Сейчас нотариус мой с коллегой по телефону обсуждал: законодатели наши вышли с новой инициативой, хотят в одном из регионов страны запретить наличный расчёт в сделках по недвижимости. Уж не знаю, насколько это верно, но мы же понимаем, как это работает. На одном регионе пройдёт обкатка, а дальше и на всю страну может быть масштабировано. Будет ли такое правило полезным? Затрудняюсь ответить. Однако же пока это на уровне идеи…
С другой стороны, не припомню случая, когда в последний раз видел покупку недвижимого имущества за наличные. В рамках нашей конторы, конечно.
А ведь не так уж далеки те времена, когда такой способ расчёта был обыденностью, нормой. При этом норма в данном случае не означает спокойствие и безопасность. Что раньше, что сейчас, покупка жилья за наличные — это как прогулка по минному полю: вроде бы всё просто, но риски подстерегают на каждом шагу.
Ведь не надо обладать какой-то особо изощрённой фантазией, чтобы представить ситуацию: граждане совершают куплю-продажу квартиры или дома, документы подписаны, отправлены на регистрацию, но право собственности ещё не перешло. Покупатель уже отдал деньги, а юридически квартира пока не его. Если что-то пойдёт не так, он останется и без денег, и без жилья. И тут даже не обязательно будет злой умысел — просто что-то сорвётся и…
С другой стороны, если договариваться о передаче денег после регистрации, рискует уже продавец: покупатель может внезапно исчезнуть вместе с деньгами. А ещё есть вечные спутники наличных расчётов: фальшивые купюры, ошибки при пересчёте и банальная кража или грабёж при перевозке. Понятно же, что даже весьма скромная недвижимость в перерасчёте на наличные средства — сумма внушительная и потому привлекательная для разного рода недобросовестных граждан.
Есть промежуточный и более безопасный вариант — банковская ячейка. Покупатель кладёт туда деньги, а продавец получает доступ только после того, как в ЕГРН появится запись о переходе права собственности. Казалось бы, идеальный компромисс, но и здесь не всё гладко. Банк не контролирует, сколько денег лежит в ячейке, и не проверяет их подлинность. Конечно, можно обратиться за такой услугой, но это дополнительные расходы, и опять-таки встаёт вопрос о качестве такой проверки.
Тут ведь бывают перекосы в обратную сторону. Например, банковский служащий после проверки говорит:
— Вот эти купюры нам кажутся подозрительными. Нет-нет, они не фальшивые. Просто подозрительные.
И что прикажете делать? Одну, две, пять купюр заменить можно, а если их пачка? И покупатель вкладывается в сделку всем, что есть? И деньги-то действительно не фальшивые, но банк вот так причудливо формулирует, зарождая сомнения у продавца…
Если говорить о безналичном расчёте, то можно воспользоваться банковским аккредитивом. Это как виртуальная ячейка для безналичных расчётов. Банк выступает гарантом: деньги у покупателя заблокированы, но перейдут продавцу только после выполнения всех условий сделки. Обычно достаточно предъявить выписку из ЕГРН — и средства моментально отправляются на счёт.
Никаких нервов с перевозкой чемоданов с купюрами. Однако остаётся вопрос с подлинностью выписки из ЕГРН и способностью банковских служащих её проверить.
Потому наиболее удобный и безопасный способ — публичный депозитный счёт нотариуса. Покупателю даже не нужно снимать деньги: можно перевести их онлайн прямо на этот счёт. Как только сделка зарегистрирована, нотариус даёт команду банку перечислить средства продавцу. Причём даже если банк обанкротится, деньги не пропадут — они защищены законом.
Особенно выгодно это работает в цепочках сделок, когда один человек одновременно и продаёт, и покупает жильё. Деньги от конечного покупателя автоматически уходят первому продавцу, минуя ненужные промежуточные этапы.
В общем, для личного спокойствия, юридических и финансовых гарантий лучше выбирать депозит нотариуса. Наличные же расчёты лучше оставить в воспоминаниях.