Государство говорит одна цифра. Банк — совсем другая. И часто они отличаются в разы. Возникает резонный вопрос: какая из них «правильная»? Обе. Просто они отвечают на абсолютно разные вопросы. Сейчас вы узнаете, как работают эти два параллельных мира оценки и почему их цифры не спорят друг с другом.
Часть 1: Два солдата из разных армий
Представьте солдата в идеальной форме с одним учебником строевой подготовки. И рядом — разведчика в камуфляже, который ползёт по конкретному болоту, учитывая каждую кочку и погоду.
- Солдат — это кадастровая стоимость. Его задача — посчитать всех сразу. Государственные оценщики берут целый район, дом, подъезд и выдают среднюю температуру по больнице. Раз в несколько лет. Это цифра для налога. Точность? «Плюс-минус лапоть».
- Разведчик — это рыночная оценка. Его задача — изучить один объект. Вашу квартиру. Оценщик лезет под ванну, щупает отделку, считает розетки, смотрит, куда выходят окна, и ищет точь-в-точь такие же квартиры, проданные на прошлой неделе. Это цена для реальной сделки.
Часть 2: Железобетонная стена в законодательстве
Здесь — главный секрет, о котором не знает 90% людей. Эти два «солдата» подчиняются разным командирам (законам):
- Кадастр живёт по ФЗ №237. Приказ: «Оценить всё и сразу для бюджета».
- Рыночная оценка работает по ФЗ №135 и ФСО. Приказ: «Оценить именно этот объект по рыночным правилам».
Что это значит на практике?
Когда оценщик готовит отчет для банка, он действует по строгому алгоритму, прописанному в стандартах (ФСО). Этот алгоритм начинается с анализа текущего рынка, а не с цифр из государственного реестра. Кадастровая стоимость в этой методике просто не фигурирует.
Представьте повара, который готовит изысканное блюдо по рецепту. Он не станет смотреть на ценник в столовой, чтобы понять, сколько стоят его ингредиенты. Он будет изучать актуальные прайсы поставщиков. Так и оценщик — его «поставщик» данных это рынок, а не кадастр.
Часть 3: Единственный случай, когда они встречаются (Важное исключение)
Есть единственный сценарий, где эти двое сходятся лицом к лицу: когда вы оспариваете кадастровую стоимость.
Тогда нужен особый отчёт, где как раз и доказывают: «Вот рыночная стоимость, а вот ваша кадастровая — она нереальная». Но это — отдельная битва, отдельная услуга. В обычной жизни (ипотека, продажа, раздел) они не пересекаются.
Итог одной фразой:
Кадастровая стоимость влияет на сумму налога в вашей квитанции. На оценку для банка, суда или продажи — НИКАК.
А вы проверяли разницу между кадастровой и реальной ценой своей квартиры?