История Ларисы Долиной, после того, как суд отменил сделку по иску «недееспособного» продавца, — не единичный случай. Это отработанная схема мошенничества на вторичном рынке. Разбираемся, как она работает и как защититься.
В чем суть схемы?
- Сделка проходит как обычно. Вы находите квартиру, подписываете договор, регистрируете право собственности в Росреестре и передаете деньги.
- После всего — шок. Через некоторое время продавец (часто пожилой человек) подает в суд, заявляя, что на момент сделки был недееспособен (не осознавал своих действий) или действовал под влиянием обмана, угроз или «черных» риелторов.
- Суд на стороне «жертвы». Суды, руководствуясь принципом защиты слабой стороны, часто признают такие сделки недействительными. Квартиру возвращают продавцу.
- Деньги исчезают. Вас обязывают вернуть квартиру, а вам должны вернуть деньги. Но продавец заявляет, что не получал денег (их забрали мошенники), и взыскать часто бывает не с чего.
Почему это возможно?
Сложность проверки дееспособности. Не существует открытой базы данных, а справки из психоневрологических диспансеров (ПНД) не дают 100% гарантии.
Доверчивость продавцов. Мошенники целенаправленно обрабатывают пожилых людей, втираясь в доверие или запугивая.
Доказывать, что продавец был вменяем именно в день сделки, крайне сложно.
Памятка покупателя: как минимизировать риски
Следующие меры не дают 100% защиты, но значительно снижают риски и укрепляют вашу позицию в суде.
Документальная фиксация дееспособности
• Пункт в договоре. Включите в договор купли-продажи прямой пункт о том, что продавец подтверждает свою дееспособность и осознает последствия сделки.
• «Свежие» справки. Потребуйте от продавца актуальную справку из ПНД и наркологического диспансера. Желательно, чтобы она была получена как можно ближе к дате сделки, а лучше в день сделки.
Титульное страхование — ваш финансовый щит
Страхуйте титул! Это самый эффективный способ защиты. В случае признания сделки недействительной по юридическим причинам (включая недееспособность), страховая компания возместит вам финансовые потери. Учитывайте, что из-за роста таких случаев страховщики ужесточают условия — читайте договор внимательно.
Тщательная проверка продавца и истории квартиры
• Расширенная выписка из ЕГРН. Смотрите не только на текущего владельца, но и на историю переходов прав. Частая смена собственников — красный флаг.
• Проверка семейного положения. Убедитесь, что продавец не состоит в браке (если состоит — нужно нотариальное согласие супруга) и не имеет несовершеннолетних детей.
Безопасный расчет и нотариус
• Не передавайте наличные! Используйте банковскую ячейку (с актом приема-передачи после регистрации), аккредитив или депозит нотариуса. Деньги должны перечисляться только после того, как вы стали собственником в Росреестре.
• Привлеките нотариуса. Нотариус не только удостоверяет сделку, но и проверяет дееспособность сторон. Если у него возникают сомнения, он может отказать, что спасет вас от проблем.
Дополнительные меры
• Видеофиксация. Снимите на видео процесс переговоров и подписания документов. На записи должно быть видно, что продавец адекватен, отвечает на вопросы и понимает, что делает.
• Личная беседа. Поговорите с продавцом с глазу на глаз, задайте вопросы о квартире, соседях, ремонте. Оцените его адекватность.
Что в будущем?
В Госдуме обсуждают законопроекты, но пока законы не приняты, вся ответственность — на вас.
Вывод: Ваша главная защита — это комплексный подход. Не экономьте на титульном страховании, безопасных расчетах и профессиональном сопровождении сделки.
Пост подготовлен в информационных целях. Не является юридической консультацией. Перед совершением сделки с недвижимостью проконсультируйтесь с квалифицированным юристом.
