В 2025 году было заключено более 450 тысяч контрактов на аренду апартаментов или вилл. Эта цифра относится только к долгосрочным договорам. Мы видим устойчивый спрос на рынке аренды. Если вы планируете сдавать квартиру, важно понимать последовательность действий, правовые нюансы и реальную доходность. Ниже практическое руководство.
Этапы сдачи жилья
Условно процедуру подготовки квартиры к сдаче можно разделить на несколько этапов: бытовой, маркетинговый и административный. Как правило, сложности возникают с поиском арендаторов и управлением, особенно, если владелец недвижимости не живёт в ОАЭ.
Подготовка объекта. Осмотр и ремонт. Квартиру нужно привести в порядок: проверить электричество, сантехнику. Инвестиция в презентабельность повышает цену и скорость поиска арендаторов. Нужно выбрать формат — меблированная, полумеблированная или пустая. Меблированное жильё выше ценится на краткосрочном рынке. Для долгосрочной аренды востребованы базовая мебель и техника.
Выбор вида аренды. Долгосрочная аренда от 6 месяцев и более. Подходит для стабильного дохода и минимальной текучки. Сезонность влияет слабо, выгодно в районах с высоким спросом от экспатов. Краткосрочная аренда (посуточно/почасово/недельно) приносит больше дохода в пиковые месяцы и в туристических районах, но требует управления, уборки и лицензирования через DTCM (Dubai Tourism and Commerce Marketing).
Административные шаги. Регистрация контракта. Договор аренды (Tenancy contract) оформляется через Ejari. Регистрация обязательна для легитимности и возможности подключения сервисов. Для посуточной сдачи необходимо соответствие правилам управляющей компании в апарт‑комплексе.
Налоговые и коммунальные сборы. Прямых налогов на доход от аренды для частных лиц нет, но есть туристические сборы и коммунальные платежи, также учитывайте агентские комиссии и сборы управляющей компании.
Поиск арендаторов и маркетинг. Агентства ускоряют процесс. Например, у нас в Homeliga есть своя клиентская база. Нам всегда есть кому сделать предложение напрямую. Кроме этого, есть онлайн‑платформы типа Bayut, Property Finder, Dubizzle, Airbnb, Booking. Размещение на профильных площадках дают видимость.
Управление и эксплуатация. Управляющая компания берёт на себя уборку, ключи, заселение и экстренные вызовы. Обычно 10–25% от дохода для краткосрочных объявлений.
Страхование. Можно рассмотреть страхование имущества от потерь при простое или порче.
Потенциальная доходность
В Dubai Marina и Jumeirah Beach Residence (JBR) при долгосрочной аренде доходность ориентировочно 5–8% годовых от стоимости и типа недвижимости. При краткосрочной доходность 8–12% и выше в высокий сезон в пересчёте на год при загрузке 60–70%.
В Downtown Dubai доход с долгосрочной аренды будет составлять 4,5–5,5% годовых, а краткосрочная доходность: 7–11% при хорошей загрузке.
Факторы, влияющие на доходность
Цена покупки и уровень коммунальных платежей. Чем ниже входная цена, тем выше процентная доходность при той же арендной ставке.
Заполняемость. Для краткосрочной аренды критична загрузка: 50% и выше позволяет покрыть расходы и приносить прибыль.
Комиссии и управление. Агентские и управляющие сервисы уменьшают чистую доходность — закладывайте 10–25%.
Сезонность и события. Выставки и туристический сезон резко повышают спрос. Планируйте гибкие тарифы.
***
Выбор способа сдачи квартиры зависит от района, типа объекта и готовности управлять операциями.
Подписывайтесь на наш Telegram-канал, чтобы оставаться в курсе ситуации на рынке.