Ипотеку можно получить не только на покупку квартиры‚ но и на строительство частного дома. Рассказываем‚ как построить жилье в ипотеку и какие есть льготные программы.
Ипотека на строительство частного дома в 2025 году
Если оформить ипотеку на строительство дома, то можно возвести его на уже имеющемся участке или потратить часть денег на покупку земли для будущего жилья. При этом у каждого банка могут быть свои условия и ограничения по ипотеке на строительство дома.
Как правило, схема оплаты и срок ипотеки такие же, как при покупке квартиры. Например, можно получить кредит на строительство жилья на 30 лет и вносить платежи каждый месяц. Ставка по ипотеке устанавливается в зависимости от программы: рыночная или льготная.
По некоторым льготным программам можно оформить ипотеку на строительство дома.
Например, по IT-ипотеке, сельской и семейной ипотеке. В рамках льготной программы можно построить дом только по договору подряда. Если оформить рыночную ипотеку, то процент зависит от ключевой ставки Центробанка и условий конкретного банка.
Земельный участок для строительства дома
Рассмотрим, что нужно учитывать при выборе земельного участка для строительства дома.
Требования к земельному участку
У каждого участка есть вид разрешенного использования (ВРИ). Некоторые земли не подходят для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Важно, чтобы на выбранном участке разрешалось ИЖС — тогда можно построить на нем частный дом.
Возвести дом можно только на участке, который относится к категории:
земель населенных пунктов;
земель сельскохозяйственного назначения, но при условии расположения в границах населенных пунктов.
Категорию участка можно узнать с помощью публичной кадастровой карты или выписки из ЕГРН, а также в Градостроительном плане земельного участка (ГПЗУ), отмечает юрист ЮК «Легес бюро» Наталия Скрябина.
«С 2020 года в России действует обновленный классификатор ВРИ земельных участков, согласно которому на землях для индивидуального жилищного строительства можно разместить жилой дом. Это должно быть отдельно стоящее здание не больше трех этажей, высотой не более 20 метров, которое состоит из комнат и помещений для удовлетворения бытовых нужд. При этом дом не должен быть разделен на самостоятельные объекты недвижимости. Также на этом же участке разрешено выращивание сельскохозяйственных культур, размещение гаражей для собственных нужд и хозяйственных построек», — говорит Наталия Скрябина.
Чтобы на земле получилось построить дом, ВРИ не обязательно должен быть ИЖС. Для строительства жилья можно использовать следующие земли в черте населенных пунктов:
земли личного подсобного хозяйства (ЛПХ);
земли, относящиеся к садовому некоммерческому товариществу (СНТ).
В домах, построенных на таких землях, разрешена постоянная регистрация и круглогодичное проживание, отмечает Наталия Скрябина. В садовых домах для летнего проживания или в хозяйственных постройках оформить регистрацию невозможно.
Чтобы построить дом на земле с ВРИ, отличным от ИЖС, иногда нужно перевести участок в эту категорию. Например, если банк не готов выдать ипотеку на строительство при другом ВРИ земли.
Участок можно перевести в статус ИЖС, если он:
находится в собственности;
относится к землям населенных пунктов;
имеет границы — для этого оформляют межевание;
стоит на кадастровом учете — то есть информация об участке должна быть в ЕГРН (едином государственном реестре недвижимости).
Далее нужно предпринять следующие действия, чтобы перевести участок в ИЖС.
- Проверить правила землепользования и застройки (ПЗЗ) на сайте местных органов власти. В правилах должно быть разрешено ИЖС в зоне, где расположен участок. В ином случае перевести участок в новый ВРИ не получится.
- Получить разрешение на ИЖС. Для этого нужно обратиться в местную администрацию с заявлением на предоставление разрешения на ВРИ ИЖС. Шаблон заявления также можно запросить в администрации.
- Подать документы в Росреестр. После согласования заявление на изменение ВРИ участка подают в отделении МФЦ. Оформить заявку также можно с помощью «Госуслуг».
- Внести сведения в ЕГРН через Росреестр. Изменения обычно регистрируют в течение семи рабочих дней — иногда срок может быть больше.
За изменение ВРИ участка предусмотрена пошлина — 1000 ₽ для физических лиц. Оплатить ее можно с дебетовой или кредитной карты.
Оформить кредитную карту удобно на Сравни.
Мы покажем предложения разных банков, среди которых можно выбрать наиболее подходящее. Например, с самым длинным льготным периодом на покупки или высоким лимитом на переводы и снятие наличных без комиссии.
Где строить запрещено
Построить жилой дом можно только на участке, расположенном на землях населенных пунктов. Например, возвести дом не получится на землях:
особо охраняемых природных территорий;
лесного или водного фонда;
промышленности.
Возможные проблемы и пути их решения
Если участок не относится к землям населенных пунктов, его нельзя перевести в категорию ИЖС и построить там жилой дом. В таком случае придется выбирать другой участок, который расположен на землях населенных пунктов и относится к ИЖС либо его можно перевести в эту категорию.
Также могут возникнуть проблемы при смене ВРИ. Если градостроительным регламентом ИЖС не предусмотрено, то сначала надо включить участок в категорию земель населенных пунктов — вот тут и случаются трудности, поскольку в каждом регионе свои требования для такого присоединения, отмечает Наталия Скрябина. Основное — это наличие общей границы с населенным пунктом, к которому присоединяется участок. Это может быть, например, садовое некоммерческое товарищество (СНТ). Если границы нет — перевод невозможен.
Когда местная администрация может запретить строительство
Иногда местная администрация может запретить или ограничить строительство частного дома на участке — даже если он подходит для ИЖС.
Например, если участок находится в зоне с особыми условиями использования территории. К таким могут относиться территории, где проходят трубопроводы или линии электропередач.
Как взять ипотеку на строительство дома
Рассмотрим, какие нужны документы и действия, чтобы получить ипотеку на строительство дома.
Какие потребуются документы
Список документов и требования отличаются в зависимости от банка. Однако обычно кредиторы просят предоставить:
паспорта заемщика и созаемщиков (если они есть);
СНИЛС;
справку о доходах.
Пошаговая инструкция
Чтобы оформить ипотеку в банке на строительство дома, нужно подать заявку на сайте банка или с помощью Сравни. В заявке указывают личные данные и параметры ипотеки, включая сумму и срок. Также нужно:
подготовить документы;
обсудить условия со специалистом банка — по телефону или в отделении;
изучить ипотечный договор и подписать его.
После этого банк переводит одобренную сумму — и ее можно использовать для строительства жилья.
По льготной и рыночной ипотеке нужно оформить страхование — это можно сделать на Сравни.
Мы поможем сопоставить цены страховых компаний и выбрать лучшую. В среднем благодаря Сравни получается сэкономить на страховке до 4000 ₽. Кроме того, Сравни не берет комиссию — за счет этого предлагает полисы по ценам страховых или даже дешевле благодаря скидкам от сервиса.
Как взять ипотеку на строительство частного дома через Сравни
На Сравни можно подать заявку на ипотеку для ИЖС. Мы покажем условия разных банков — среди них получится выбрать наиболее подходящий вариант и сформировать заявку.
Альтернативные варианты ипотечных программ
Чтобы построить дом в ипотеку, можно использовать не только рыночную программу, но и льготные. Рассмотрим ставки по льготным программам и условия строительства дома.
- Семейная ипотека — до 6% годовых. Можно построить дом по договору подряда как на имеющемся участке, так и на приобретенном в рамках ипотеки.
- Сельская ипотека — до 3% годовых. Для приграничных территорий ставка ниже — 0,1% годовых. Можно построить дом по договору подряда или с использованием готовых домокомплектов. Строительство жилья по программе разрешено только на сельской территории, где проживает не более 30 тысяч человек.
- IT-ипотека — до 6% годовых. В рамках ипотеки можно приобрести земельный участок для строительства дома по договору подряда. Возведение дома возможно в любом регионе и городе России, кроме Москвы и Санкт-Петербурга. При этом льготная программа доступна в Московской и Ленинградской областях.
Ипотека на строительство частного дома: перспективы 2026–2027 годов
Центробанк с 2026 года ужесточит макропруденциальные надбавки к коэффициентам риска по ипотеке на ИЖС. Это инструмент для ограничения выдачи кредитных продуктов клиентам с высокой долговой нагрузкой и низким первоначальным взносом. Долговая нагрузка указывает, какой процент от дохода уходит каждый месяц на платежи по кредитам.
В первом квартале 2026 года доля ипотечных кредитов на ИЖС для клиентов с долговой нагрузкой выше 80% должна быть не более 20%. Для сравнения: в III квартале 2025 года доля ипотечных кредитов на ИЖС, выданных заемщикам с нагрузкой выше 80%, составила 29%.
Это значит, что в 2026 году получить ипотеку при высокой долговой нагрузке будет сложнее. Прежде чем подать заявку на ипотеку, стоит сначала погасить текущие обязательства: чем ниже станет нагрузка, тем выше вероятность одобрения нового кредита.
Перед подачей заявки на ипотеку или кредит важно проверить кредитный рейтинг — он показывает оценку кредитной истории в баллах от 1 до 1000. Чем выше балл — тем надежнее заемщик, по мнению банка, выше вероятность одобрения заявки и больше шансов получить хорошие условия.
Узнать свой балл кредитного рейтинга и уровень долговой нагрузки быстро и удобно можно с помощью сервиса Сравни «Кредитный рейтинг».
В статье «Что портит кредитную историю и как ее исправить» рассказали, как улучшить состояние кредитной истории и повысить кредитный рейтинг.
Что говорит закон
Использование и охрану земель регулирует Земельный кодекс РФ.
- В статье 50 ЗК РФ указано, что участок могут изъять у собственника, но только по решению суда за совершенное преступление.
- В статье 74 ЗК РФ говорится, что за совершение земельных правонарушений грозит уголовная или административная ответственность. К нарушениям может относиться, например, использование чужого участка для строительства.
Читайте телеграм-канал Сравни, чтобы узнать, как повысить балл кредитного рейтинга.
Вопросы и ответы об ипотеке на строительство частного дома
На каких землях можно построить частный дом?
Возвести дом можно только на участке, который относится к категории земель населенных пунктов или земель сельскохозяйственного назначения, расположенных в границах населенных пунктов.
На каких землях нельзя построить дом?
Если участок расположен на территории, которая относится к категории, отличной от земель населенных пунктов, построить дом или перевести участок в ИЖС не получится. Например, нельзя построить дом на землях лесного или водного фонда.
Вывод
В ипотеку можно не только купить квартиру или дом у застройщика, но и возвести частный дом, в том числе на вновь приобретенном участке. При выборе участка важно учитывать категории земель. А перед подписанием договора с банком — внимательно знакомиться с условиями и объективно оценивать свои финансовые возможности.
Межевание проводится для определения точных границ участка.
Домокомплект — это набор строительных материалов для быстрой постройки дома, который можно приобрести у производителя.
Макропруденциальные надбавки к коэффициентам риска — это дополнительные суммы, которые банк должен прибавить к стандартным суммам, заложенным на случай потерь по кредитам. Чем выше надбавки — тем недоступнее кредиты, кредитные карты и ипотека.
Читайте также:
Подпишитесь на наш канал, если статья была полезной
