Рынок недвижимости становится всё более рискованным: случаи, когда у добросовестных покупателей изымают уже оплаченные и официально оформленные квартиры, всё чаще попадают в судебную практику.
По итогам 2025 года можно выделить несколько особенно показательных историй. Они наглядно объясняют, какие квартиры сегодня покупать опасно — и почему простая проверка «выписка из ЕГРН + встреча с продавцом» больше не работает.
Разберём самые яркие примеры.
Внимание! Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться по телефонам горячей линии социальных юристов:
+7 (499) 938-45-06 Москва; +7 (812) 467-35-49 Санкт-Петербург;
+7 (800) 350-10-92 Бесплатный звонок для всей России.
Квартира, где раньше был собственником пожилой человек.
Классическая и вечная “группа риска”.
Даже если вы покупаете квартиру у молодого, юридически грамотного продавца — проблемы могут возникнуть из-за того, что одна из сделок в старой цепочке продажи квартиры была недействительной.
Один из свежих кейсов 2025 года:
Пожилая женщина узнала, что её квартиру «продали» по поддельному паспорту. Сделка, оформленная мошенниками несколько лет назад, уже успела пройти несколько перепродаж. В итоге квартира оказалась у добросовестного покупателя, который оплатил объект, проверил документы, получил выписку из ЕГРН.
Но выяснилось, что ещё при первой «мошеннической» продаже в судах уже шли разбирательства. Покупатель не проверил информацию о судебных спорах по объекту — и это сыграло против него.
Суд постановил вернуть жильё законной владелице, а покупателю теперь предстоит взыскивать ущерб с тех, кто участвовал в сделках до него.
Вывод: Если среди бывших собственников — пожилой человек, особенно живший один, особенно продававший жильё по доверенности или в сомнительных обстоятельствах — сделка требует усиленной проверки.
Недавно унаследованная квартира.
Вторая зона риска — жильё, которое только что перешло по наследству, а затем быстро было перепродано.
Один из громких примеров 2025 года:
Квартира перешла наследнику в феврале, а уже осенью была продана новому владельцу. Спустя несколько месяцев объявилась законная наследница, которая доказала, что первоначальное оформление наследства проводилось по поддельным документам.
Дополнительный момент: информация о её наследственном деле уже была размещена в реестре нотариальной палаты, но покупатель этого не проверил.
В результате суд рассматривает вопрос об изъятии квартиры у текущего владельца, поскольку наследование признано незаконным.
Вывод: Квартиры, которые недавно перешли по наследству, — особенно если их продают быстро и с хорошей скидкой — требуют проверки через:
✔ реестр наследственных дел;
✔ нотариальное сообщество;
✔ судебные базы;
✔ расширенную выписку ЕГРН (с переходом прав).
Единственное жильё, которое продаёт одинокий пожилой человек
Это — самый уязвимый тип продавца. И, соответственно, самый уязвимый тип сделки.
Продавец — пожилой человек, часто без семьи, иногда с психологическими особенностями или зависимостью от «помощников», которые оказываются мошенниками.
Что характерно для таких историй:
- срочная продажа;
- значительная скидка;
- расчёт наличными;
- отсутствие риелторов или попытка обходиться без них;
- продавец торопится и убеждает «скорее оформить».
Один из случаев 2025 года:
Одинокая пенсионерка продала своё единственное жильё, находясь под влиянием третьих лиц. Покупатель был добросовестный — проверил документы, оформил договор, получил ключи. Но позже пенсионерка заявила, что действовала под давлением и не понимала последствий сделки.
Суд признал продажу недействительной, и квартиру вернули бывшей владелице.
Покупателю теперь придётся судиться за возврат своих денег, а их может уже не быть — мошенники исчезли.
Вывод: Если продавец — пожилой человек, особенно одинокий, особенно торопится — сделка автоматически относится к категории повышенного риска.
Квартира с «неочевидными» обременениями, которые не видны в ЕГРН
Тенденция 2025 года — рост числа дел, когда выписка из ЕГРН “чистая”, но по факту объект связан с:
- оспариваемыми сделками;
- арестами, которые пока не внесены в реестр;
- судебными запретами;
- спорами о долях;
- неоформленными правами наследников;
- претензиями супругов, которые не дали согласие на продажу.
Судебные дела могут запускаться, а запись в ЕГРН появится только через недели или месяцы. Покупатель, который успел купить объект в промежутке — рискует больше всех.
Главный вывод
Сегодня опасно покупать квартиры:
✔ с пожилыми продавцами в истории объекта (высокий риск мошенничества или оспаривания сделок);
✔ недавно унаследованные (мошенники активно используют поддельные документы, а наследников могут быть больше, чем кажется);
✔ которые продают одинокие пенсионеры, особенно быстро и со скидкой;
✔ с потенциальными скрытыми судебными спорами, которых пока нет в ЕГРН.
Как защитить себя?
Чтобы не потерять жильё, важно:
- проверять судебные дела;
- смотреть наследственные реестры;
- анализировать историю собственников;
- избегать наличных расчётов;
- проводить сделку через аккредитив;
- привлекать юриста по недвижимости.
Сегодня рынок стал таким, что простая «проверка документов» — это лишь 20% безопасности сделки. Остальное — это грамотный анализ рисков и понимание судебной практики.
