Истерика в СМИ вокруг внезапно вышедших из забытья старушек, отдавших все деньги мошенникам и, на основании этого, требующих возвращения им квартиры, набрала невиданный размах. Но, чем больше я читаю на эту тему, тем большее удивление вызывают не решения суда, не сами старушки (кстати, а где дедушки? Почему они не занимаются этим?), а то, что никто не желает или не хочет посмотреть на дело с другой стороны – а именно на покупателей. Такие ли они пушистые и невиноватые?
Предыстория.
Два года назад я продал свою квартиру. Причём находился, как продавец, в самой тяжёлой группе риска, которую очень не любят покупатели и риелторы – возраст 60+ и квартира полученная в наследство менее года назад.
- Кто не в курсе, объясняю – при продаже наследной квартиры, которой владел менее 3-х лет, надо платить налог. Некоторых жаба насмерть задушит, когда узнают, какой налог мне пришлось заплатить после продажи. Но тут важнее были семейные мотивы, это будет уход от темы.
Как я продал квартиру я описал в двух статьях «Как я продаю квартиру» и «Как я продал квартиру», там много интересного про ту ложь и правду, которые мне говорили риелторы, желающие поиметь мои денежки. Обошёлся без них. Но речь тут не об этом. Главное, что привело к успеху продажи было то, что я в первую очередь ПОСТАВИЛ СЕБЯ НА МЕСТО ПОКУПАТЕЛЯ и посмотрел на себя, свою квартиру и всю ситуацию в целом со стороны. И, в результате этого, чисто интуитивно, вывел ПРАВИЛО №1 (оно же ЕДИНСТВЕННОЕ) при покупке квартиры. Вот оно:
ПРАВИЛО №1
Покупать можно только квартиру, в которой
а) НЕТ зарегистрированных;
б) из которой вывезены ВСЕ вещи и мебель.
Когда я пытался написать подобное в статьях других авторов, получил кучу дизлайков и возражений, причём иногда в нецензурной форме. Более-менее адекватные возражали так – люди часто покупают квартиры в цепочке из трёх-пяти человек, одновременно продавая свою и переезжая в другую. Что ж, попытка сэкономить немножко денег и рисковать обрывом цепочки в самый неподходящий момент – ваши проблемы. Потом не жалуйтесь.
- Знакомая пара, из-за того, что кому-то в цепочке отказали в ипотеке, ВНЕЗАПНО оказались на улице, и пару месяцев жили в однушке родителей, вместе с родителями, двумя детьми, собакой и кучей вещей, вывезенных из проданной квартиры, прежде чем нашли другой вариант.
Особые возражения вызывал мой пункт про мебель – «а вдруг покупателям она понравится и понадобится?» писали мне. Самим не смешно? Покупать квартиру за много миллионов и экономить на старых, протараканенных деревяшках?
Но ГЛАВНОЕ, чего не понимали возражающие против моего правила, совсем другое.
Что говорили старушки, «жертвы» мошенников, и чего большинство читателей просто не услышало и не поняло?
А говорили они следующее:
- «майоры МВД», «капитаны ФСБ» объясняли жертвам, что продажа квартиры ФИКТИВНАЯ, чтобы спасти её и накопления жертвы от мошенников. Для чего нужно перевести все деньги от ФИКТИВНОЙ продажи… и так далее.
СЛОВО В СЛОВО говорила это и известная теперь всем певица. А теперь включите воображение – если продажа ФИКТИВНАЯ (в чём жертва уверена), зачем ей выписываться из квартиры, а тем более вывозить из неё все вещи, а мебель – на свалку?
ДОШЛО, покупатели? Правило №1 (единственное) – это не гарантия отсутствия мошеннической схемы, но на 99,99% уже заявка на то, что у продавца серьёзные намерения и что продаёт он квартиру по объективным причинам, а не «под влиянием».
Мне, честно говоря, надоело уже объяснять слепым и глухим очевидные вещи, а потому перейду к подпунктам Правила №1 для покупателей (раз уж оно ЕДИНСТВЕННОЕ, то назовем подпункты 1а, 1б, 1в и т.д.)
Правило 1а. Если вы услышите от продавца «у меня и моей семьи по закону месяц, чтобы выписаться и выехать» - немедленно разворачивайтесь и уходите. Что, квартир на рынке мало? Между получением денег и вручением ключей счастливому покупателю должны проходить СЕКУНДЫ, а не месяцы.
Правило 1б. Отказывается вывозить мебель? Немедленно разворачивайтесь и уходите. Исключение можно сделать для очень нового и очень хорошего кухонного гарнитура, хотя я бы и этого не стал делать. А уж если попросят отдельную доплату за него – немедленно разворачивайтесь и уходите.
Правило 1в. Если старушка говорит «я ПЕРЕЕДУ к детям (сестре, брату, в другой город), поэтому продаю» - немедленно разворачивайтесь и уходите. Старушка должна УЖЕ жить у детей (сестры, брата, в другом городе), быть там зарегистрирована и владеть хотя бы долей в новом жилье. Как она это сделает – не ваши проблемы. И нельзя верить на слово, надо обязательно пообщаться с детьми, братом, сестрой, посмотреть её новую квартиру, даже если для этого придётся для этого съездить в другой город. Или вы любите риск и верить людям на слово?
Правило 1г. При словах продавца «срочно деньги нужны, потому и продаю» - немедленно разворачивайтесь и уходите. В многомиллионных делах срочности НЕ БЫВАЕТ. А вот «ниже рынка» - бывает. Но и тут надо разбираться повнимательнее. И не стоит давать залог или аванс – это просто глупость, даже не хочу объяснять, почему. Просят залог или аванс – немедленно разворачивайтесь и уходите.
Правило 1д. При предложениях «оплатить часть наличными», «через банковскую ячейку», «запишем в договор сумму поменьше, чтобы налог не платить»- немедленно разворачивайтесь и уходите. Только безнал, только аккредитив, только полная сумма в ДКП. Хотите сэкономить на мутной серой схеме? Флаг в руки.
Правило 1е. Подозреваете, что выписка из ЕГРН поддельная? Сядьте рядом с владельцем-продавцом у компьютера и пусть он у вас на глазах получит эту выписку. Отказывается? Немедленно разворачивайтесь и уходите.
Правило 1ж,з,и… Вам не надоело читать эти абсолютно логичные и понятные даже интуитивно, пункты? И неужели не понятно, что на рынке квартир не может быть настолько привлекательных предложений, чтобы пренебречь разумом и чувством самосохранения?
А вот всякие справки из ПНД и психоэкспертизы – да, делать их надо, но всё это полная ерунда, в чём обманутые покупатели уже убедились. Старушка вчера (или 5 лет назад) была ненормальной, а сегодня нормальная стала. ВЕРЮ.
Как это работает.
Пусть не так хардкорно, но риелтор моих покупателей всё проверила у меня, требовала иногда документы и информацию, на первый взгляд не относящиеся к делу, - и получала всё мгновенно, по первому писку. Мне скрывать нечего было, и документы идеальные. И теперь мои покупатели спокойно спят в своём приобретении.
А куда смотрели обманутые «добросовестные» покупатели?
Этот вопрос ждёт всестороннего исследования. Уверен, у каждого покупателя найдётся пункт, где он сглупил. Будь то необоснованно заниженная цена, расплата наличными и «продавец такая приятная женщина, ВЫГЛЯДЕЛА нормальной». Надеюсь, моё «Правило №1 (единственное)», хоть кому-нибудь поможет не сделать такую дорогую ошибку.
Итоги и выводы.
В качестве итога повторю:
Если вам приглянулась квартира, сначала узнайте у хозяина (только у хозяина, не у риелтора!), есть ли в квартире зарегистрированные. Если нет - попросите хозяина вывезти все вещи и мебель (заодно получите лучшую возможность оценить состояние квартиры, мебель иногда скрывает серьёзные огрехи стен и пола). Если хозяин не сделает этого в оговорённый срок, то что? Правильно, разворачиваетесь и уходите. И никаких авансов и залогов.
Всем разума и удачных покупок!
Другие мои статьи на эту тему:
Как я продаю квартиру. Заметки чайника-неофита.
Как я продал квартиру. Открытия чайника-неофита.