Подготовка технического плана на раздел дома блокированной застройки — одна из самых сложных задач для кадастрового инженера. Ошибки здесь могут привести к приостановкам и отказам в Росреестре, а в дальнейшем — к юридическим проблемам у собственников.
Дом блокированной застройки — это здание, состоящее из двух и более жилых блоков, каждый из которых предназначен для проживания одной семьи. Эти блоки объединены в единый архитектурный комплекс, но имеют общие стены и изолированные выходы каждый на свой земельный участок или непосредственно на территорию общего пользования.
Шаг 0: Подготовительный. Убедитесь, что дом — именно блокированный
Это фундаментальный момент. Нельзя разделить обычный жилой дом на блоки-секции через технический план. Сначала объект должен быть признан домом блокированной застройки.
Признаки блокированного дома:
- Состоит из нескольких изолированных блоков (секций) — не более 10.
- Каждый блок предназначен для проживания одной семьи.
- Блоки имеют общие стены (смежные) без проемов.
- Каждый блок имеет самостоятельный выход на земельный участок, предназначенный для общего использования, или на территорию общего пользования.
- Наличие автономных систем отопления, энерго- и водоснабжения (или централизованных, но с возможностью индивидуального отключения по блокам).
Если сведения о том, что это дом блокированной застройки в ЕГРН отсутствуют, то сначала нужно внести эти сведения. Это только через суд.
Шаг 1: Сбор и анализ документов для суда(Юридическая основа)
Кадастровый инженер должен запросить и проверить:
- Правоустанавливающие документы на исходный объект: выписка из ЕГРН, свидетельство о праве, договор купли-продажи и т.д. Нужно убедиться, что объект стоит на учете.
- Документы на земельный участок: выписка из ЕГРН, подтверждающая, что участок сформирован и его ВРИ (вид разрешенного использования) позволяет размещение дома блокированной застройки.
Ошибка №1: Попытка раздела без надлежащих документов на исходный объект или при несоответствующем ВРИ земельного участка.
Шаг 2: Проведение измерений и подготовка описания (Техническая часть)
Это самая ответственная часть кадастровых работ.
Обмер каждого образуемого блока-секции.
Измеряются все помещения внутри каждого блока.
Фиксируется конфигурация и площадь каждого блока.
!Ключевой момент: Определяются координаты характерных точек контура каждого блока. Это делается с помощью высокоточного геодезического оборудования (GPS-приемник, тахеометр). Просто линейных обмеров изнутри недостаточно!
Ошибка №2: Неверное определение границ разделов между блоками. Граница должна проходить по оси общей стены, а кадастровый инженер должен четко указать это в описании. В ЕГРН будет учтена не сама стена, а пространство, занимаемое каждым блоком.
ШАГ 3: Обращение в суд и признание права собственности на каждый блок.
Необходимо пройти судебную процедуру и обратиться в суд с иском о признании права на каждый блок.
Обязательным приложением к иску является технический план всех блоков.
Шаг 4: Подготовка технического плана (Формирование документа)
Техплан готовится в электронном виде в формате XML и подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП) кадастрового инженера на основании решения суда.
Ошибка №3: Отсутствие в приложении к техническому плану заключения эксперта, который указывает на признаки блокированной застройки у образуемых объектов. Это важный документ, на который смотрит регистратор Росреестра.
Шаг 5: Подача документов в Росреестр и взаимодействие с собственниками
- Кто подает: Технический план подается собственником исходного объекта или его представителем. Если собственников несколько (долевая собственность), потребуется обращение всех сособственников либо решение суда.
- Что подается: Заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на образуемые объекты, технический план и документ-основание (решение суда).
- Результат: Будет зарегистрировано право собственности на каждый новый блок.
Подготовка техплана на раздел дома блокированной застройки — это не просто обмеры, это комплексная юридико-техническая работа, требующая глубокого понимания градостроительного и жилищного законодательства. Доверяйте ее только опытным кадастровым инженерам, имеющим успешный опыт по подобным объектам.
Подписывайтесь на наш Телеграмм канал, где мы делимся своими историями профессиональной деятельности и делаем короткие заметки:)
Мы остаёмся с вами на связи и продолжаем оформлять вашу недвижимость - обращайтесь к нашим специалистам.