Сразу хочу подчеркнуть, что в данной статье не ставится цель перечисления полного перечня документов, необходимых для проверки юридической чистоты приобретаемого участка – таких статей достаточно, и вторить им не вижу смысла, тем более что не являюсь ни риелтором, ни юристом. Здесь лишь могу поделиться личным опытом простого обывателя, сделать некоторые свои заключения и выводы.
Итак, каждый, кто хоть раз сталкивался с вопросом покупки участков, обращал внимание на то, что цена оных колеблется весьма и весьма существенно. И, несмотря на то, что каждый из участков продавцы и агенты стремятся представить в наилучшем свете, никогда не стоит забывать, что везде свои плюсы и минусы. О плюсах хорошо расписано в каждом объявлении, но вот о минусах тексты объявлений скромно умалчивают. Именно поэтому хочу обратить на них Ваше внимание.
Что хочет покупатель от участка? Чаще всего – хорошую экологию, некоторое уединение уставшего от городской суеты человека, желательно – плодородие почвы, хороших соседей, хороших коммуникаций, не очень высоких налогов. Отсутствие чего-либо из этого списка приводит к снижению цены. Иногда она бывает совсем бросовой по причине отсутствия почти всего из вышеперечисленного.
Коммуникации
Начнем с коммуникаций – свет, газ, дороги, магазины, храмы, школы, детские сады, поликлиники… Размечталась, да? Согласна, мало где можно найти подобный набор человеческих благ – разве что в ближайшем Подмосковье. Часто есть просто свет и в лучшем случае магазинчик, а к участку не в сезон проехать можно не на всякой машине. Кстати, по поводу света: самые дешевые участки – те, где проходит ЛЭП. О таких участках бедные владельцы предупреждают в объявлении заранее, чтобы не было у потенциального покупателя сюрпризов. Ясное дело, что как бы дешево не продавался подобный участок, свое здоровье дороже.
Газ
По поводу газа. Любимая фраза рядового объявления: «Газ в перспективе». При этом в качестве года подведения указывается ближайшее время или на крайний случай следующий год. По крайней мере так было несколько лет назад, когда я активно просматривала объявления. Но зачастую ни этот, ни следующий год газом не радует, в итоге не отредактированное объявление продолжает уверять нас в том, что в таком-то году газ точно обещают протянуть. Вот только «такой-то год» уже прошел года три назад. И смешно, и грустно. Будем реалистами – газа можно ждать вечно, на это особо рассчитывать не нужно. Кому нужен газ, лучше сразу покупать участок в деревне с газом. Иначе можно так и не дождаться его до конца своих дней. Хотя, возможно, за последние несколько лет ситуация изменилась? Если так, оставляйте свои комментарии по этому поводу, будет интересно почитать!
Магазины… Иногда продавцы пишут, что в деревне есть магазин, но не прибавляют при этом, что «магазин» этот – обычная автолавка, приезжающая только летом, и то не каждый день. А настанет осень-зима-весна, и никакого магазина не будет – до следующего лета.
Дороги… Для человека городского, никогда не выезжающего на природу, неизвестно, какими могут быть дороги. Одного прилагательного «плохие» тут недостаточно. Что значит плохие? Чтобы знать ответ на этот вопрос, сие нужно испытать на себе. Как-то знакомый описывал свою обычную и уже давно привычную поездку в деревню: «Это 15 км пути по ухабам, когда на ямах подбрасывает так, что головой можешь удариться об потолок машины, а разговор сидящих в машине людей (если они еще способны разговаривать) невольно прерывается в такт подбрасывания на ухабах». Еще хуже, когда машина в слякоть или (упаси Боже) зимой в морозы застрянет где-то в глуши. Хорошо, если эвакуатор приедет, а если мобильная связь плохая и телефон не работает – что тогда делать? «Замерзать» - парирует знакомый. Ну это крайности, и каждый из нас надеется, что такого не произойдет. Но что бы и кто бы там не говорил, все же ничто так не формирует представление, как личный опыт. И вот я сижу в машине и на протяжении целого километра трясусь и вздрагиваю на ухабах и ямах. Слышу голос таксиста: «Выгляните в окно! Видите, женщина за рулем остановила машину и фотографирует наши ухабы? Наверное, потом статью напишет. Только это не поможет, ухабы как были, так и будут. Как-то к нам чиновник приезжал, так перед его приездом ухабы эти замазали чем-то. А когда он уехал, это «что-то» вывалилось снова. И снова у нас ухабы». Но я, если честно, выглянуть в окно не могу – тошнит от содрогания машины по ямам так, что как бы не началась рвота… Поэтому стараюсь на дорогу не смотреть – еду с закрытыми глазами и только спрашиваю время от времени: «Нам еще долго ехать?» Таксист отвечает: «Тут еще километр такой дороги, потом будет легче». Мысленно возвращаюсь к разговору со своим знакомым, который говорил, что по ухабам до его деревни нужно ехать 15 км. Ужасаюсь и недоумеваю. Кое-как доезжаю и высаживаюсь, довольная, что эта поездка наконец-то закончилась. Нет, по ухабам ехать больше не хочу – мой вестибулярный аппарат этого не вынесет. Лучше поищу участок поближе к станции, чтобы можно было пытаться доехать своим ходом, на электричке или поезде.
Храм
Для верующих людей важно, чтобы поблизости был храм, поэтому они отдают предпочтение тем объявлениям, где указано его наличие. Но и тут не все просто. Встречаются объявления, где указано наличие храма, церкви, но в этом объявлении забывают или не хотят указать, что храм этот не действующий. Проверить информацию, действует храм или нет, можно и самостоятельно, через сайт «Храмы России». Там есть раздел «поиск», и зайдя через него в «географический реестр храмов», можно увидеть статус интересующего храма – таким образом узнать, действующий он или нет. Правда, даже эта информация не всегда помогает. Выбрав участок рядом с храмом, решила почитать про него более подробно, и только так смогла узнать информацию, вскользь промелькнувшую в интернете о том, что в этом храме службы проходят, но только по праздникам. А всему виной почти полное отсутствие прихожан. Вот и приходится верующим выбирать – либо участок, либо храм… Для них это неприятный выбор, и часто однозначно решающийся в пользу последнего.
По поводу уединения на участке. Городской человек зачастую так устает от общения, что хочется порой найти пятый угол, где бы его никто больше не доставал, и просто отдохнуть в тишине и спокойствии. Особенно такая склонность есть у людей, профессиональная деятельность которых связана с постоянным общением. А некоторые люди по своей природе – интроверты, склонные к уединению в силу своего склада. В таком случае участок в самом центре деревни вряд ли будет подходящим местом. А вот возле леса с одним соседом сбоку – самое то. К разговору об уединении стоит отнестись серьезно тем, кто к нему стремиться. Потому что не в каждой деревне принято городить высокий непроницаемый забор. Есть деревни, где высокий забор из профнастила – естественная вещь, норма для деревни или поселка. В других деревнях это настолько не принято, что поставивший такой забор будет сильно выделяться среди остальных жителей, у которых заборы стоят старые деревянные, давно уже покосившиеся и к тому же порой такие невысокие, что остается только удивляться – зачем было такое вообще ставить? А у иных огород совсем не огорожен, и все на виду. Поэтому в таких открытых деревнях (где у людей либо нет денег на дорогие непроницаемые заборы, либо нет желания его ставить, дабы не оказаться отрезанным от общества), будет весьма странным появление чьего-то обособленного участка. И как будут к такому жильцу относиться местные, я не знаю…
Теперь о соседях. Говорят: «Не купи хату, купи соседа». Лучше уж вообще на природе не жить, чем жить рядом со злым человеком. Ведь собственная жизнь на нервной почве только укоротится от подобного соседства. Но поскольку спрогнозировать отношения довольно сложно даже после ознакомительного разговора с потенциальными соседями, не вижу смысла как-то дополнительно останавливаться на этом моменте. Тут остается только надежда, что рядом окажутся мирные добрые люди. Кстати, хочу поделиться одной маленькой хитростью – при поиске участка советую обращать внимание на количество продаваемых в данной деревне участков. Есть деревни, где участки на продажу попадаются крайне редко, и в единичном количестве. В других же деревнях желающих продать свои давно обжитые участки с домами очень много. Для этого всегда должна быть веская причина. Однажды уже столкнулась с подобным, и, покопавшись в интернете поняла причину: оказывается, деревню оккупировали цыгане, там стало процветать воровство и антисанитария, возникали конфликты. Законная борьба с этим безобразием, к сожалению, успехов не принесла. Так что теперь я внимательно изучаю количество предложений на продажу по каждой деревне, и, если продаваемых участков много, это всегда заставляет насторожиться.
Налоги
Также неплохо бы обратить внимание на налоговый вопрос. Когда некоторое время назад наше правительство придумало взвинтить налог на землю, для некоторых этот сюрприз стал весьма и весьма обременительным. К сожалению, стоимость участков рассчитывается таким образом, что итоговая цифра кадастровой стоимости может сильно отличаться от реальной. Я встречала в объявлениях несколько лет назад такие участки, кадастровая стоимость которых составляла 2,5 млн рублей. Однако эти участки не продаются даже за 700 000 рублей, и немудрено: газа нет, участки маленькие, категория земель не очень-то подходящая. Так они и стоят в продаже годами, никто их не покупает. Но владельцы платят высокий налог. Однако, чтобы доказать свою правоту платить за землю меньше, нужно весьма прилично раскошелиться, и еще неясно, будет ли принято решение в твою пользу, снизят ли кадастровую стоимость, или твои деньги на доказательство своей правоты будут впустую потрачены, и цена останется прежней.
Экология
А теперь самое главное с моей точки зрения – вопрос экологии. Существуют карты загрязнений нашей страны, рейтинги экологичности регионов России. В общем, много информации по этому поводу – было бы желание с ней ознакомиться. Тема экологии стала уже настолько часто встречающейся, что многие люди уже махнули на это рукой, считая, что «меньше знаешь – крепче спишь», «жить вообще вредно – от этого умирают» и т.п. Сразу скажу: я не отношусь к категории подобным образом мыслящих людей. И даже согласившись, что наша планета уже изрядно загажена, все равно в ней найдется кусочек земли, изгаженный меньше остальных. Вот туда в идеале и надо бы перебраться. Но если живешь от экологически более чистого кусочка земли очень и очень далеко, приходится идти на компромисс, и присматривать что-то поближе к месту работы. Рассмотрим, к примеру, Тульскую, Калужскую и Владимирскую области.
В Тульской области живет знакомый, и он рассказывал, что у них после аварии на Чернобыльской АЭС высокий уровень радиации, поэтому местное население в деревне редко доживает до старости. Обычно умирают в 50 с хвостиком лет, в основном от онкологии.
Калужскую область эта же радиация также накрыла почти наполовину, и если есть желание там купить участок, вначале следует ознакомиться со списком тех территорий, которые попали в радиационное поражение. А после этого ознакомится с теми территориями, которые были подвержены другим поражениям. Например, в калужском Малоярославце загрязнение почвы химическими веществами в 40 раз превышает норму (а жаль – красивые там места)! В деревне Дубинино той же области находится бетонный завод, ближе 5 километров от него селиться не стоит. В деревне Товарково не только заводы, здесь еще расположена исправительная колония.
Во Владимирской области, казалось бы – красота! Столько лесов, так хорошо! Но это только кажется на первый взгляд. Приезжаю в эту область, и удивляюсь – хвойные леса местами какие-то лысеватые, сосны чахлые и хилые, кроны их не пышные, много деревьев сухих. Что случилось-то? Читаю информацию о заинтересовавшей меня деревне – в местном пруде нет никакой рыбы, не видно птиц… Кто-то допустил, что это геопатогенная зона. Но нет, оказалось все куда проще. Во Владимирской области местами весьма сложная экологическая ситуация. Здесь работают предприятия, выбрасывающие в атмосферу химические соединения. Что происходит дальше? Об этом можно узнать из статей на тему экологии. Смешиваясь с водой в атмосфере, выбросы эти выпадают обратно на землю осадками (дождем и снегом), но уже в виде серной, сернистой, азотной, азотистой кислоты – это кислотные дожди. В итоге в водоемах и почве меняется кислотность. Хвойные деревья в этой ситуации значительно страдают, превращаясь в те самые чахлые хилые сосны, о которых речь шла выше. Но производства продолжают работать… Нет, я не утверждаю, что вся Владимирская область стала безжизненной пустыней – видимо, где чаще проливались кислотные дожди, там и проблема острее.
Кстати, во Владимирской области в некоторых деревнях живут цыгане, а у них свой, специфический менталитет, и участков на продажу местными жителями там выставлено предостаточно. В общем, во Владимирской области тоже не всё гладко, но она большая, и можно внимательно изучить вопрос о том, где там всё-таки можно себе заветный участок приглядеть…
В других областях – свои проблемы. Одна из них – тотальная вырубка леса. Лесопилки повсеместно и планомерно уничтожают леса. И если являешься заядлым грибником и видишь, что участок расположен недалеко от леса, это еще не значит, что деревья там будут и завтра. Недалеко от заповедников, национальных парков точно леса не вырубят в обозримой перспективе. Правда, закон запрещает собирать грибы в этих местах…
Но тогда встает закономерный вопрос – а куда податься-то? Да, рая на земле мы не найдем, но соглашаться на заведомо плохие в плане экологии места – все равно, что соглашаться на собственное самоубийство, только несколько оттянутое во времени.
Конечно, нереально найти идеальное во всех отношениях место. Но хотя бы сократить количество минусов при покупке участка – задача вполне посильная. И, конечно, обязательно проверить юридическую чистоту документов, чтобы потом не всплыли нежданные обстоятельства, приводящие к плачевным последствиям. Но об этом расскажет любая другая статья.
А вам приходилось сталкиваться с подобными "сюрпризами" при выборе участка? Поделитесь своим опытом в комментариях — ваш совет может быть очень полезен другим!