С чего начать строительство дома: пошаговый план для будущего домовладельца.
Мечтаете о собственном загородном доме? Представляете, как пьёте утренний кофе на веранде, а дети играют в саду? Своя мастерская, парковка, газон? Или цветущий сад, свой мини пруд и мангальная зона? Эта картина манит, но путь к ней кажется долгим, запутанным и полным неизвестности. С чего начать? Какие документы? Где и кого нанимать?
Как частный архитектор с опытом в сфере ИЖС, я, Ширяев Виктор Игоревич, провел десятки семей через этот путь. И я заявляю ответственно: четкий план — это 90% успеха. Он сэкономит вам деньги, нервы и годы жизни. А самое главное приведет к нужному результату.
Сегодня я дам вам пошаговую дорожную карту, которая убережет от роковых ошибок.
❌ Осторожно, грабли! Самые частые ошибки:
- Сначала купить понравившийся проект, а потом под него искать участок.
- Начать копать котлован и монтаж фундамента, не разобравшись с геологией и документами.
- Доверить строительство «проверенной» бригаде без проекта.
- Не убедиться в чистоте документов
Чтобы этого не случилось, идем по правильному пути.
ШАГ 0: Финансы. Постановка цели. Трезвая оценка бюджета
Не пропускайте этот шаг! Все начинается с денег адекватной оценки возможностей.
1. Определите стартовый капитал. Это та сумма, которая есть у вас «в столе». Именно она определяет цену участка и первоначальные расходы. Также можно рассмотреть ипотечные меры поддержки.
2. Рассчитайте общий бюджет. Сложите все будущие расходы:
o Участок
o Проектная документация
o Подведение коммуникаций
o Строительные материалы и работа
o Отделка
o Мебель
o Вспомогательные постройки (навес забор и т.п.)
o Ландшафт участка
o Резервный фонд (30-40% от общей сметы)! Без этого стройка может встать при первой же непредвиденной ситуации.
Строительство дома может длиться от 1 до 5 лет. И требует значительных и финансовых вложений и вашего человеческого ресурса. Убедитесь, что у вас действительно есть эта длинная воля для реализации вашей мечты, а также совпадают возможности в наличии все ресурсы.
Мой совет: если денег хватает только на участок — это уже отличный старт. Начинайте с него, а пока он оформляется, копите на следующий этап, если уверены, что это получится. Участки за последние 15 лет (столько я наблюдаю за рынком недвижимости) ни разу не падали в цене. Я до сих пор кусаю локти по поводу упущенного мной в 2018 году участка на берегу реки в Подмосковье за 150 т.р.! Сейчас такой стоит минимум 2,5 млн. Грамотный участок — это еще и инвестиция, даже если не получится построить дом.
3. Определите цели строительства. Это дом-дача для отдыха в выходные и праздники. Или это дом для постоянного проживания. Вы строите дом как инвестицию для продажи или планируете прожить в нем достаточно долго. Будете жить всей семьей в ближайшие 5-10 лет. Или дети скоро вырастут и будут жить отдельно? Или вам нужно место отдыха для будущей пенсии?
Ответьте себе на вопрос «а для чего мне дом»?
ШАГ 1: Участок. Фундамент вашего будущего
Именно здесь кроется большинство «подводных камней».
Допустим вы выбрали идеальный для вас участок (на эту тему будет отдельная статья, подписывайтесь, чтобы не упустить). Нашли на авито или циане и уже готовы покупать. Теперь важно убедиться, что все с ним чисто и не будет подводных камней.
- Юридические проверки:
- Категория земель и ВРИ. Должно быть: «Земли населенных пунктов», ВРИ «Для ИЖС» (Индивидуального Жилищного Строительства). Это можно проверить в выписке из ЕГРН. Да, также можно строить и на других категориях, таких как ЛПХ, ДНП и другие, но с оговорками. Лучше всего уточнять эту информацию заранее, проконсультировавшись юристом.
- Обременения. Не куплен ли участок в ипотеке? Нет ли маткапитала? Не проходит ли по нему линия электропередач? Закажите выписку из ЕГРН.
- «Красные линии». Убедитесь, что участок не залезает в зону прохождения коммуникаций, лесополосы, санитарной зоны или общественных дорог. Закажите ГПЗУ.
Внимание: Все эти нюансы рекомендуется уточнить после того как выбрали участок, но перед непосредственно покупкой, чтобы избежать сюрпризов после.
- Инженерные и природные факторы:
- Геология. Уровень грунтовых вод, тип грунта. От этого зависит тип фундамента и цена на него. Пробурить пробную скважину для анализа — лучшая инвестиция на этом этапе. Либо уточнить у соседей, какие грунты у них. Полноценную геологию лучше заказывать после определения эскиза дома.
- Рельеф. Есть ли перепад на пятне застройки и по всему частку. Ровный участок более удобен и экономичен в строительстве и планировании. Рельефный участок более сложный и дорогой в освоении, но может задать тон более интересной архитектуре пространства участка.
- Коммуникации. Есть ли возможность подключиться к электричеству, канализации, газу, воде? Как далеко находятся точки подключения? Это может стоить дороже самого участка.
- Ориентация участка. Подумайте, где будет солнечная сторона для гостиной, спальни и детской, а где — северная для хозяйственных помещений. Где может быть заезд, где вспомогательные помещения. Это нужно для того, чтобы было о чем далее разговаривать с архитектором.
ШАГ 2: Проект. Душа вашего дома
Вот мы и подошли к самому творческому и ответственному этапу. Перед тем как обращаться к архитектору и начинать процесс проектирования рекомендую немного освоить тему. И составить некий коллаж из того, что нравится. Нет у вас не будет точно также, но хотя бы определиться со стилистикой и вектором развития архитектурной концепции, сформировать свой вкус. А Архитектор реализует это, преумножит и сделает то, что вам нужно.
Но переда началом проектирования необходимо собрать все исходные данные для Архитектора:
1. Получение Градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) если еще не получили ранее.
2. Геология/ИГИ – на пятне застройки берутся пробы грунта для будущего расчета фундамента
3. Топосъемка – если есть перепад на участке, а особенно на пятне застройки, то обязательно нужны эти данные
4. ТУ на подключение коммуникаций – газ, вода, канализация, электричество. Как и где это все будет заходить в дом и другие строения на участке нужно знать заранее.
5. Формируете Техническое Задание (ТЗ): сколько комнат, какой стиль, образ жизни. (подробное техническое задание будет в другой статье, подписывайтесь, чтобы не пропустить)
Эскизное проектирование. Это стадия «притирки» ваших желаний к реальности. Вместе с архитектором вы:
1. Привязываете дом к участку: где будут окна, чтобы ловить утреннее солнце, где парковка, как организовать входную группу. Продумывайте план участка с размещением других строений
2. Прорабатываете планировку: чтобы было удобно, функционально и уютно.
3. Создавайте фасады внешние виды дома.
Грамотный архитектор учет ваши пожелания, либо взяв за основу предложенные вами референсы, либо создаст свой вариант на основе ТЗ. В любом случае вам нужно будет поучаствовать в процессе согласования концепции, планировочных и архитектурных решений.
Это творческий процесс и может занимать время. Наберитесь терпения (оно еще потом понадобится) и заложите на этот этап время.
Почему индивидуальный проект лучше типового? Типовой проект — это костюм с чужого плеча. Он не учитывает нюансы вашего участка, геологии, вашего образа жизни и может привести к огромным переделкам на стройке.
ШАГ 3: «Бумажный» этап. Легализация
Не самый интересный, но абсолютно необходимый. Без него ваш дом — самострой.
Получение разрешения на строительство. С 2020 года для ИЖС это значительно упрощено (в виде уведомления), но нюансы остаются.
После этого можно, наконец, переходить к стройке.
ШАГ 4: Выбор подрядчика и начало работ
Никогда, слышите, никогда не начинайте стройку без готового проекта! Проект — это язык, на котором вы будете разговаривать с подрядчиком.
1. Найдите несколько строительных бригад/компаний и дайте им на изучение ваш готовый проект.
2. Запросите у каждой смету. Сравнивайте не только итоговую цифру, но и состав работ, материалы и сроки. Лучше взять авторский надзор у архитектора и совместно проанализировать детали сметы.
3. Заключайте детальный договор, где прописаны все этапы, материалы, сроки и ответственность. Рекомендую на каждом этапе иметь независимое стороннее мнение – технадзор за строительством.
И вот, когда завезены первые материалы и техника, ваша мечта начинает становиться реальностью.
Резюме: ваш краткий чек-лист
1. Деньги: посчитали бюджет + 30% на непредвиденное.
2. Участок: проверили у юриста и геологию.
3. Проект: создали с архитектором, учитывая участок и ваши желания.
4. Документы: получили разрешение на строительство.
5. Подрядчик: выбрали по конкурсу на основе готового проекта.
Строительство дома — это марафон, а не спринт. Но с правильной подготовкой и надежным специалистом рядом этот путь станет одним из самых ярких и интересных приключений в вашей жизни. Ведь несмотря на все потраченные нервы и средства большинство тех, кто сталкивался со строительством идут и снова повторяют этот путь.
А на каком вы этапе? Поделитесь в комментариях, с какими сложностями столкнулись или чего боитесь больше всего? Отвечаю на все вопросы!
Архитектор Ширяев Виктор Игоревич. Создание комплексных проектов загородных домов
▸ От эскиза до рабочей документации
▸ Контроль реализации на объекте
→ vk: https://vk.com/shiryaevarch
→ Связь: https://t.me/shiryaev_arch
#ИЖС #строительстводома #спочемначать #проектдома #архитектор #загородныйдом #частныйархитектор #доммечты #дача #коттедж