Наткнулась на историю женщины, которая рассказывает, как их семья за 7 лет взяла аж 5 ипотек и теперь получает доход от аренды. Если отбросить эмоции, это готовый учебник по финансовой грамотности в российских реалиях. Разберем по косточкам, какие инструменты они использовали и какие возможности нам это открывает.
Разбор кейса: что они сделали?
Хронология их действий:
- 2017: Первая "обычная" ипотека под 11% на вторичку
- 2021: Две "семейные" ипотеки детям (по 5%)
- 2024: IT-ипотека (3,9%)
- 2025: Еще одна "семейная" ипотека (4%) (использовали лазейку в законе)
Результат:
- 4 квартиры в ипотеке
- Платежи: 160 тыс. руб/месяц по всем ипотекам
- Доход от аренды: 130 тыс. руб/месяц (еще 2 квартиры планируют сдать в 2026)
- Первую дорогую ипотеку закрыли досрочно
Работающие инструменты, которые стоит взять на вооружение
1. Льготные ипотеки как инвестиционный инструмент
Они использовали не просто ипотеки, а именно ЛЬГОТНЫЕ программы. В чем фишка:
- Ставка 5% при инфляции 7%+ — это отрицательная реальная ставка
- Банк фактически платит вам за то, что вы берете у него деньги
- Разницу между льготной и рыночной ставкой можно положить в карман
Пример: Если бы они взяли 11 млн под рыночные 15%, платеж был бы около 100 тыс./месяц. По льготной 5% — 40 тыс./месяц. Экономия 60 тыс./месяц = 720 тыс./год.
2. Стратегия "Не гасить дешевые долги"
Они специально НЕ стали досрочно гасить ипотеки под 5%. Почему это гениально:
- Деньги на вкладе под 15% приносят больше, чем стоят проценты по кредиту
- Разница 10% годовых — это чистый заработок на разнице ставок
- Инфляция со временем "съест" реальную стоимость долга
3. Конвертация недвижимости в денежный поток
Вместо того чтобы просто жить в купленных квартирах, они создали систему:
- Сдают объекты, купленные по льготным программам
- Аренда покрывает ипотечные платежи
- Через 15-20 лет останутся чистые активы, приносящие доход
4. Тайминг и знание законодательства
Самое впечатляющее — их умение "попадать в окна":
- Успели взять семейную ипотеку до изменений 2022 года
- Использовали лазейку про "обратную силу" закона
- Вовремя оформили IT-ипотеку до ужесточения
Возможности для нас
Что можно повторить прямо сейчас:
- Семейная ипотека до 2026 года
Ставка ~6% на первичное жилье
Можно купить 1-2 комнатную квартиру и сдавать
Лимит до 12 млн в Москве - IT-ипотека (для работающих в аккредитованных компаниях)
Ставка от 6%
Важно: новые правила уже строже, нужно быть готовым работать в IT весь срок ипотеки - Стратегия "аренда + вклад"
Даже одна льготная ипотека может работать на вас
Разницу между потенциальным платежом по рыночной ставке и реальным платежом можно инвестировать
Риски, которые стоит учитывать:
- Законодательные изменения (как с IT-ипотекой в 2024)
- Падение арендного спроса
- Рост ставок по вкладам (может убить выгоду стратегии)
- Необходимость иметь подушку безопасности на 6-12 месяцев платежей
Мой вывод
Эта история не о том, как "нажиться на государстве", а о том, как:
- Видеть в госпрограммах не помощь, а финансовые инструменты
- Строить долгосрочную стратегию, а не решать сиюминутные проблемы
- Использовать деньги банка и государства для создания активов
Их главное достижение — не количество квартир, а выстроенная система, где недвижимость работает на них, а не они на недвижимость.
P.S. Кстати, их ежемесячный платеж 160 тыс. выглядит страшно, но в пересчете на квадратные метры в Москве — это аренда хорошей трешки. Только в их случае через 30 лет это будет 4 квартиры в собственности, а не воспоминания об аренде.