1. «Чистая выписка из ЕГРН» ≠ чистота сделки
Многие покупатели уверены: если в выписке нет арестов и ограничений — можно платить.
Но ЕГРН не показывает:
– скрытые споры;
– оспариваемые доверенности;
– незаконные перепланировки;
– наследственные конфликты;
– старые сделки с нарушениями, которые «всплывают» через 3–5 лет.
Итог: такие сделки оспариваются чаще всего.
2. Покупка у пожилых продавцов без проверки дееспособности
Сейчас это — один из самых опасных сегментов вторичного рынка.
Судебная практика показывает рост исков, когда пожилые продавцы спустя годы
заявляют: «не понимал(а), что подписывал(а)», «меня ввели в заблуждение».
Иногда суды действительно возвращают им жильё — даже если покупатель действовал честно.
Почему все стали бояться покупать у пенсионеров?
Потому что слишком много историй, где сделка выглядит нормальной, но позже признаётся недействительной из-за состояния продавца.
И это реальность, к которой нужно относиться трезво.
3. Кейс, который обсуждают все: сделка, похожая на ситуацию Ларисы Долиной
Этот пласт кейсов (когда продавец — пожилой человек, а покупатель теряет квартиру) стал настолько массовым, что многие боятся «пенсионерских» сделок.
Проблема не в возрасте, а в рисках: здоровье, давление родственников, заблуждение, влияние третьих лиц.
Важно:
Сам факт покупки у пожилого человека не делает сделку рискованной.
Риск возникает только при отсутствии грамотной проверки и документальной фиксации добровольности продажи.
4. Ошибки при покупке новостройки — да, их тоже нужно проверять
Многие уверены, что новостройка «по умолчанию чистая».
Но по практике:
– у застройщика может быть нехватка документов;
– не всегда разрешение на строительство соответствует проекту;
– некоторые корпуса строятся по старым схемам, не соответствующим ФЗ-214;
– встречаются ситуации с отказом в регистрации из-за ошибок в документах или перепланировках.
Вывод: новостройки проверяются так же строго, как и вторичка. Иногда — даже строже.
5. Неадекватная цена — сигнал риска
Заниженная цена, резкая спешка продавца, «очень выгодно, только сегодня» —
в 70% случаев это признак того, что нужно остановиться и проверить всё дважды.
Судебная практика учитывает разумность цены.
Если объект был слишком дешёвым, это может сыграть против покупателя.
Короткий чек-лист перед покупкой: Сохраните себе
1. Проверить историю переходов прав минимум за 10–15 лет.
2. Оценить состояние и мотивы продавца (особенно пожилого).
3. Проверить документы на объект, перепланировки, статус дома.
4. Убедиться, что цена рыночная — иначе риски выше.
5. Проверить судебные дела в отношении продавца и объекта.
6. Провести финансовый анализ будущих затрат.
7. Для новостроек — проверить компанию, разрешения и статус стройки.
Почему важно работать комплексно (и что делаю я как юрист + специалист по недвижимости)
Здесь я соединяю сразу несколько сфер, благодаря чему ваши риски стремятся к нулю:
Юридическая экспертиза объекта
Проверяю продавца, историю объекта, судебные риски, доверенности, фактическое состояние, потенциальные угрозы признания сделки недействительной.
Подбор безопасного объекта
На основе опыта + анализа рынка исключаю проблемные варианты и оставляю только те, что проходят юридическое сито.
Помощь с ипотекой
Подача заявки не сразу во все банки, а в оптимальные — чтобы:
– получить лучшую ставку;
– сохранить кредитный рейтинг;
– не создавать «пул отказов».
Общение с менеджерами банка берём на себя.
Выгодная страховка
Выбираем не по названию банка, а по условиям — экономия бывает значительной.
Финансовый расчёт + прогноз на будущее
Если прогнозы по рынку на 2026 год (+15%) оправдаются, объект может дать рост капитала — это тоже учитывается при подборе.
Полное сопровождение сделки
Чтобы всё прошло безопасно, спокойно и в ваших интересах.
Если хотите избежать ошибок, которые другие допускают годами,
и подобрать объект, который действительно безопасен —
просто напишите мне: проверю, подсвечу риски, предложу варианты, подскажу лучшее решение.
Иногда достаточно одного грамотного анализа, чтобы сохранить миллионы.