Решение купить недвижимость, особенно в премиальном сегменте, — это всегда крупная инвестиция и событие для семьи. Однако рынок, особенно вторичный, несет в себе риски, способные превратить радость от покупки в многолетнюю судебную тяжбу. Один из главных рисков — признание сделки недействительной из-за того, что продавец в момент подписания договора «не осознавал значения своих действий».
Чтобы защитить покупателей, в профессиональном сообществе и на законодательном уровне, активно обсуждается инициатива — сделать справку о дееспособности продавца обязательной для всех сделок с жильём.
Разберемся, что это меняет для рынка и почему это критически важно для покупателей элитной недвижимости.
Что такое справка о дееспособности и когда её требуют
Дееспособность — это способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, а также нести обязанности. Проще говоря, это полное понимание сути и последствий подписания договора купли-продажи.
На сегодняшний день проверка юридической чистоты квартиры перед покупкой часто включает запрос справок из ПНД (психоневрологического) и НД (наркологического) диспансеров. Однако у этого метода есть два существенных недостатка:
Это добровольно: Продавец может отказаться их предоставлять.
Они не дают 100% гарантии: Справка о том, что человек не состоит на учете, не означает, что в момент сделки он был вменяем (например, из-за стресса, приема сильных лекарств или начальной стадии деменции).
Новая инициатива предлагает ввести обязательное медицинское освидетельствование продавца непосредственно перед сделкой. Это должен быть не просто формальный документ, а заключение врача о том, что человек в данный конкретный момент адекватен, понимает суть сделки и ее финансовые последствия.
Как нововведение повлияет на рынок недвижимости
Внедрение такого механизма окажет системное влияние на весь рынок, сделав его более безопасным.
1. Увеличение прозрачности сделок
Сейчас риелторы и юристы вынуждены «на глаз» оценивать адекватность продавца. Это субъективно и рискованно. Обязательный документ переводит оценку состояния продавца из плоскости «мне показалось, он был в порядке» в плоскость медицинского факта. Это повышает прозрачность и доверие к процессу.
2. Снижение числа судебных споров
Основная масса судебных исков по оспариванию сделок (по статье 177 ГК РФ) инициируется родственниками продавца уже после его смерти или при обострении болезни. Их главный аргумент: «Продавец был болен и не понимал, что делает».
Если на момент сделки будет получено официальное медицинское заключение о дееспособности, оспорить такую сделку в суде станет практически невозможно. Это превентивный удар по самой распространенной мошеннической или спорной схеме.
Почему это важно для покупателей премиум-класса
Когда речь идет о покупке элитной квартиры в центре Москвы или загородной резиденции на Рублево-Успенском шоссе, цена ошибки возрастает многократно.
Риски сделок с пожилыми владельцами
Значительная часть премиального «старого фонда» и загородных домов принадлежит людям в почтенном возрасте, которые владеют этой недвижимостью десятилетиями. Именно эта категория продавцов находится в главной группе риска по статье 177 ГК РФ.
Когнитивные нарушения на ранней стадии не всегда очевидны при личном общении. Покупатель, вкладывающий миллионы долларов в актив, не должен полагаться на удачу. Обязательная справка — это его страховой полис.
Защита крупных инвестиций
Ответ на вопрос «как проверить квартиру перед покупкой» в премиум-сегменте должен быть исчерпывающим. Недостаточно проверить документы на собственность и отсутствие обременений. Самый важный элемент — это продавец.
Если сделку оспорят, покупатель в лучшем случае столкнется с процедурой реституции (возврата сторон в исходное положение). Но если продавец уже потратил полученные деньги, вернуть свой капитал будет крайне сложно. Обязательная справка о дееспособности защищает не просто право на жилье, она защищает сам капитал.
Мнение юристов и экспертов рынка
Профессиональное сообщество — юристы по недвижимости и добросовестные риелторы — в целом поддерживают инициативу.
Эксперты сходятся во мнении, что это давно назревшая мера. Наличие такого документа снимает огромную долю ответственности с риелтора и юриста, которые не обладают медицинскими компетенциями для оценки состояния продавца. Это переводит проверку юридической чистоты квартиры перед покупкой на новый, более высокий стандарт.
Возможные сложности при внедрении
Главные вопросы, которые предстоит решить законодателю, — это процедура.
Кто будет проводить освидетельствование?
Какова будет стоимость этой услуги, и кто будет за нее платить?
Как обеспечить процесс в регионах и избежать очередей?
Однако все эксперты согласны, что эти технические сложности не отменяют главной цели: защиты покупателя.
Вывод: дополнительная защита семьи и капитала
Инициатива по введению обязательной справки о дееспособности — это фундаментальный шаг к цивилизованному рынку недвижимости. Для покупателя это не дополнительная бюрократия, а, возможно, главная гарантия безопасности его вложений.
Отвечая на вопрос, на что обратить внимание при покупке квартиры, ответ становится очевидным: на документы, на объект и — в первую очередь — на юридическую и фактическую дееспособность продавца. Этот документ должен стать таким же обязательным атрибутом сделки, как выписка из ЕГРН или договор купли-продажи.
Компания INTERMARK оказывает полное юридическое сопровождение сделки. Обратитесь к нашим экспертам, и они помогут подобрать объект и провести сделку +7(495) 156-19-23