Самарский бизнесмен и депутат Государственной Думы Владимир Кошелев, в связи с нашумевшим "эффектом Долиной", сообщил о необходимости введения законодательных мер, которые смогут защитить права добросовестного покупателя в сделках с недвижимостью.
Инициатива заключается в введении "периода охлаждения", аналогичного тому, что действует в финансовой сфере, а также применении залогового удержания объекта у покупателя, если сделку признают недействительной.
Громкое дело с известной певицей, которая смогла отсудить обратно свою квартиру, проданную ею за 112 миллионов рублей, породила волну мошеннических сделок по всей стране, когда добросовестные покупатели вторичного жилья внезапно лишаются и крыши над головой, и потраченных средств.
Долгое время судебная практика часто вставала на сторону таких продавцов. В подобных условиях потенциально каждый покупатель недвижимости рискует остаться без только что приобретенной квартиры и без денег, а если воспользовался кредитом, то и с огромным долгом.
Именно такая парадоксальная и несправедливая ситуация стала пугающей реальностью для многих россиян. Неудивительно, что в объявлениях о продаже, появилась новая фраза: «Собственник не Лариса Долина».
Этот тип мошенничества получил в народе название «схема Долиной», «эффект Долиной», а также «бабушкин капкан».
В чем суть опасной схемы
Суть аферы предельно проста и цинична. Продавец (часто это пожилой человек) продает свою квартиру покупателю. Спустя некоторое время продавец обращается в суд с заявлением, что совершил сделку «под влиянием обмана», «в состоянии заблуждения» или «не отдавая отчет своим действиям» (например, под давлением третьих лиц или мошенников).
Суд, признав сделку недействительной, обязывает покупателя вернуть квартиру продавцу. Как в случае с Долиной, суд прекратил право собственности покупательницы на спорную квартиру и признал его снова за певицей.
Какие меры защиты могут помочь
Механизм, называемый «период охлаждения», подразумевает, что денежные средства покупателя будут поступать не напрямую продавцу, а должны быть размещены на специальном эскроу-счете на период от двух суток до недели.
Эта мера борьбы с основой мошеннической схемы, когда продавец вдруг заявляет в суде о своей «невменяемости» в момент сделки, якобы не отдавая отчет своим действиям. Условие, что продавец получает деньги только через некоторый период, должно дать ему время «придти в себя» и для всесторонней проверки законности сделки.
Депутат также высказался о необходимости обязать продавца, в случае продажи им единственного жилья, предоставлять документ, подтверждающий, что ему есть где жить. Ведь именно отсутствие места дальнейшего проживания становится основным доводом для оспаривания сделки в суде.
И, пожалуй, самое важное предложение касается ситуации, когда суд все же признает сделку недействительной. В этом случае необходимо применять правило встречного исполнения. Простыми словами, если продавец не в состоянии немедленно вернуть всю сумму, полученную от покупателя, покупатель, в свою очередь, не обязан немедленно возвращать квартиру.
Фактически, объект недвижимость должен находиться в залоговом состоянии у покупателя, для гарантии возврата денег. Депутат предлагает ограничить этот период одним годом. Если деньги в течение этого срока не выплачиваются, квартира окончательно переходит к покупателю. Такой подход будет полностью соответствовать принципу Гражданского кодекса о встречном исполнении обязательств и наконец-то поставит защиту добросовестного покупателя во главу угла.
Как вы считаете, является ли предложение об обязательном эскроу-счете и справке о новом жилье единственным способом вернуть доверие на рынок вторичной недвижимости?
Поделитесь своим мнением в комментариях.
Подпишитесь на канал "Самарские Вести", чтобы не пропустить самые актуальные новости Самары и Самарской области.