Времена джентльменских соглашений по принципу «Уговор дороже денег» остались в далеком прошлом. Сегодня взаимоотношения и детали сотрудничества мастера с заказчиком оформляются не на словах, а на бумаге с соблюдением юридических тонкостей. Гарантией исполнения взятых на себя обязательств строителями выступает договор подряда. Подписание договора подряда выгодно обеим сторонам. Для заказчика он служит гарантией исполнения строителями взятых на себя обязательств. А мастеру или команде профессионалов, позволяет избежать споров и минимизировать возникающие при выполнении и сдаче работы риски.
Что говорит закон о договоре подряда
В гражданском праве действует принцип свободы договора (ст. 421 ГК). Это позволяет сторонам сделки самостоятельно решать, заключать ли соглашение, с кем и на каких условиях. Однако отсутствие договора подряда существенно усложняет решение спорных вопросов, которые возникают при выполнении работ. Если разногласия не урегулированы с участием независимого посредника и на стадии отправки претензионных писем, стороны обращаются в суд. Добиться справедливого решения поможет наличие договора.
Взаимоотношения сторон в строительной сфере регулируются положениями Гражданского кодекса РФ. Договор подряда является возмездной сделкой. В ней, согласно ст. 702 ГК, одна сторона (строитель) обязуется за плату выполнить по заданию другой (заказчика) определенную работу.
Обязательства, гарантии качества, распределение рисков и другие детали сотрудничества при строительном подряде регулируются положениями гл. 37, § 3, ст. 740-757 ГК РФ, СП 48.13330.2019 и СНиП 12-01-2004. Подписание договора необходимо для обеспечения ясности условий сделки и защиты интересов ее участников.
Наличие договора играет важную роль и способствует разрешению спора. Доказательством правоты подрядчика может выступать переписка с заказчиком в мессенджерах. Но при рассмотрении в суде для подтверждения договорных отношений в сообщениях WhatsApp или Telegram должны быть четко сформулированы существенные условия сделки.
Важно. Не всякая переписка с заказчиком может служить доказательством правоты мастеров. Так, если сообщения не содержат конкретных условий сделки (объема работ, цены и сроков), а состоят из размытых формулировок, суд может отказать в признании факта заключения устного договора.
Содержание договора строительного подряда
Соглашение между мастером и заказчиком заключается в простой письменной форме и доступно для понимания обеими сторонами. Для составления договора подряда не нужен юрист или нотариус. Это актуально для ИП с минимальным размером штата или строителей-одиночек.
Договор строительного подряда в малом бизнесе заключается для выполнения работ следующих видов:
- возведение частных домов, бань, гаражей и пр.;
- обустройство ландшафта;
- реконструкция объектов недвижимости;
- частичный или капитальный ремонт;
- внутренний декор и внешняя отделка зданий;
- монтаж и подключение коммуникаций.
Договор подряда имеет стандартный вид. Существенными условиями в соглашении выступают предмет (строительство или преобразование объектов недвижимости), цена работ и сроки выполнения (ст. 432 ГК). Без них любой заключенный договор считается недействительным, т.е. не имеет юридической силы.
В зависимости от специфики работ и их объема в соглашение вносятся необходимые дополнения и описываются нюансы сотрудничества. Это помогает минимизировать или получить представление о возможных рисках, например финансовых потерях из-за случайного повреждения или уничтожения объекта строительства до сдачи заказчику. Так, согласно п. 1 ст. 741 ГК до подписания акта приема-передачи ответственность за порчу имущества несет подрядчик. Поэтому так важно своевременно и документально фиксировать все, что имеет отношение к работе.
Также юристы рекомендуют заключать договор с авансированием или оплатой отдельных этапов строительства и ремонта (ст. 711 ч. 2 ГК). В этом случае мастер после подписания актов приема-передачи получает деньги по мере выполнения работ.
Обычно в договоре строительного подряда указывается:
- дата, место и время подписания;
- наименования сторон (заказчика и мастера или ИП) и реквизиты;
- оценка помещения, стоимости материалов и объема работ;
- перечень и порядок их выполнения, сроки прохождения отдельных этапов и сдачи объекта;
- порядок и способы оплаты (размер аванса, какие суммы и в какие сроки перечисляются на банковский р/с и пр.);
- права и обязанности сторон (например, предоставление заказчиком технической документации: проектов, смет и спецификаций согласно нормам СНиП и ГОСТ);
- как будет производится контроль и приемка;
- гарантии и порядок устранения недостатков (в ГК предусмотрен гарантийный срок на строительные работы — минимум 2 года);
- обстоятельства непреодолимой силы (форс-мажор), условия расторжения и другие детали;
- ответственность за нарушение договоренностей (например, штрафные санкции за несвоевременную оплату заказчиком этапов работ или возмещение убытков за задержку в поставке материалов);
- срок действия соглашения.
Максимально подробное описание нюансов сотрудничества выгодно обеим сторонам. Все детали нужно проговаривать на этапе согласования договора подряда. Чем меньше в соглашении имеется белых пятен, тем сложнее будет нарушить его условия или оспорить в суде.
Стороны добавляют в стандартный договор то, что считают необходимым. Заказчик может попросить внести график работы подрядчика, регулярное предоставление фото- или видеоотчетов, порядок обращения с растущими на участке зелеными насаждениями и прочее. Бригада мастеров, в свою очередь, вправе прописать требования о временном проживании на территории объекта, указать на неудовлетворительное состояние подъездных путей и другие особенности объекта или условий работы. Во всех случаях договорные отношения должны быть понятными, прозрачными и справедливыми для обеих сторон.
Можно ли расторгнуть договор подряда?
Выполнение строительных работ по соглашению сторон не является кабальной сделкой. Подрядчику не нужно бояться того, что в случае возникновения серьезных разногласий с заказчиком договор подряда нельзя расторгнуть. Согласно положениям ст. 450 ГК это можно сделать при наличии существенных нарушений условий.
В одностороннем порядке расторжение договора подряда происходит, когда заказчик:
- не предоставляет стройматериалы (либо они являются некачественными) или техническую документацию, чем препятствует выполнению работ;
- различными способами мешает ходу строительства и ремонта (например, не предоставляет свободный доступ на объект);
- задерживает или вообще не оплачивает работу;
- нарушает другие условия договора.
Обратите внимание. Досудебный порядок разрешения споров по договору строительного подряда обязателен для юридических лиц. Для физических лиц он необязателен, но направление претензии заказчику рекомендуется всегда.
Расторжение в судебном порядке регулируется ст.ст. 450 и 452 ГК. Для подтверждения своей правоты строители должны предоставить доказательства. К ним относятся юридически значимые документы: договор подряда и дополнения, например о прохождении этапов, которые возникли после подписания соглашения: повторная укладка кровельного покрытия из-за предоставленных заказчиком некачественных материалов, укрепление фундамента по причине пучинистого грунта и пр.
Документальное оформление сделки позволяет профессионалам избежать рисков, которые возникают в процессе работы. Поэтому договор подряда — это не простая формальность, а способ правовой защиты малого предпринимательства.
Кроме того, предложение мастера или бригады заключить договор способствует созданию хорошей репутации у заказчика. Документальное оформление сотрудничества — это инструмент долгосрочной защиты интересов и развития бизнеса.