Сколько у нас лет нужно откладывать на жилье? Ипотека для многих семей — пожизненная кабала. Неизбежная, потому что дохода не хватает. А копить на квартиру по 10-20 лет, чтобы купить ее без кредита когда-нибудь к пенсии, согласны не все. Все-таки хочется и самим пожить не в тесноте, и детям дать лучшие из возможных условия.
В нашем большом мире есть страны, где идея «взять ипотеку на 25 лет» у людей с рациональным подходом к финансовому планированию вызывает искреннее недоумение. Зачем? Можно же пару лет откладывать деньги, а потом обзавестись квадратными метрами без кредита.
Я взял рейтинг стран по соотношению цен на недвижимость к доходу, который также называют индексом доступности жилья, и выбрал в нем страны, где накопить на большую по нашим меркам квартиру можно за 3-5 лет. Таких стран нашлось всего 5. Жилищный вопрос там решается за срок, сопоставимый с получением высшего образования, а не за срок, сопоставимый с воспитанием ребенка до его совершеннолетия.
Показываю все эти страны в порядке возрастания доступности жилья. А в конце статьи посмотрим на наши результаты в рейтинге. Но сначала — о самом индексе, как его вычисляют.
Индекс доступности жилья: особенности расчета
Правильное название показателя — индекс соотношения цены недвижимости к доходу. Индекс вычисляется в годах, поскольку представляет собой количество лет, которое семье со средним доходом нужно копить, чтобы купить среднюю квартиру, не тратя ни копейки на что-либо еще.
Как считают эту цифру? Берут медианную цену квартиры в 90 «квадратов» (усредненную по центру и окраинам) и делят на медианный семейный доход. Последний считается как 1,5 от медианной зарплаты на человека (в расчете на то, что в каждой второй семье работают оба взрослых). Если индекс равен 3 — значит, нужно три годовых дохода. Если 15 — семье придется копить 15 лет.
В системе показателей Numbeо индекс присутствует для тех стран, по которым достаточно данных для расчета. Проще говоря, если в стране нет открытой доступной статистики по стоимости квадратного метра и заработкам населения, индекс для нее, скорее всего, не рассчитают.
В 2025 году в рейтинге присутствует 89 стран, и только 5 из них попали в подборку по условию «менее 5 лет». Перед вами клуб избранных, где жилье — не мечта, а вполне достижимая среднесрочная финансовая цель.
5 стран с доступным жильем: список
Присутствие некоторых из них стало для меня как экономиста большой неожиданностью. И заставило убедиться, что низкий индекс — не всегда признак здоровой экономики. Иногда он отражает скорее проблемы, чем высокий уровень благосостояния и общую успешность.
5 место — Пуэрто-Рико
Ровно 5 годовых доходов потребуется пуэрториканской семье, чтобы стать владельцами собственной квартиры в 90 квадратных метров. И это скорее провал, чем достижение, поскольку сверхвысоких зарплат в этой стране нет.
Особый статус территории США дает жителям Пуэрто-Рико доступ к американским ипотечным программам, но местные доходы существенно ниже континентальных. В среднем здесь зарабатывают 1800-2000 долларов в месяц. А замечательный результат в рейтинге жилья достигнут из-за низких цен на квадратные метры.
С одной стороны, здесь можно купить элитную виллу с видом на океан за каких-то 200-300 тысяч долларов. Что уж говорить об обычном жилье? С другой — экономика Пуэрто-Рико слаба, молодежь уезжает в Штаты, что год от года снижает спрос на жилье и сдерживает рост цен. Полагаю, со временем Пуэрто-Рико превратится в «рай для пенсионеров» и удаленщиков с долларовыми зарплатами — как раз благодаря доступному жилью.
4 место — Саудовская Аравия
Средняя зарплата саудовцев невысока, 5583 реала (это 115 тысяч рублей) в месяц. Интересно, что она снижается: когда 2 года назад я писал о Саудовской Аравии, средний заработок был выше, 6250 реалов. Чтобы купить жилье площадью 90 квадратов, нужно 3,5 годовых дохода.
Почему у саудовцев доступное жилье? Там работает грандиозная программа «Видение 2030», в которой принцы поставили цель увеличить долю семей-владельцев жилья до 70%. Жителям доступны льготные ипотечные продукты от государственного фонда, есть субсидии на первый взнос.
Ведется масштабное строительство доступных кварталов. Причем доступных — для своих, для саудовцев. В отличие от Пуэрто-Рико, здесь нельзя приехать с другого конца Земли и купить жилье недорого, зато для местных легко подобрать квартиру по принципу «захотел — купил».
3 место — США
Неожиданно, но всего 3,4 годовых дохода нужно американской семье для покупки жилья площадью 90 метров. Почему так мало? Причин три:
1. В Штатах высокие средние зарплаты — 31,46 доллара в час или 5034 доллара в месяц, это 389 тысяч рублей.
2. Страна большая, цены на жилье от штата к штату могут отличаться даже не в разы, а на порядок. При расчете индекса берется средненькое жилье, а не элитный пентхаус на Манхеттене. Где-нибудь в Нью-Йорке индекс будет не 3,4, а под десятку. А в Сан-Франциско или Майами зашкалит за 15.
3. Очень много пригородного жилья, где стоимость квадратного метра ниже, чем в городских квартирах. Этот феномен даже получил отдельное название — субурбия, что означает жизнь в пригороде в собственном доме. Опять же: земли вокруг крупных и средних городов очень много, предложение сильно превышает спрос, отсюда и низкие цены.
В итоге миф об ипотеке на 30 лет жив, но реальность иная. В штатах «Солнечного пояса» — Техас, Аризона, Джорджия — на 250 тысяч долларов можно купить новый дом с гаражом и лужайкой. Сильно больше размером, чем используемый при расчете индекса уровень в 90 квадратов.
Зачем же тогда американцы берут кредит на 15-30 лет? Там очень простое оформление ипотеки и проценты не настолько высоки, как у нас. Люди подбирают комфортный ежемесячный платеж, чтобы не копить и не ущемлять себя в других тратах. Если сказать американцу, что ему придется отказаться от кофе навынос по утрам и походов в ресторан по выходным, чтобы купить жилье без кредита, он только посмеется и пойдет в ближайший банк. Потребительская модель среднего американца — она не про накопления, а про расходы.
2 место — ЮАР
Если честно, не уверен, что можно всерьез воспринимать результаты Южной Африки. Это страна контрастов и обманчивых цифр, где статистика представляет собой не полный срез, а строится на избранных данных. Но в Numbeо сосчитали, что на покупку недвижимости достаточно 3,3 годовых дохода.
Красивая цифра достигается не высокими доходами, а колоссальным социальным и имущественным неравенством. Для образованного среднего класса с зарплатой под 3-4 тысячи долларов жилье действительно доступно. Но у большинства доходы в несколько сотен долларов, если вообще есть. И для них эта цифра — насмешка.
Плюс, безопасный район с инфраструктурой будет стоить в разы дороже средней цены, а при расчете медианной стоимости квадрата дешевое жилье в таких странах, как ЮАР, всегда перевесит дорогое. Просто потому, что его больше.
1 место — Оман
Всего 2,8 годовых дохода — и вы владельцы собственной «недвижимости мечты» в нефтеносном султанате. Почему акцент на султанате? Потому что достаток жителей в Омане — личное обязательство властителя, его щедрость и добрая воля. Оман — это, пожалуй, единственная в мире страна, где глава напрямую заботится о благосостоянии граждан.
Квартиры в многоэтажках тоже доступны, но истинный оманский путь — свой дом. А-ля американская субурбия. Молодым парам выделяются бесплатные земельные участки, а на строительство дома дается беспроцентная ссуда.
Жаль, что для других стран их модель не подходит, она слишком далека от рыночной. Больше похоже на социальный договор: нефтяные доходы султана транслируются в благополучие его подданных — и всем хорошо, спокойно и стабильно.
А теперь посмотрим на наши результаты в рейтинге
По соотношению цен на недвижимость к доходу мы занимаем 68 место из 89. Средней семье нужно 15,5 годовых доходов, чтобы обзавестись квартирой в 90 квадратных метров. 15,5 лет откладывать все до копейки... Похожие на наш результаты у сербов, аргентинцев и бразильцев.
Выводы, как водится, делайте сами. А я благодарю за лайки, они помогают каналу развиваться, и приглашаю в свой телеграм — там уже не только посты о нашей реальности, но и горячие споры в комментариях завелись.