Выбор недвижимости у моря , это всегда эмоции.Человек видит море, солнце, простор, чувствует воздух и решение принимается на уровне ощущений.
Но рынок говорит иначе: самые доходные объекты те, которые были куплены не сердцем, а холодным расчётом.
Сегодня мы разберём психологию выбора покупателя и посмотрим:
- почему люди переплачивают за эмоции
- какие решения «кажутся правильными», но не работают
- как инвестор может воспользоваться этим и увеличить доходность
- как это проявляется в трёх премиальных комплексах Анапы : Золотая Бухта, Граф Толстой и Николай I Hotel & Spa
Почему эмоции продают лучше логики
Когда покупатель видит море, ему кажется, что он покупает мечту.
На самом деле он покупает квадратные метры, ликвидность и будущую доходность.
Но эмоции сильнее.
Комментарий эксперта Сергея Павленко
«На моем опыте сотни сделок. Люди могут спорить часами о площади или цене, но когда выходят на балкон и видят море , всё - решение принято . Рациональная часть выключается».
Какие эмоциональные триггеры работают
- вид на море («хочу именно это»)
- свет и простор
- красивые холлы
- «восторг» от рендера
- шум моря на встрече
- эмоция отпуска («хочу так жить»)
На эмоциях люди чаще переплачивают.
Ошибка №1 выбирать для себя, а сдавать другим
Это самая распространённая ошибка. Покупатель выбирает то, что нравится ему:
- «мне нравится запад»
- «я люблю закаты»
- «я хочу только самый верхний этаж»
- «балкон должен быть большой»
Но доход приносят не его желания, а предпочтения гостей.
Комментарий эксперта Сергея Павленко
«Я всегда задаю клиенту один вопрос: “Вы покупаете для себя или для дохода?” 70% отвечают , конечно для дохода. Но выбирают как для себя. Моя задача , вернуть человека в реальность и показать, что нужно рынку, а не его эмоциям».
Как это проявляется в комплексах Анапы
Золотая Бухта
Ригельное остекление , нет балконов и многим кажется, что это минус.
Но для рынка это не проблема: гости ценят тишину, практичность и расположение.
Квартиры в Золотой Бухте сдаются стабильно , ровно и "доходно".
Граф Толстой
Балконы маленькие,в французском стиле Осман ,19 века - но эстетичные.
При этом резиденции с боковым видом на море показывают самую стабильную загрузку , именно потому, что дают сочетание тишины и вида.
Николай I Hotel & Spa
Номера с боковым видом на море и Черноморский парк будут самыми тихими и востребованными у тех, кто приезжает осенью и зимой , это долгий спрос, который многие недооценивают.
Ошибка №2 переплата за «эффектный», но не доходный вид
Да, фронтальный вид на море всегда дороже.
Но он не всегда самый доходный.
- Иногда боковой вид даёт:
- больше тишины
- выше посуточную загрузку
- стабильность вне сезона
Комментарий эксперта Сергея Павленко
«В Графе Толстом я видел десятки сделок. И могу сказать честно: самые “рабочие” варианты : боковой вид на море. Фронтальные красивые, но боковые , самые практичные и с самым высоким процентом возврата инвестиций».
Ошибка №3 влюбиться в картинку, но не проверить реальность
Визуализация проекта и его фото красивы. Но недвижимость это еще и:
- уровень инженерии
- расположение корпуса
- особенности подъездов
- ветровые коридоры
- солнце в разное время дня
Комментарий эксперта Сергея Павленко
«В Николай I Hotel & Spa , я всегда показываю клиентам 3D-модель. Люди удивляются, насколько многое становится видно : расположение корпусов, ориентация окон, перспективы вида. На картинке это понять невозможно».
Как инвестору использовать психологию выбора и заработать больше
Есть три основные стратегии проверенные на личном опыте:
Против течения - покупать то, что недооценено
Большинство покупателей выбирают эмоциями.
Инвестор выигрывает, когда покупает то, что обеспечит стабильный спрос, а не эмоцию.
Примеры:
- боковой вид вместо фронтального
- ориентироваться на тишину, а не на картинку
- выбирать «правильную» сторону света
Рационально смотреть на сезонность
Вид на море хорош летом. Но нужно думать и о "межсезонье" ,который составляет до 35% дохода; а в этот период критически важны:
- тишина
- тепло
- ориентация на парки
- отсутствие лишнего ветра
Понимать поведение гостей
Гости приезжают не за балконом, а за комфортом.
Поэтому успешный инвестор выбирает дополнительно :
- удобную планировку
- нейтральную отделку
- неперегруженный корпус
- минимальный шум
Примеры из практики
Кейс 1. Золотая Бухта
Квартира, которая не имела “вау-балкона”, но приносит 12 месяцев в году
Клиент хотел что-то «эффектное», но мы выбрали квартиру в глубинном корпусе ,с боковым видом на море ,тихую, ровную, удобную, с отличной стоимостью за квадратный метр.
Итог: стабильная сдача даже зимой.
Кейс 2. Граф Толстой
Боковой вид на море и парк, который превзошёл ожидания
Покупатель мечтал о фронтальном виде на море. Но я предложил боковой вариант. Он оказался с меньшей стоимостью за квадратный метр,
с видом на парк "Ореховая роща" ,оказался тише и с меньшим сроком окупаемости .
Кейс 3. Николай I Hotel & Spa
Выбор в сторону моря и парка и круглогодичный спрос
Клиенту нравилось море, но мы проанализировали бизнес-модель.
Лучше подошёл вариант с боковым видом на море и на Черноморский парк парк : он принесёт круглогодичный спрос. И это ключевая стратегия для будущего дохода.
Чек-лист инвестора, который принимает решения с холодным расчетом
- не выбирайте недвижимость «для себя», если хотите сдавать
- учитывайте сезонность и психологии гостей
- не переплачивайте за эмоции
- смотрите 3D-модель, окружение и ориентацию
- проверяйте корпус на тишину
- выбирайте ликвидность, а не картинку
Если вы хотите выбрать квартиру, резиденцию или номер, которые будут приносить стабильный доход, а не просто нравиться на фото , запишитесь на онлайн показ по ссылке .
Подписывайтесь на канал, чтобы не пропустить новые разборы.