«Эффект Долиной» – это, к сожалению, не метафора, а реальная проблема, с которой сталкиваются пожилые люди, особенно пенсионеры, при совершении сделок с недвижимостью. Этот термин подразумевает ситуацию, когда ослабленное здоровье, возрастные изменения или психологическое воздействие приводят к тому, что пенсионер заключает сделку на крайне невыгодных для себя условиях, не до конца осознавая последствия.
Российская судебная практика демонстрирует, что сделки с пенсионерами признаются недействительными, если суд установит, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими. Это может быть связано с болезнью, преклонным возрастом, психологическим давлением или обманом со стороны контрагента.
Чтобы обезопасить себя или своих пожилых родственников от подобных ситуаций, необходимо соблюдать несколько простых, но важных правил: консультация с юристом: перед совершением любой сделки с недвижимостью необходимо проконсультироваться с независимым юристом, который сможет оценить ее условия и риски.
Обращение в агентство недвижимости и приобретение гарантийного сертификата с полной материальной ответственностью: в данном случае юридический отдел взвесит все риски, ведь в случае признания сделки недействительной придется выплатить покупателю средства, уплаченные за недвижимость, а также компенсировать расходы, связанные со сделкой, а в некоторых случаях еще и ущерб (ремонт, иные вложения в недвижимость). Соответственно, будут приняты меры по тщательной проверке продавца, его эмоционального состояния и даже привлечения родственников.
Медицинское освидетельствование: это комплекс медицинских осмотров и исследований для установления состояния здоровья, которое влечет за собой юридически значимые последствия. Если есть сомнения в дееспособности пенсионера, рекомендуется получить заключение врача-психиатра о его состоянии. Присутствие доверенных лиц: на сделке должны присутствовать доверенные лица пенсионера, которые смогут проконтролировать ее ход и защитить его интересы.
Тщательная проверка документов: необходимо внимательно изучить все документы, связанные со сделкой, и убедиться в их подлинности.
Безопасные расчеты: необходимо воспользоваться таким сервисом, ни в коем случае не передавать наличные денежные средства в момент подписания договора купли-продажи (и после тоже, только безналом, только после регистрации перехода права собственности).
Титульное страхование покупателя: это вид страхования, который защищает владельца недвижимости от риска потери права собственности в случае, если сделка купли-продажи будет признана недействительной. Страховая компания возмещает убытки, если право собственности будет оспорено, например, из-за мошенничества, наличия неучтенных наследников или ошибок в документах.
Отказ от спешки: нельзя торопиться с принятием решения о сделке. Необходимо внимательно обдумать все условия и последствия.
Мифы
Сделка через нотариуса — панацея.
Нотариус играет ключевую роль в обеспечении законности и чистоты сделок с недвижимостью. Одной из его важнейших обязанностей является установление дееспособности продавца. Это означает, что нотариус должен удостовериться, что продавец осознает значение своих действий и может ими руководить. Для этого нотариус проводит визуальную оценку, задает вопросы, чтобы убедиться в адекватности ответов и понимании условий сделки. При наличии сомнений нотариус может запросить дополнительные документы, например, справку из психоневрологического диспансера.
Однако, несмотря на предпринимаемые меры, случаи, когда продавец находится под давлением или воздействием заблуждения, не исключены. В таких ситуациях степень ответственности нотариуса является предметом дискуссий и судебных разбирательств.
Важно понимать, что нотариус не обладает полномочиями детектива или психолога. Он не может со стопроцентной уверенностью установить, подвергался ли продавец давлению. Его задача — убедиться в формальном соблюдении требований закона и отсутствии явных признаков недееспособности.
В случаях, когда в суде будет доказано, что нотариус знал или должен был знать о давлении на продавца, но все равно удостоверил сделку, он может быть привлечен к ответственности. Мера ответственности определяется судом и может включать возмещение ущерба, причиненного сделкой, а также дисциплинарные меры со стороны нотариальной палаты. Тем не менее, доказать вину нотариуса в подобных случаях крайне сложно, так как требует убедительных доказательств его осведомленности о давлении и бездействии.
При ипотечной сделке проблем не будет — банк все проверит.
Банк, предоставляя ипотеку, проводит определенную проверку (объекта залога), ее фокус смещен в сторону юридической чистоты сделки и финансовой состоятельности заемщика. По сути, задача банка — удостовериться в законности права на недвижимость продавца и убедиться в состоятельности покупателя (его возможности оплаты кредита). На этом все. На практике каждая вторая сделка, оспоримая по причине воздействия мошенников на продавца, — ипотечная, и обязанность в уплате кредита лежит только на заемщике (покупателе).
Рынок недвижимости со всеми его участниками с нетерпением ждет разработки и внедрения мер по исключению такого рода сделок со стороны государства. Безусловно, эти изменения потянут за собой и увеличения срока на проведения даже простой сделки (за наличный расчет без ипотеки), и увеличение расходов на сделку для покупателя. Пока таких мер нет, остается принимать все вышеперечисленные меры, взвешивать все риски. Идеальной сегодня считается сделка по типу «обмен» — когда продавец не просто продает в «чистую», а далее приобретает себе что-то взамен.
Помните, бдительность и своевременная консультация с профессионалами — лучшая защита от недействительных сделок и потери имущества.
Автор: Яна Дорохова, Исполнительный директор
