🤝 Приветствую, дорогие друзья!
Я — Ольга Богославцева, адвокат, специализирующийся на сложных спорах с недвижимостью. Сегодня мы поговорим о том, что в профессиональных кругах уже окрестили «Эффектом Долиной».
— История с квартирой народной артистки стала не просто громким инфоповодом, а настоящим тектоническим сдвигом в понимании безопасности сделок. Если раньше мы боялись поддельных паспортов и «черных риелторов» из 90-х, то теперь угроза стала невидимой, психологической и цифровой.
💬 Как адвокат, я вижу огромную тревогу среди покупателей. И эта тревога обоснована. Давайте разберем этот кейс юридически: почему суд может встать на сторону продавца, оставив покупателя ни с чем, почему не работает классическая реституция и как выживать на этом минном поле добросовестному приобретателю.
❔ — Что такое «Эффект Долиной» в юридическом смысле?
Суть «эффекта» заключается в коллизии двух фундаментальных прав: права собственника, потерявшего имущество в результате преступного обмана (мошенничества), и права добросовестного покупателя, который честно заплатил деньги и проверил документы.
В классической схеме купли-продажи мы привыкли опираться на реестр (ЕГРН). Если там чисто — можно брать. Кейс Долиной показал, что чистота документов не гарантирует чистоту воли продавца.
Юридически ситуация квалифицируется через пороки воли. Продавец (в данном случае Лариса Долина) действовал под влиянием обмана или заблуждения (ст. 178, 179 ГК РФ). Но здесь есть нюанс: действия мошенников были настолько изощренными, что фактически воля собственника на отчуждение имущества отсутствовала вовсе, так как была полностью подавлена или искажена внешним воздействием.
❔ — Почему суд не применяет (или делает это формально) двустороннюю реституцию?
Это самый болезненный вопрос для покупателей. Давайте вспомним теорию. Согласно ст. 167 ГК РФ, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. Это и есть двусторонняя реституция.
1️⃣ Продавец получает обратно квартиру.
2️⃣ Покупатель получает обратно деньги.
В идеальном мире это справедливо и гарантирует стабильность гражданского оборота. Но в делах, подобных кейсу Долиной, эта схема ломается. Почему? Потому что денег у продавца нет. Они переведены мошенникам, часто за границу, в криптовалюту или на счета дропов.
Суд оказывается перед выбором:
— Вернуть квартиру потерпевшему (продавцу), так как квартира выбыла из его владения помимо его воли (это ключевой момент для ст. 302 ГК РФ).
— Оставить квартиру покупателю, так как он не знал о мошенничестве.
Практика последних лет, и особенно после громких дел 2024–2025 годов, показывает крен в сторону защиты «слабой стороны» — жертвы уголовного преступления. Если возбуждено уголовное дело о мошенничестве, гражданский суд часто ждет его результатов или опирается на него. Если установлено, что квартира выбыла помимо воли собственника (даже если он сам подписал договор, но был под гипнозом/НЛП/давлением), имущество истребуется у любого, даже самого добросовестного приобретателя.
В итоге получается «односторонняя» реальность:
Квартира возвращается продавцу. А покупателю присуждают право требовать деньги с продавца. Но если продавец — пенсионер или человек, отдавший все мошенникам, покупатель получает исполнительный лист, который невозможно обналичить. Это и есть крах надежд на двустороннюю реституцию в ее фактическом, а не бумажном смысле.
🔵 На этом пока остановимся, друзья! Следующий пост — "Трагедия добросоветсного приобретателя": кто это, и почему порой покупатели сами себе вставляют палки в колеса? Обсудим уже в следующей публикации!
Благодарю за прочтение материала! Ваш адвокат — Ольга Богославцева
🙌 До встречи на просторах ВКонтакте / Дзен / ТенЧат!
