Разбираемся, как работает программа капремонта и что надо знать жителю любого многоквартирного дома.
Директор Фонда капитального ремонта Александр Евстифеев рассказал о работе программы капремонта, деньгах и справедливости, ведь самая частая претензия жителей многоквартирных домов — мы каждый месяц платим за капитальный ремонт, но самого ремонта так и не видели.
Почему так получается?
Получается не совсем так. Услуги по капитальному ремонту с начала существования программы оказаны 2 650 домам. Это обследования, разработка ПСД, собственно сам ремонт, замена лифтов.
Но почему вообще собственники должны платить за капремонт?
Это норма Жилищного кодекса. То, чем мы занимаемся, полностью называется «капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах». Общедомовое имущество принадлежит собственникам на праве общей долевой собственности, то есть владельцы квартир собирают деньги на ремонт того, что принадлежит им. И взносы, которые они платят, — это единственный источник финансирования региональной программы капитального ремонта. Никаких других денег на капремонт домов ни у нас, ни у собственников нет, а с необходимостью капитального ремонта рано или поздно столкнется любой дом.
Хорошо, заплатили, и что происходит с деньгами дальше?
Здесь два пути. Первый — средства поступают на счет Фонда капитального ремонта. Счет общий, это своего рода огромная копилка, у нас уже прижился термин «общий котел». Но по каждому дому ведется учет собранных им средства, это открытые данные, и увидеть, сколько собрал дом, можно на сайте нашего фонда в разделе «Дома в программе». И в этом случае деньги из общего котла тратятся на капитальный ремонт тех домов, чья очередь подошла по региональной программе капитального ремонта. Потом собственники возвращают потраченные средства в «общий котел» путем уплаты взносов.
Второй путь — собственники собирают деньги на капремонт на личном счете дома — спецсчете. И в этом случае они могут самостоятельно ими распоряжаться. Но и рассчитывать могут только на самостоятельно собранную сумму.
Недавно прозвучало предложение карельского депутата отказаться от «общего котла» и закрепить средства за конкретными домами. Как вы относитесь этому предложению?
Такая возможность уже существует и закреплена законом — Жилищным кодексом РФ. Собственники в Карелии ею активно пользуются, в «общий котел» у нас идет примерно 35% собираемых взносов, остальные 65% аккумулируются на спецсчетах. Каким путем пойти, решают исключительно сами собственники. При этом из средств, собранных фондом, на капремонт тратится 98%, а со спецсчетов — порядка 55%, так как денег, собранных одним домом, для крупного ремонта недостаточно. Поэтому, когда есть острая необходимость в проведении работ, например, для замены лифтов, а на спецсчете средств не хватает, собственники переходят на «общий котел». Закон дает возможность уйти с личного счета дома на счет регоператора, либо, наоборот, забрать деньги из «общего котла» на спецсчет.
Допустим, дом платит взносы в «общий котел», год платит, другой, третий, а потом оказывается, что на эти средства ремонтируются другие дома, а ему самому ждать капремонта еще несколько лет. Несправедливо же!
Обычно денег, собранных одним домом, недостаточно для капитального ремонта. В среднем дома собирает 2-4 млн рублей, при этом только ремонт крыши обходится в 4-12, а то и 18 млн, в зависимости от ее площади и типа. Поэтому справедливость обеспечивают два принципа — очередность и возвратность.
В первую очередь необходимо ремонтировать те дома, которые в этом больше нуждаются, чтобы не допустить их разрушения. Для этого разработана региональная программа капитального ремонта, которая устанавливает сроки. При этом учитываются не только возраст дома, но и износ по техпаспорту, а также был ли в доме капремонт раньше. Ежегодно Министерство строительства утверждает краткосрочный план — документ, уточняющий виды работ и сроки их проведения. Правки вносятся исходя из остатка средств на счетах фонда, прогнозируемого и фактического сбора взносов и периодически возникающей необходимости изменения сроков ремонта, например, в связи с очень плохим состоянием домов, установленным в результате технического обследования.Все эти документы есть в открытом доступе, например, на сайте фонда, и уточнить плановую дату капремонта дома можно самостоятельно. Это про очередность.
Теперь о возвратности. Дом, собравший недостаточно денег для капитального ремонта, отремонтируют на средства из того самого «общего котла», то есть часть работ будет выполнена на деньги, собранные другими собственниками, и после ремонта дом должен будет их вернуть в виде взносов, чтобы другие дома точно также можно было отремонтировать, когда придет их время. И способность дома окупить свой ремонт до конца программы называется возвратностью. Именно с учетом возвратности распланированы ремонтные работы до 2050 года. Она рассчитывается на основании собираемости взносов и стоимости работ. Сейчас у нас порядка 70 домов, которые уже окупили свой ремонт, это, в том числе и те дома, которым был проведен капитальный ремонт лифтов. В среднем же окупаемость комплексного капитального ремонта для дома с большой площадью и высокой собираемостью взносов составляет около 20 лет.
А если подсчет показывает, что ремонт не окупится? Не будете ремонтировать?
Будем. Ремонт уже распланирован исходя из соблюдения возврата средств. И если подходит срок по программе, дом обследуем, определим, что надо сделать в первую очередь, и отремонтируем в соответствии с краткосрочным планом. Обычно в первую очередь ремонтируются наиболее нуждающиеся в ремонте конструктивы — чаще всего это крыши, ведь именно от их состояния зависит состояние всего дома, иногда — инженерные системы.
Если срок еще не подошел, но ремонт дому нужен, рекомендуем собственникам провести обследование, чтобы оценить масштаб проблемы, принять решение о повышении взносов и обратиться в Минстрой за изменением сроков ремонта.
Но ведь взносы и так каждый год растут, и в 2026 году будет очередное повышение.
Ежегодное повышение не компенсирует удорожания стоимости стройматериалов и работ. В прошлом году Фонд развития территорий проводил проверку и на ее основании рассчитал минимальный взнос, необходимый для выполнения всех работ по капитальному ремонту по всей республике. Его размер составил 27,96 рубля за квадратный метр общей площади. Взнос, которые собственники платят в 2025 году, вдвое меньше этой суммы. После повышения до 16 рублей за квадратный метр, которое планируется с 2026 года, эта разница по-прежнему останется существенной.
И всё же насколько законно требовать от собственников, чтобы они еще дополнительно повышали взносы? И кто на это соглашается?
Это не требование и не обязанность, это способ решения проблемы. Так, например, удалось фактически спасти дом в Суоярви: начать ремонт раньше и остановить разрушение крыши и фасада. Повторюсь, требовать этого не может никто, мы можем только предложить. И да, это законно, такая возможность предусмотрена Жилищным кодексом РФ. Но решать только собственникам. Сейчас у нас порядка 20 домов, где владельцы жилья самостоятельно приняли решение о повышении взносов. А вообще, этим путем идет подавляющее большинство российских регионов. Это опять же о принципе возвратности: если дому нужен масштабный ремонт, деньги на который еще не собраны, и выполнить его надо раньше, чем запланировано, взнос целесообразно повышать.
Что можно сделать на собранные взносы?
Отремонтировать крыши, фасады, внутридомовые инженерные системы, лифты и лифтовое оборудование, фундаменты и подвалы. Ремонт подъезда не входит в список работ капремонта и выполняется управляющей компанией в рамках текущего ремонта.
Есть ли гарантия, что собранные деньги будут потрачены на капитальный ремонт, а не осядут мертвым грузом на счетах, как это было раньше?
По закону все собранные деньги могут быть направлены только на ремонт домов: обследования, разработку проектно-сметной документации и сами работы. Потратить собранные средства как-то иначе невозможно. Нашу работу контролируют Фонд развития территорий, Управление Федерального казначейства, прокуратура Карелии, Минфин и Минстрой Карелии, а также Государственный комитет Республики Карелия по строительному, жилищному и дорожному надзору. Так, в 2024 году в отношении фонда было проведено 13 проверок. Из всех полученных за время действия программы средств фондом потрачено 98%. Что касается денег на спецсчетах, как я уже говорил, ими собственники распоряжаются самостоятельно.
Горячая линия по вопросам проведения капитального ремонта в вашем доме: (8-814-2) 55-91-28.