По России набирает обороты опасный тренд: пожилые продавцы оспаривают уже закрытые сделки, оставляя покупателей без жилья. Что это за явление, как не стать его жертвой и почему суд может вас не защитить — в материале Newslab.
Что такое «бабка-террор» и почему это опасно
Федеральные СМИ все чаще сообщают о новой напасти на рынке недвижимости. Сценарий почти всегда один: человек покупает квартиру у пенсионера, а через несколько месяцев получает повестку в суд. Бывший собственник заявляет, что в момент сделки был не в себе, действовал по указке мошенников. Так люди остаются и без жилья, и без денег.
Это явление на рынке недвижимости уже получило название «бабка-террор». Поворотным моментом стал случай с певицей Ларисой Долиной. В прошлом году артистка стала жертвой аферистов и едва не лишилась элитной квартиры в центре Москвы. Однако суд встал на ее сторону, аннулировал сделку купли-продажи и вернул ей право собственности.
Именно этот прецедент, по мнению экспертов, вывел проблему на новый уровень. Теперь с подобными ситуациями сталкиваются по всей стране, в том числе и в Красноярске.
«В Красноярском крае такая судебная практика тоже набирает обороты. Продавцы могут оспаривать сделки по двум основным причинам: либо они действительно находились под влиянием мошенников, либо из-за болезни. Например, у человека на ранней стадии была деменция или болезнь Альцгеймера, которую не видно сразу. А через полтора-два года болезнь прогрессирует, и уже родственники начинают оспаривать сделку», — пояснила Newslab юрист, риелтор и член союза «Центрально-Сибирской торгово-промышленной палаты» Анастасия Гилле.
Покупатель в обоих случаях оказывается втянутым в долгие и изнурительные судебные тяжбы.
«О подобных случаях мы знаем давно, но в последнее время их количество заметно увеличилось, в среднем на 15-20 %. Конкретно сейчас в красноярском суде оспаривается квартира нашего клиента, сделка по которой прошла шесть лет назад с пожилым человеком», — подтверждают тенденцию и специалисты компании «Этажи».
Как защитить себя перед покупкой
Несмотря на серьезность риска, эксперты призывают не паниковать и не отказываться от вторичного рынка. «Если почитать сегодняшние медиа, то складывается ощущение, что на рынке недвижимости вообще сегодня нельзя совершать никаких сделок. Это не так, главное — быть внимательными», — отмечают риелторы.
Специалисты поделились с Newslab чек-листом для покупателя, который поможет сделать сделку максимально безопасной.
Первое, что должно вызывать опасения — цена заметно ниже рыночной. Мошенники, как правило, торопятся, а средний срок продажи квартиры сегодня — около полугода. Слишком выгодное предложение должно не обрадовать, а насторожить.
Далее следует тщательная проверка продавца и его окружения. Не стесняйтесь спрашивать о причинах продажи и будущем переезде. Постарайтесь поговорить с родственниками или соседями. Обязательно проверьте собственника по базам на предмет банкротств и текущих судебных споров. «Всю семью обмануть невозможно», — подчеркивает Анастасия Гилле.
Еще один шаг — запросить свежие справки из психоневрологического (ПНД) и наркологического (НД) диспансеров. Они подтвердят, что продавец дееспособен на момент получения документа. Некоторые агентства просят и справку от участкового, но, по словам эксперта, это «абсолютно бесполезный документ», так как полицейский не может дать медицинское заключение.
Крайне важно использовать только прозрачные и безналичные способы расчета. Деньги лучше переводить через безопасные банковские инструменты: аккредитив, депозит нотариуса или банковскую ячейку. Это зафиксирует факт передачи средств. Также избегайте любых схем с занижением или завышением стоимости в договоре — это усложнит подтверждение вашей добросовестности в суде.
При этом стоит помнить, что даже нотариус не дает стопроцентной гарантии. «Нотариус проверяет документы и согласие сторон в момент сделки, но это не снимает риски, если продавец позже решит ее оспорить», — предупреждают риелторы. Нотариус в данном случае заверяет только подпись, но не состояние человека.
Почему суд встает на сторону продавца
Парадокс проблемы — с ней может столкнуться даже внимательный покупатель, который учел все меры предосторожности.
Как отмечают юристы, в последнее время судебная практика имеет крен в сторону защиты «уязвимого собственника». Роль, опять же, сыграл прецедент с квартирой Ларисы Долиной, где суд встал на сторону продавца, и эту тенденцию могли подхватить по всей стране.
Все справки, собранные до сделки, могут оказаться бессильны перед одним документом — психоэмоциональной экспертизой. Эксперты постфактум, по косвенным признакам и показаниям, делают вывод, мог ли пожилой человек в тот день осознавать свои действия. И если их заключение будет не в пользу покупателя — сделку могут признать недействительной.
«Это очень важный документ, на который опирается суд. Назначить такую экспертизу может только суд, и именно она выявляет, находился ли продавец под воздействием мошенников или у него начиналось заболевание. Больше никакой другой документ ситуацию не спасет. Если экспертиза покажет, что человек не осознавал своих действий, суд встанет на его защиту, несмотря на то, что покупатель был добросовестным», — объясняет Анастасия Гилле.
Так что же делать покупателю? Эксперты называют единственным надежным инструментом страхование титула от потери права собственности.
«Другого варианта не дано, вообще нет. Но и здесь есть нюансы. Страховые компании очень тщательно проверяют сделки и часто отказывают. На десять согласований может быть девять отказов», — предупреждает Анастасия Гилле.
Чтобы повысить шансы на одобрение страховки, в договоре должна быть указана полная сумма, расчет произведен только безналичным способом, а все документы должны быть в идеальном порядке. Эксперт советует еще до сделки направить пакет документов в страховую компанию и узнать, готовы ли они застраховать этот объект. Если страховая видит риски и отказывает — это серьезный повод для покупателя найти другой вариант.
«Легче всего застраховать титул, приобретая квартиру в ипотеку, даже на небольшую сумму. В этом случае страховые компании идут навстречу охотнее», — делится советом Гилле.
По мнению некоторых специалистов, вместо того чтобы перекладывать риски на покупателей, необходимо вводить действенные механизмы защиты самих продавцов. Например, предлагается внедрить механизм «охлаждения» денег: средства от продажи квартиры зачислять на специальный счет, не позволяя собственнику ими распоряжаться некоторое время. Это позволило бы отменить транзакцию, если выяснится, что человек действовал под давлением.
А пока законодательный баланс не найден, каждая сделка на вторичном рынке, особенно с пожилым продавцом, требует повышенного внимания и профессионального юридического сопровождения.
Newslab теперь в МАХ. Также новости публикуются в ОК | ВК | Telegram