В России сохраняется высокий интерес к сделкам с жилой недвижимостью. На этом фоне участились случаи признания договоров недействительными через суд, когда продавец требует вернуть проданную квартиру, не возмещая полученные деньги.
Такой механизм получил неофициальное название «бабушкина схема» и привлекает внимание законодателей и профессионального сообщества. Подробнее об этом читайте в новом материале 5-tv.ru.
«Бабушкина схема»
Суть схемы заключается в том, что продавцом жилья выступает пожилой человек. После заключения сделки и получения денежных средств он заявляет, что действовал под влиянием мошенников, которые якобы забрали у него деньги. Далее продавец обращается в суд, настаивая на возврате имущества.
Практика показывает, что квартира по решению суда возвращается прежнему владельцу, а вот деньги покупателю, как правило, не возвращаются. К моменту исполнения судебного решения денежных средств у продавца уже нет. Таким образом, добросовестный приобретатель оказывается и без недвижимости, и без выплаченной суммы.
Подобные разбирательства участились. Профессиональные объединения риелторов отмечают рост таких споров в судах. Увеличение числа подобных случаев привело к обсуждению мер по совершенствованию защиты граждан, приобретающих жилье.
Так, в Государственной думе и профильных ведомствах рассматриваются предложения о закреплении механизма, при котором переход права собственности обратно к продавцу осуществляется только после полного возврата покупателю выплаченных средств.
Такой подход предполагает, что до полного исполнения решения суда объект недвижимости должен находиться в залоговом режиме. Это обеспечит балансовое равенство сторон: пока не возвращены деньги, квартира не может уйти из собственности покупателя.
Подчеркивается также необходимость более четкой фиксации добросовестности приобретателя. Для этого предлагается усилить требования к содержанию договоров купли-продажи и расширить практику использования статуса гражданина как добросовестного покупателя в юридической защите.
Как избежать рисков при покупке недвижимости
Покупателям рекомендуют внимательно подходить к проверке документов, а также включать в договор дополнительные положения, подтверждающие осознанное и самостоятельное решение продавца заключить сделку.
Основные рекомендации:
1. Проверять возраст и состояние здоровья продавца, принимать во внимание наличие доверенных лиц.
2. Фиксировать, что продавец действует свободно и его решению ничего не препятствует.
3. Включать пункт о том, что продавец не является жертвой обмана и не находится под чьим-либо давлением.
4. Уточнять отсутствие обязательств перед третьими лицами и прав требований на спорную жилплощадь.
5. Внимательно изучать историю права собственности, включая все прошлые сделки.
6. Проверять наличие обременений, споров и судебных претензий.
7. Завершать расчеты только через безопасные механизмы: банковскую ячейку, аккредитив.
8. Оформлять передачу денег документально, с подтверждением получения.
Механизм возврата средств рассматривается как восстановление первоначального положения сторон. При признании сделки недействительной расчеты должны осуществляться теми же способами, что применяются при обычной купле-продаже недвижимости.
Закон предусматривает несколько вариантов передачи средств: наличными под расписку, через банковскую ячейку или депозит нотариуса. Наиболее рискованной остается наличная форма расчета, когда часть суммы передается при подписании договора, а остаток — после регистрации перехода права собственности в Росреестре.
Росреестр предложил, чтобы объекты недвижимости оставались у покупателя до момента полного возврата средств.
Применение этой практики позволит снизить количество случаев, когда недвижимость возвращается продавцу, а деньги покупателю не возвращаются. Законодательные инициативы также предусматривают повышение роли нотариусов и обязательную проверку дееспособности продавца.
Одно дело, открывшее путь новой мошеннической схеме
Среди многочисленных судебных споров о недвижимости особое внимание привлекла история, связанная с продажей жилья народной артисткой России Ларисой Долиной.
Пару лет назад она реализовала свою квартиру в престижном московском районе за значительную сумму. Позднее выяснилось, что продавец перевела все полученные средства злоумышленникам, действовавшим в течение долгого времени.
Пожилая женщина, выступавшая в сделке другой стороной, была признана следствием жертвой обмана — на этом основании суд принял решение вернуть недвижимость прежнему владельцу. Покупатель объекта оказался в сложном положении: ни жилья, ни возврата уплаченных средств.
Юристы отмечают, что именно это дело продемонстрировало уязвимость покупателей перед мошеннической конструкцией, получившей известность как «бабушкина схема». По сути, оно стало прецедентом, который стимулировал появление аналогичных случаев по всей стране.
В судебных процессах, связанных с подобными ситуациями, часто выявляется еще один фактор. По данным юристов, далеко не всегда пожилые продавцы выступают исключительно в роли жертв мошенников.
В некоторых эпизодах обнаруживаются признаки сговора со знакомыми или родственниками, которые контролируют действия пенсионеров и получают финансовую выгоду.
На практике схема выглядит одинаково: после совершения сделки пожилой продавец заявляет, что не осознавал своих действий и действовал под давлением третьих лиц. Суд назначает экспертизу, которая может подтвердить ограниченную способность гражданина понимать характер сделки.
Итогом становится аннулирование договора купли-продажи, возврат недвижимости прежнему собственнику и необходимость вернуть покупателю уплаченные средства. Однако деньги зачастую уже отсутствуют.
Подобная история произошла и с жителем Челябинска, который несколько лет копил средства на жилье. После передачи наличных продавцу он лишился и квартиры, и всех накопленных средств.
Эксперты предупреждают, что если ситуация будет развиваться без вмешательства законодателя, рынок вторичной недвижимости может столкнуться с существенным снижением доверия покупателей. Под ударом — сама стабильность оборота жилья.
В качестве одного из возможных решений рассматривается механизм возмещения средств за счет государства добросовестным приобретателям, которые не смогли вернуть деньги от прежнего владельца в установленный законом срок.
Однако специалисты подчеркивают, что такая мера потребует четких критериев и значительных бюджетных ресурсов.
На текущий момент не существует универсального способа полностью исключить риски. Наличие нотариального оформления, проверки дееспособности, справок из медучреждений и участия банков или депозитных систем снижает угрозу, но не дает абсолютной гарантии.
Особую осторожность юристы рекомендуют проявлять при покупке недвижимости ниже рыночной стоимости и в случаях, когда продавец требует наличный расчет.
В ход идут автомобили
Мошеннические механизмы, направленные на отчуждение недвижимости у добросовестных покупателей, начали активно применяться и на авторынке. Участились случаи, когда автомобили, купленные без видимых нарушений, возвращаются прежним владельцам по решению суда.
Основанием становятся заявления продавцов о том, что они действовали под влиянием злоумышленников, потеряли деньги или не осознавали последствий сделки. Ситуации разворачиваются по похожему сценарию: покупатель находит привлекательное предложение, проводит расчет, оформляет договор и получает транспортное средство.
Спустя непродолжительное время продавец обращается в полицию с сообщением о мошенничестве. Нередко утверждается, что личные кабинеты на государственных сервисах были взломаны, на продавца оформлялись кредиты, а продажа автомобиля стала вынужденной мерой.
В результате автомобиль арестовывают до судебного разбирательства — фактически он уже не принадлежит покупателю. При этом вернуть переданные средства оказывается затруднительным: деньги могут быть выведены на анонимные счета или потрачены.
Аналогичным образом злоумышленники действуют, видоизменяя схему, ранее распространенную на рынке вторичной недвижимости.
Рынок вторичных автомобилей может столкнуться с последствиями, аналогичными тем, что затронули сферу недвижимости. Потеря доверия к стандартным механизмам оформления, рост требований к проверке продавца и необходимость дополнительных гарантий способны заметно замедлить оборот.