходят и говорят: мы давали вам кредит не просто так! Мы давали его ПОД ЗАЛОГ ценного имущества – вашей квартиры. И если бы вы не выплатили нам кредит, то мы могли бы продать заложенную недвижимость.
Теперь же у вас объект залога выбывает! И теперь, получается, мы дали вам кредит просто так! А согласно договору, в этом случае у вас… вырастает процентная ставка по кредиту! (И такой пункт в договоре обычно есть, просто на него редко смотрят).
И люди не просто должны гасить ипотеку, а гасить её с непосильным процентом! Так что решение, которое было предложено Росреестром – мудрое вдвойне. И в суде с ним согласны.
Эту позицию поддержала судья Верховного суда Татьяна Вавилычева. Она заявила, что до возврата денег имущество следует считать находящимся в залоге. Официальной статистики по аннулированию сделок с возвратом денег и недвижимости нет, но, по подсчетам Управления Росреестра по Москве, за три года выявлено 130 случаев споров, связанных с мошенничеством, повлиявших на запись в государственном реестре недвижимости. То есть кто-то лишился по суду купленной квартиры, и право собственности было «переписано» обратно на продавца.
Так что если Верховный суд издаст соответствующий документ (например – решение пленума или решение по одному из дел, которое находится на рассмотрении в ВС), и заявит, что суды обязаны следовать такой практике, то это может решить проблему, которая сейчас кажется просто неразрешимой.