Рынок жилой недвижимости ОАЭ подходит к финалу 2025 года в режиме затяжного ралли. Для классической экономики такой набор показателей — сигнал к коррекции. Для ОАЭ — пока устойчивый тренд. Растёт количество сделок, объём инвестиций, средний бюджет лота и доля проектов на стадии строительства (off-plan). Вместо хаотичного пузыря формируется более сложная, многослойная система: часть спроса по-прежнему спекулятивна, но всё большую роль играют миграция капитала, релокация бизнеса, демографический прирост и институциональный интерес.
По оценке аналитиков на основе официальной статистики ОАЭ, Дубай и Абу-Даби продолжают обновлять исторические максимумы по сделкам, тогда как Рас-эль-Хайма входит в фазу выборочного спроса после периода завышенных ожиданий. Эта асимметрия внутри одного государства — ключ к пониманию того, что происходит с рынком: динамика определяется не только общим ростом, но и качеством локаций, концепций и инфраструктуры.
Макрофактор: экономика задаёт тон, а рынок жилья подстраивается
Экономическая траектория ОАЭ в 2025 году остаётся комфортной для долгосрочных вложений в недвижимость. Ожидаемый рост ВВП, поддержанный стабильной инфляцией и активной государственной инвестиционной программой, создаёт фундамент, при котором рынок жилья не выглядит автономным финансовым пузырём. Страна продолжает выступать хабом для капитала из Европы, Азии и стран MENA, а также точкой релокации высокодоходных специалистов и предпринимателей. Это формирует устойчивый спрос на качественное жильё — как для собственного проживания, так и под аренду.
В отличие от многих других рынков, где всплеск интереса к недвижимости опирается на дешёвые кредиты или временные льготы, модель ОАЭ строится на комбинации факторов: миграционные режимы, статус безопасной юрисдикции, развитие инфраструктуры, расширение туристических и деловых кластеров. Жилая недвижимость здесь выступает не столько «тихой гаванью», сколько рабочим инструментом для размещения капитала, что объясняет устойчивость спроса при росте цен и бюджетов сделок.
Дубай: рынок, который учится расти рационально
Дубай остаётся ядром рынка ОАЭ, и цифры за три квартала 2025 года подтверждают статус города как одного из глобальных центров инвестиций в жильё.
За январь–сентябрь 2025 года в Дубае заключено 157,6 тыс. сделок с жилой недвижимостью, что на 22% выше аналогичного периода прошлого года. Совокупный объём достиг 497 млрд AED (+33%), а средний бюджет сделки поднялся до 3,15 млн AED. Рост чека опережает динамику отдельных ценовых индикаторов и отражает смещение спроса в сторону более крупных и комплексных продуктов: многоквартирные комплексы с развитой инфраструктурой, виллы и таунхаусы в новых master-community, лоты с продуманным управлением и сервисной составляющей.
Ключевой драйвер структуры спроса — рынок off-plan. На него приходится свыше 100 тыс. сделок и около 313 млрд AED, при этом средний бюджет сделки достигает 2,96 млн AED и демонстрирует заметный рост относительно предыдущего года. Это означает, что покупатель соглашается на более дорогой вход на стадии строительства, закладывая ожидания по дальнейшему росту стоимости и аренды. Off-plan перестаёт быть инструментом быстрой спекуляции и всё чаще воспринимается как управляемый инвестиционный проект с горизонтом реализации 3–7 лет.
Параллельно увеличивается объём нового предложения. В 2025 году заявлены десятки тысяч новых лотов, а фактический ввод уже растёт двузначными темпами. Существенная часть будущего предложения будет выходить на рынок в 2026–2027 годах, формируя потенциальное давление на цены в локациях, где спрос носит преимущественно спекулятивный характер. Однако в сильных кластерах, таких как Jumeirah Village Circle, Business Bay, Dubai Marina, Dubai South и быстро развивающиеся многофункциональные районы, сохраняется баланс между спросом и предложением за счёт инфраструктуры, транспортной доступности и международного спроса.
Для инвестора это пространство возможностей и ошибок. Дубай остаётся высоколиквидным рынком, но «автоматического роста всего» больше нет. Конкурируют концепции, локации, форматы, качество управления проектом. Вход без аналитики превращает покупку в дорогое участие в чужом оптимизме.
Абу-Даби: зрелый рост и ставка на устойчивость
Абу-Даби в 2025 году выходит из тени восприятия как «более спокойный сосед» и формирует собственный инвестиционный профиль. Город демонстрирует ускорение по ключевым показателям без признаков чрезмерного перегрева.
За три квартала 2025 года количество сделок с жильём выросло до 13 089 (+42%), объём рынка достиг 46,5 млрд AED (+77%), а средний бюджет лота поднялся до диапазона 3,55–3,6 млн AED, что фиксирует существенный рост платёжеспособного спроса. Доля новостроек в общей структуре спроса увеличилась до 68%, отражая доверие к долгосрочным проектам и готовность инвесторов входить на этапе строительства при наличии понятной инфраструктурной и градостроительной логики.
Особенно показателен третий квартал 2025 года: почти 6 тыс. сделок (+52% за квартал), объём 12,7 млрд AED (+105%), при этом 76% спроса приходится на первичный рынок. Off-plan показывает кратный рост как по количеству сделок, так и по объёму. Это не импульсивный всплеск, а продолжение тенденции, поддержанной проектами на ключевых территориях: Al Reem Island, Yas Island, Saadiyat, Masdar City и других локациях, где жильё интегрировано в образовательные, деловые и туристические кластеры.
Абу-Даби формирует рынок с более высокой долей рационального спроса: доминируют долгосрочные стратегии, ориентированные на стабильный арендный поток, качество среды и политическую предсказуемость. Для инвестора, которому важны не только потенциальные X, но и контролируемые риски, этот рынок становится альтернативой с меньшей волатильностью по сравнению с Дубаем.
Рас-эль-Хайма: от hype-кривой к точечным стратегиям
Рас-эль-Хайма в 2025 году демонстрирует переход от фазы бурного интереса к более избирательному спросу. За январь–август зарегистрировано 1 964 сделки с жильём, что лишь незначительно ниже уровня прошлого года, однако совокупный объём сократился до 2,1 млрд AED. Это сигнал о том, что часть проектов перестала восприниматься как безусловная инвестиционная история: рынок очищается от завышенных ожиданий.
В сегменте freehold-апартаментов число сделок снижается, но средний чек растёт до 782 тыс. AED. В сегменте вилл и таунхаусов объём, напротив, показывает положительную динамику, а средний бюджет достигает 2,5 млн AED. Спрос концентрируется вокруг прибрежных и инфраструктурно обеспеченных локаций — Jazeerat Al Marjan, Al Hamra и других территорий с понятной туристической и курортной моделью. Это указывает на то, что инвестор начинает различать «адрес у моря» и «адрес с долгосрочным спросом».
Рас-эль-Хайма перестаёт быть пространством массового ожидания быстрых X и становится рынком точечных стратегий. Перспективы сохраняются, но вход требует тщательной оценки проекта, застройки и спроса, а не следования за общим информационным фоном.
Структурные выводы для инвесторов
Рынок ОАЭ в текущей конфигурации — это не однородный рост, а многослойная система, где ошибки становятся дороже, а грамотный выбор — выгоднее.Во-первых, доминирование off-plan в Дубае и Абу-Даби (67–76% спроса в зависимости от периода и локации) означает смену инвестиционной базы. Покупатель платит за будущую стоимость, инфраструктуру, управляемость и бренд проекта. Усиливается значение анализа: финансовая модель, этапы строительства, юридическая структура, прозрачность условий, качество управления объектами.Во-вторых, рост среднего бюджета сделки при умеренной динамике удельных цен сигнализирует о перераспределении спроса вверх по качеству. Это подтверждает сценарий, в котором рынок очищается от части краткосрочных спекулянтов и всё больше работает на инвесторов с горизонтом планирования и пониманием рисков.В-третьих, внутреннее расслоение рынков внутри страны усиливается. Дубай остаётся площадкой высокой ликвидности и конкуренции концепций, Абу-Даби — платформой устойчивого институционального спроса, Рас-эль-Хайма — зоной выборочных возможностей для тех, кто готов разбираться в деталях. Универсальной стратегии «купить что угодно в ОАЭ» больше не существует.И наконец, риски. Концентрация спроса в сегменте off-plan, большие объёмы будущего ввода в 2026–2027 годах и зависимость части проектов от внешнего капитала создают условия для точечных перегревов. Это не отменяет инвестиционную привлекательность рынка, но делает критическое мышление обязательным элементом сделки. Тот, кто читает цифры, а не рекламные слоганы, получает преимущество.