Проверка сантехники перед покупкой квартиры: что скрывают продавцы?

Покупка квартиры – серьезный шаг, поэтому важно внимательно проверить состояние сантехники и коммуникаций. Скрытые проблемы с трубами или оборудованием могут обернуться неприятными сюрпризами после сделки. Продавцы нередко стараются придать квартире товарный вид перед продажей, поэтому свежий ремонт не всегда гарантирует отсутствие дефектов. Делимся подробным руководством: куда смотреть и что тщательно проверять, чтобы убедиться в исправности сантехнических систем и не купить квартиру с “подводными камнями”.

1. Планировка санузла и перепланировки

Начните осмотр с общего вида ванной комнаты и туалета. Узнайте, не делал ли продавец перепланировку санузла. Несанкционированные изменения планировки (например, перенос или расширение ванной комнаты, объединение туалета с ванной без разрешения) могут привести к проблемам. Незаконная перепланировка чревата штрафами и судебными разбирательствами. Поэтому важно сверить фактическую планировку с техническим паспортом квартиры из БТИ.

• Проверьте легальность перепланировки: если видны признаки, что стены сносились или санузел изменил конфигурацию, попросите документы о согласовании. Узаконенные изменения должны быть отражены в техпаспорте. Например, перенос унитаза или ванны требует официального разрешения, так как связаны с инженерными коммуникациями.

Изображение от pressfoto на Freepik

• Обратите внимание на качество отделки: неровная плитка на отдельных участках стен/пола может указывать на прежние аварии и ремонт после протечек. Если в ванной комнате заметна свежая отделка только в одном месте, стоит насторожиться – возможно, там устраняли течь.
• Замаскированные дефекты: осмотрите потолок и верхние части стен в санузле. Желтые разводы или пятна на потолке свидетельствуют о протечках сверху (от соседей или крыши). Если такие пятна локально закрашены свежей краской, это может быть попыткой скрыть следы давней влажности или грибка. Продавцы нередко просто подкрашивают проблемные зоны перед продажей, поэтому приглядитесь к неоднородности окраски. Также почувствуйте запах в ванной: затхлый запах сырости сигнализирует о проблемах с гидроизоляцией или вентиляцией, которые могли возникнуть из-за постоянной влажности или течей.

2. Инженерная сантехника: трубы, вентили и коммуникации

Следующий этап – проверка труб и коммуникаций, скрытых и открытых. Состояние инженерной сантехники во многом определяет, насколько надежна квартира в эксплуатации. Вот на что обратить внимание:

• Материал и возраст труб: определите, из чего сделаны магистральные трубы (стояки) и разводка воды. В современных квартирах обычно используются пластиковые или металлопластиковые трубы (например, полипропиленовые), тогда как старые системы бывают из стали или чугуна. В старом доме неотреставрированные стояки и трубы могут эксплуатироваться 30 и более лет, а это значит, что в ближайшее время их, вероятно, придется полностью менять за свой счет. Новая пластиковая разводка, напротив, говорит о проведенном ремонте и обновлении инженерных сетей.
• Протечки и коррозия: тщательно осмотрите все видимые соединения труб, краны и вентили. На них не должно быть следов ржавчины или подтеков. Обратите внимание на места подключения сантехники: выходы труб к смесителям, подводки к унитазу, стиральной машине. Ржавые подтеки вокруг стыков однозначно намекают на изношенность труб или текущие соединения. Даже небольшие следы ржавчины под вентилем – повод задать вопросы продавцу. Продавцы иногда красят ржавые трубы, чтобы скрыть коррозию, поэтому ищите подозрительно свежую краску на трубопроводах.

Изображение от freepik

• Наличие запорной арматуры: проверьте, установлены ли в квартире все необходимые краны перекрытия воды. Должен быть основной вводной кран (обычно в санузле) для горячей и холодной воды – попробуйте аккуратно его повернуть, убедившись, что он не "закис" от старости. Идеально, если на каждую точку потребления (раковина, унитаз, стиральная машина, водонагреватель) стоят отдельные мини-вентили, позволяющие перекрыть воду именно на этом приборе. Это признак грамотного монтажа: при необходимости ремонта вам не придется отключать воду во всей квартире. Дополнительный плюс – установленные датчики протечки и автоматические клапаны: их наличие говорит о том, что хозяева ответственно относились к вопросам затопления.
• Давление и напор воды: откройте по очереди все смесители в ванной и кухне, чтобы проверить силу напора. Вода должна идти ровным потоком без значительного ослабления при одновременном открытии нескольких точек. Слабый напор может свидетельствовать о засорении труб отложениями или о проблемах на линии водоснабжения дома. Также обратите внимание на цвет и запах воды из крана после короткого слива: она должна быть прозрачной и без ржавого оттенка. Бурый цвет указывает на старые ржавые трубы в системе дома.
• Шумы и вибрации: прислушайтесь к трубам, когда открываете краны или сливаете воду в унитазе. Гул или вибрация в трубах – тревожный сигнал износа или неправильного крепления труб. Сильный стук (ударный шум) при резком закрытии крана указывает на отсутствие гасителей гидроудара и тоже потенциально опасен. В норме система не должна издавать громких звуков кроме шума текущей воды.
• Отведение сточных вод: проверьте работу канализации. Сливайте воду во всех точках – в раковине, ванной/душе и особенно слив унитаза. Вода должна уходить быстро, без подъёма уровня. Если при смыве в унитазе вода долго стоит или медленно уходит, вероятно, где-то в стояке или трубах есть частичный засор. Также насторожить должны посторонние звуки “бульканья” в трубах при сливе – они могут указывать на проблемы.
• Запах канализации: постоянный неприятный запах из труб в ванной или на кухне – еще один тревожный сигнал. Он обычно говорит о проблемах с гидрозатвором (водяным затвором в сифоне) или с общей канализационной системой дома. Запах канализации может проникать, если сифоны сухие (квартира долго пустовала) или неисправны, либо если нарушена вентиляция стояка. В любом случае, стойкий канализационный “душок” – повод требовать устранения проблемы до покупки или готовиться самим вызывать сантехников.

Изображение от freepik

• Вентиляция санузла: исправная вытяжная вентиляция важна для удаления влажности. Проверьте вентиляционное отверстие в ванной: поднесите листок бумаги к решетке – он должен заметно притягиваться потоком воздуха. Если тяги нет, в ванной будет скапливаться сырость, что чревато плесенью. Заодно осмотрите вентиляционную решётку – не забита ли она пылью. Плохая вентиляция может усиливать проблемы с конденсатом и запахами.
• Отопление и полотенцесушитель: если в санузле есть полотенцесушитель (водяной радиатор), проверьте и его. Он должен быть тёплым (если подключен к системе горячего водоснабжения или отопления в отопительный сезон) и без ржавых подтеков в местах соединения с трубами. Любые пятна ржавчины на кранах или стыках отопления недопустимы. То же касается радиаторов отопления в комнатах – осмотрите их трубы на предмет коррозии и протечек. Узнайте, не менял ли владелец радиаторы самовольно: неправильно подключенные батареи могут плохо греть или протекать. Если осмотр происходит зимой, оцените температуру радиаторов и отсутствие холодных зон.

Совет: Не забудьте заглянуть и на кухню, где под раковиной тоже проходят трубы. Проверьте, нет ли сырости в шкафчике под мойкой, и оцените состояние сифона и фильтров (для воды). Кухонная сантехника – часть общей системы, и ее состояние также важно.

3. Сантехнические приборы и оборудование

После проверки скрытых коммуникаций переходите к осмотру сантехнических приборов – тех устройств, которыми вы будете пользоваться ежедневно. К ним относятся смесители, раковины, унитаз, ванна/душ, а также вспомогательное оборудование (водонагреватель, фильтры и др.). В этом разделе рассмотрим, что именно проверить в каждом из этих элементов:

• Смесители: Осмотрите каждый смеситель в ванной и на кухне. Проверьте работоспособность: вода должна переключаться между изливом и душем без заеданий, ручки (вентиль или рычаг) поворачиваться плавно. Протечки часто проявляются в каплях воды, стекающих с корпуса или подводящих шлангов – протрите сухой рукой под смесителем и по соединениям, чтобы выявить влагу. Обратите внимание на бренд смесителей и срок их гарантии. Качественные бренды обычно дают длительную гарантию на свою продукцию, что говорит о надежности. Например, смесители ESKO имеют гарантию 10 лет – если в продаваемой квартире установлено подобное оборудование, на него еще долго будет распространяться сервисное обслуживание. Мы даже встречали объявление о продаже, где наличие дорогих смесителей с оставшейся гарантией (в частности, упоминались ESKO) подавалось как преимущество. Такая деталь может добавить уверенности покупателю. Тем не менее, убедитесь, что после покупки эти смесители останутся на месте: нечестные продавцы порой заменяют качественные смесители на более дешевые перед передачей квартиры. Зафиксируйте в договоре, что все встроенные сантехнические приборы остаются, и проведите финальный осмотр перед сделкой.

• Раковины и сливы: Проверьте раковину в ванной и мойку на кухне. Вода должна уходить в сток быстро, без застоя. Наберите небольшой объем воды и убедитесь, что она не задерживается и не просачивается наружу из сифона. Осмотрите днище раковины и сифон на наличие подтеков или соляного налета (белых разводов от высохшей воды). Сифон не должен быть треснутым. Если под раковиной есть шкаф, осмотрите его внутренние стенки и дно – нет ли там следов давних протечек (набухшего дерева, пятен).
• Унитаз: Состояние унитаза и системы слива – критически важно. Сделайте пробный смыв: вода должна сходить мощно, закручиваясь, и после смыва наполнение бачка должно остановиться автоматически. Послушайте, не течет ли постоянно вода в унитаз (шум набора воды или тонкая струйка по чаше после смыва) – неисправный поплавковый клапан приведет к постоянному подтеканию. Осмотрите основание унитаза в месте соединения с канализацией: там не должно быть подтеков, следов герметика или запаха канализации. Часто протечки в этом узле маскируют силиконовым герметиком – шов должен быть целым, без признаков недавнего прорезания и повторной заливки. Легонько покачайте унитаз – он должен стоять или висеть прочно, не шататься. Обратите внимание и на внешний вид сантехники: трещины или сколы на керамике унитаза, раковины или ванны недопустимы – даже мелкие дефекты могут со временем привести к протечкам.

Смеситель ESKO Eiger с гигиеническим душем, с аксессуарами, EG27H

• Ванна и душ: Осмотрите ванну – эмалированная поверхность не должна иметь сколов ржавчины, особенно вокруг слива и перелива. Для акриловой ванны проверьте, нет ли трещин и не прогибается ли она под вашим весом (встаньте ненадолго внутрь, если возможно). Включите душ и проверьте, нет ли подтекания в местах соединения лейки и шланга, а также под смесителем при переключении на душ. Шторка или дверцы душевой кабины должны плотно закрываться, вода не должна просачиваться через уплотнители на пол. Осмотрите углы душевого поддона или ванны – не видно ли черных точек плесени? Их наличие в углах или на швах плитки указывает на хроническую сырость. Если в ванной комнате оборудована душевая кабина, убедитесь в исправности слива в поддоне и герметичности всех стыков. Неровно уложенный или новый участок плитки возле душевого трапа может подсказать о прошлом ремонте после протечки.
• Водонагреватель: Если квартира оснащена бойлером или проточным нагревателем, оцените его состояние. Спросите у продавца, как давно он устанавливался. Осмотрите патрубки и клапаны на баке – нет ли ржавчины, зеленых потеков (признак медных соединений, которые текут) или следов соли. Наличие предохранительного клапана сброса избыточного давления – обязательное условие безопасной работы бойлера, убедитесь, что он есть. Включите нагреватель на короткое время, чтобы проверить работоспособность (если это безопасно и не на сухую) – должна загореться индикация нагрева, слышен небольшой шум нагрева воды, но не протечки. Имейте в виду, старые бойлеры могут требовать замены магниевого анода или вообще близки к концу срока службы.
• Стиральная и посудомоечная машины: Если эти приборы остаются в квартире, проверьте их подключение. Вентили подачи воды к ним должны работать (можно перекрыть и открыть обратно, убедившись в отсутствии течи у соединения). Шланги не должны быть потрескавшимися. Обратите внимание на сливной шланг – надежно ли он закреплен и не капает ли в точке подключения к канализации. Осмотрите пол за машиной (насколько это возможно) – нет ли следов старых протечек.

• Прочие детали: Уделите внимание мелочам. Например, гибкие подводки к смесителям или бачку унитаза: не перетёрты ли они, не выглядят ли вздутыми (это расходник, но при износе может лопнуть в любой момент). Проверьте, работает ли кнопка слива бачка, открывается ли донный клапан раковины (если установлен). Конденсат на трубах или бачке унитаза в момент осмотра говорит либо о очень холодной воде и высокой влажности, либо о том, что постоянно течет холодная вода (например, из-за неисправного клапана) – в любом случае, чрезмерный конденсат нежелателен, он может приводить к гнилым полам и плесени. Все эти нюансы дадут вам понять об общей культуре обслуживания сантехники прежними хозяевами.

В заключение: Подходите к проверке сантехники так же тщательно, как и к проверке документов. В идеале стоит привлечь к осмотру профессионального сантехника, если вы сами не уверены в оценке – специалист сразу увидит слабые места и потенциальные проблемы.
Помните, что продавцы могут скрывать недостатки, поэтому бдительность покупателя – лучшая гарантия успешной покупки. Надеемся, этот подробный гид был вам полезен – вооружившись этими знаниями, вы защитите себя от нежелательных сюрприв и сделаете новый дом комфортным и безопасным. Желаем удачной покупки и бесперебойной работы вашей будущей сантехники!