Интересный случай на прошлой неделе в практике
Звонит клиент, голос радостный:
"Нашли отличный вариант для дочки! Квартира отличная, цена — в рынке, как раз накопили столько. Продавец молодой парень".
Спрашиваю, а документы на собственность видели? Ну..пока нет, отвечают мне. Риелтор говорит, там сейчас формальность: квартиру парень выкупает в собственность по сиротскому сертификату. Через месяц он получает документы, и сразу выходим на сделку. А сам парень где? Он вообще в Санкт-Петербург переезжает, тут жить не планирует, поэтому и продает срочно. Он сирота, государство дало жильё, ему деньги нужны на обустройство в Питере. И... он просит срочный задаток 300 000 рублей.
Спрашиваю: не передавали еще задаток? Говорит — нет. Выдохнул и говорю: эту квартиру НЕ НАДО покупать. Даже не тратьте время и ни копейки задатка! В ответ недоумение: "Почему? Он же вот-вот будет законным собственником! И уверяет, что в Росреестре без проблем все на дочь зарегистрируют!"
А вот в чем подвох, о котором молчит продавцы. Разница в способе получения жилья решает все. Если бы квартиру дали по старой схеме — по договору соцнайма, и парень её потом приватизировал, — тогда ограничений бы не было. Но фраза "продают по сиротскому сертификату" меняет всё.
Именно покупка по такому целевому сертификату накладывает прямой запрет на любые сделки в течение 3 лет. Сократить этот срок нельзя. Нельзя не только продать, но и подарить, сдать, обменять или заложить. И что интересно: даже по взаимному согласию расторгнуть такую сделку купли-продажи потом будет невозможно — закон это просто напросто запрещает .
И этот задаток в 300 000 ₽ — чистая ловушка. Вы даете деньги под обеспечение сделки, которая изначально противозаконна. Сам договор задатка — ничтожен. Вернуть эти деньги с человека, у которого нет имущества и официальных доходов, будет нереально. Вы их просто подарите.
«Но в Росреестр же пропустят!» — главный миф. Да, технически могут. И вы получите чистую выписку ЕГРН... Вот здесь — ключевой момент. Вы НЕ УВИДИТЕ эти ограничения в обычной выписке! Они там не отражаются. Вы будете счастливы ровно до первой прокурорской проверки или жалобы в опеку. Как только о нарушении узнают, сделку признают ничтожной. Квартиру отберут и вернут в муниципальный жилфонд. А вы останетесь без денег и без жилья, с исполнительным листом на парня, который уже в Питере.
Клиент в итоге послушал, немного "подрастроился", но потом понял, что не стоит связываться с такой квартирой, и пошел искать другой объект. Деньги целы, нервы тоже.
Мораль истории. Статус продавца — важен. Услышали «сирота» и "квартира от администрации" — включайте режим максимальной проверки. Уточните: жилье получено по сертификату или через приватизацию? Собственность «завтра» — риск сегодня. Обещания скрывают обременения, которых не видно в ЕГРН. Просят "нестандартно" большой задаток авансом — скажите " Давай, до свидания". Это верный признак мошенничества или отчаянной ситуации. Регистрация в Росреестре — не панацея, а выписка — не полная картина. Сделку, нарушающую прямой запрет закона, аннулируют в любой момент.
Сидеть на этой мине замедленного действия или обойти её стороной — выбор покупателя. Юрист только разъясняет риски, а решение всегда за вами. Главное, чтобы оно было не эмоциональным, а осознанным.
Ссылка на закон: Статья 8.1. 159-ФЗ "О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей"